2.86億元拿下棕樹營兩宗地塊，入昆兩年的北大資源終有項(xiàng)目正式落地。拿地當(dāng)晚（8月28日），北大資源發(fā)表公告，稱根據(jù)相關(guān)協(xié)議，北大資源需要付出的代價(jià)遠(yuǎn)不止2.86億，由于項(xiàng)目須與昆明醫(yī)大就臨床教學(xué)綜合樓及回遷安置訂立還建協(xié)議及回遷安置協(xié)議，基于此，公司就收購事項(xiàng)支付的總代價(jià)約為16.1億元，也就是說，這塊面積83.25畝的土地，折算下來的土地單價(jià)達(dá)到了每畝1934萬元，樓面價(jià)更是高達(dá)每平米5912元，土地成本遠(yuǎn)高于周邊幾個項(xiàng)目。
北大資源所獲地塊相關(guān)信息
北大資源此次依托項(xiàng)目公司——昆明方源博泰置業(yè)有限公司所拿下的83.25畝土地位于棕樹營，建筑面積約為272286平方米，若僅按地價(jià)計(jì)算，樓面價(jià)大概為929元/平方米，遠(yuǎn)低于片區(qū)平均水平。但按照公告所稱約16.1億元的總代價(jià)（土地款約人民幣2.86億元加上還建協(xié)議及回遷安置協(xié)議項(xiàng)下的預(yù)計(jì)總成本及費(fèi)用約人民幣13.25億元），樓面價(jià)將會達(dá)到5912元/平方米，可以說是代價(jià)不菲。
根據(jù)區(qū)位，該地塊緊鄰中昆醫(yī)大廣場，中昆投資有限公司作為這兩宗地塊的一級開發(fā)單位，一度被疑將與北大資源合作開發(fā)中昆醫(yī)大廣場二期項(xiàng)目，但根據(jù)北大資源的公告，公司將與昆明醫(yī)科大學(xué)合作，共同打造城市綜合體，并未提及與中昆投資的合作。但在價(jià)格對比上，中昆醫(yī)大廣場依舊是最為直接的參照系。中昆醫(yī)大廣場一期的出讓土地單價(jià)為750萬元/畝，北大資源拿地的價(jià)格是醫(yī)大廣場的兩倍有余。
北大資源所獲地塊與周邊項(xiàng)目對比
從周邊項(xiàng)目來看，保利六合拿地時(shí)的土地單價(jià)為501.3萬元/畝，而云投中心的土地單價(jià)為560.5萬元/畝，均維持在500萬水平。對比北大資源實(shí)際將投入的1934萬元/畝，完全是小巫見大巫。即便是當(dāng)初拿地土地單價(jià)達(dá)到了1020萬元/畝的人民路壹號廣場都顯得遜色了一些。
若比較樓面價(jià)，單純從地價(jià)上來說，北大資源所獲地塊最低，僅929元/平方米，人民路壹號廣場最高，達(dá)到3367元/平方米，但如果結(jié)合相關(guān)回遷和地塊總投入，北大資源5912元/平方米的實(shí)際樓面價(jià)甚至超過了人民路壹號廣場的5216元/平方米，在片區(qū)內(nèi)占據(jù)第一位置。
由于周邊項(xiàng)目均已投入銷售，其均價(jià)有一定的參考價(jià)值，云投中心住宅均價(jià)9500元/平方米，保利六合產(chǎn)品已所剩無幾，此前住宅均價(jià)為10000元/平方米，而中昆醫(yī)大廣場均價(jià)13000元/平方米，三個項(xiàng)目的均價(jià)差不多均是五位數(shù)，而投資成本遠(yuǎn)高于這三個項(xiàng)目的北大資源項(xiàng)目開盤后的均價(jià)又會達(dá)到多少？在均價(jià)上最有參考價(jià)值的應(yīng)該是樓面價(jià)相差不多的人民路壹號廣場，項(xiàng)目均價(jià)為13000元/平方米，由此觀之，北大資源所獲地塊日后的售價(jià)應(yīng)該不會低于人民路壹號廣場。
從此前的多次城中村改造土地成交單價(jià)的數(shù)據(jù)上來看，價(jià)格波動均較大，由于每個城中村的具體情況差距較大，拆遷的難度也各不相同，故而價(jià)格并不能直接反應(yīng)土地的實(shí)際價(jià)值。二環(huán)附近的城中村改造當(dāng)中，有人民路壹號廣場過千萬元的土地單價(jià)，也有像棕樹營600萬元/畝左右的較低價(jià)格，論土地價(jià)值，北大資源此次獲得地塊與保利六合、云投中心等價(jià)值差距應(yīng)該不大，但高昂的土地成本價(jià)，或許讓北大資源入昆首作的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。
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