“血戰(zhàn)麻將”是具有濃厚巴蜀文化色彩的麻將游戲，特點(diǎn)便是“血戰(zhàn)到底”，直到三個(gè)人胡牌游戲才算結(jié)束。如今在這款游戲誕生之地，港資大鱷九龍倉似乎也不可避免地卷進(jìn)了一場(chǎng)“血戰(zhàn)”。
近日成都地產(chǎn)圈傳出消息稱，位于春熙路黃金地段的九龍倉國際金融中心（IFS）一期寫字樓正式入駐一年時(shí)間后，僅完成了5萬余平方米的租賃面積，實(shí)際出租率不足40%，今年初的二期寫字樓租賃情況同樣不樂觀。
作為2007年的地王，成都IFS是九龍倉在中國內(nèi)地的首個(gè)旗艦項(xiàng)目，總投資達(dá)160億元，這個(gè)明星項(xiàng)目的出租情況備受外界關(guān)注。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就上述消息向九龍倉方面求證，截至發(fā)稿時(shí)仍未收到回復(fù)。
此前8月18日，在九龍倉2015中期業(yè)績會(huì)上，該公司助理總經(jīng)理李美玲曾回應(yīng)稱，成都IFS的三棟寫字樓已共計(jì)出租8.1萬平方米，占總寫字樓面積比例30%。
明星IFS空置
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱資料發(fā)現(xiàn)，2007年9月，九龍倉擊敗信和、華潤置地、新鴻基、太古、和黃、新世界、恒隆等地產(chǎn)大鱷，以總價(jià)72.4億元、樓面價(jià)1.65萬元/平方米競(jìng)得成都最繁華的春熙路商圈紅星路82畝商業(yè)地王。
按照規(guī)劃，九龍倉將在春熙路首次復(fù)制“海港城”模式，打造而成的IFS對(duì)于接下來在重慶、長沙、無錫、蘇州等地推廣具有指向標(biāo)式作用。
成都IFS總建筑面積達(dá)76萬平方米，包括一座21萬平方米的購物中心、總體量26萬平方米的寫字樓、一棟7萬平方米的公寓以及4萬平方米的五星級(jí)酒店。
九龍倉最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，開業(yè)一年半的成都IFS商場(chǎng)部分收入上升85%，達(dá)人民幣3.04億元；商場(chǎng)出租率幾乎達(dá)100%，包括接近300家國際名牌店，其中逾100個(gè)品牌首次入駐華西地區(qū)。
盡管九龍倉聲稱成都IFS的寫字樓“水準(zhǔn)遠(yuǎn)超華西地區(qū)的同類寫字樓”，是“金融企業(yè)和其它大企業(yè)進(jìn)行金融業(yè)務(wù)互動(dòng)的不二之選”，但也不得不承認(rèn)，IFS寫字樓總樓面面積僅30%（約8.1萬平方米）獲承租，15%正在招租或出于洽談租約階段。
談及成都IFS的出租情況，第一太平戴維斯分析人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)指出，該項(xiàng)目寫字樓空置率確實(shí)比較高，主要原因一是寫字樓體量高達(dá)26萬平方米，二是同一時(shí)間周邊還出現(xiàn)幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。
“也就是說，成都IFS在消化26萬平方米體量的同時(shí)，還必須面臨很多競(jìng)爭(zhēng)�！痹撊耸空J(rèn)為，盡管成都IFS的安保、配套及管理做得相對(duì)不錯(cuò)，但仍面臨非常大的租賃壓力。
成都IFS租金在成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)屬于偏高水平，這也是導(dǎo)致項(xiàng)目空置率高的重要原因。據(jù)九龍倉披露，成都IFS每月租金介乎每平方米人民幣130-170元不等，屬成都的最高水平。
相比之下，在成都幾大熱門區(qū)域中，租金最高的東大街子市場(chǎng)，平均租金為每平方米人民幣116.8元，人民南路子市場(chǎng)也為116.3元，天府新區(qū)大源子市場(chǎng)則為96.8元。
成都商業(yè)縮影
雖然明星項(xiàng)目成都IFS租賃進(jìn)度不理想，但進(jìn)入2015年以來，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)亦有為數(shù)眾多的項(xiàng)目深陷空置率困局，九龍倉IFS不過是成都商業(yè)過剩的一個(gè)縮影。
仲量聯(lián)行發(fā)布的報(bào)告顯示，成都寫字樓租金從2012年二季度起已連續(xù)13個(gè)季度下滑，跌幅達(dá)到19.7%。截至2015年上半年，成都甲級(jí)寫字樓總存量248萬平方米，新增面積28.5萬平方米；與此形成對(duì)比的是，期內(nèi)凈吸納量僅7.2萬平方米，同比下降達(dá)50%。
第一太平戴維斯也指出，2015年第二季度成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)三個(gè)新項(xiàng)目入市，租賃壓力較大，尤其是成都IFS有13萬平方米的大體量供應(yīng)，使得全市甲級(jí)寫字樓整體空置率環(huán)比上升7.2個(gè)百分點(diǎn)，至39.9%。
第一太平戴維斯分析人士介紹稱，成都寫字樓租賃需求在穩(wěn)步提升，尤其是一些處于擴(kuò)充階段的企業(yè)，需要租賃的面積越來越大。
不過他指出，成都寫字樓吸納量并沒有北上廣深那么大，且凈吸納量增長速度遠(yuǎn)低于供應(yīng)速度，“企業(yè)的租賃選擇越來越多，即便是成都IFS也無法將企業(yè)都吸引到一塊，由此空置率也就越來越高。”
開發(fā)商急于將項(xiàng)目推向市場(chǎng)，大量供應(yīng)衍生出更大的空置率問題，成都寫字樓市場(chǎng)陷入獨(dú)特的循環(huán)怪圈。上述分析人士指出，東大街、天府新區(qū)由于項(xiàng)目過多，成了空置率問題的“重災(zāi)區(qū)”。其中，東大街素有“成都金融街”之稱，成都IFS正是位于該區(qū)域。
據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，第二季度，受成都IFS新增13萬平米供應(yīng)的影響，東大街區(qū)域空置率環(huán)比上升13.9個(gè)百分點(diǎn)至48.4%；天府新區(qū)則受中海國際中心10.08萬平方米供應(yīng)影響，空置率環(huán)比上升9.5個(gè)百分點(diǎn)至44.6%。
談及成都寫字樓39.9%的空置率，第一太平戴維斯分析人士用了“特別特別高”來表達(dá)自己的感受。
情況遠(yuǎn)不止如此，據(jù)他預(yù)計(jì)，下半年成都還將新增供應(yīng)面積約29萬平方米，未來空置率甚至有可能突破50%。
面對(duì)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，成都市場(chǎng)人士也給出了自己的看法及建議。第一太平戴維斯華西區(qū)董事長胡裕華便表示，成都市場(chǎng)逐漸從“開發(fā)時(shí)代”步入“增值服務(wù)時(shí)代”，增值服務(wù)已然成為吸引租戶的關(guān)鍵因素之一。
胡裕華舉例稱，近年來不少新入市項(xiàng)目均采取“大堂商業(yè)模式”，如仁恒置地廣場(chǎng)在大堂配備星巴克等業(yè)態(tài)。同時(shí)，中海國際中心開始借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)為租戶提供增值服務(wù)，但廣泛應(yīng)用仍有待時(shí)日。
四川中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部首席分析師向維則從新型寫字樓辦公模式的角度給出了建議，他對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，市場(chǎng)上出現(xiàn)一些如“Workplace360”的辦公模式，通過提供靈活自由的環(huán)境，既能吸引租客，又能減少租賃成本。
“這種模式比原辦公空間多出12%的支出，但可以減少25%的租賃面積，整體可以節(jié)約32%的租金�！�
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