抽身一級(jí)開發(fā)之后的云南城投，把眼光轉(zhuǎn)向了旅游地產(chǎn)，而云南城投手下所謀的這盤旅游地產(chǎn)棋局正處于征伐當(dāng)中。
繼今年3月宣布投資51億于昆明市呈貢新區(qū)一商業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目后，9月26日，云南城投在旅游棋局上再落一子，擬在8年時(shí)間內(nèi)，投資50億元打造四川省彭山區(qū)的彭祖山旅游開發(fā)項(xiàng)目，最終目標(biāo)是打造成集文化旅游、休閑度假、養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等為一體的全國(guó)示范性項(xiàng)目。
相關(guān)資料顯示，彭祖山是四川眉山市彭山區(qū)境內(nèi)的省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，據(jù)傳是商賢大夫彭祖的故里和安葬地，有彭祖墓等景點(diǎn)，是國(guó)內(nèi)獨(dú)有、世界唯一以長(zhǎng)壽養(yǎng)生為特色的文化旅游風(fēng)景名勝區(qū)，總面積約30平方公里。
按照彭祖山項(xiàng)目規(guī)劃，于2018年底，項(xiàng)目的核心景區(qū)建設(shè)將初具規(guī)模。另外，項(xiàng)目的武陽養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、江口古鎮(zhèn)、三角洲、仙女湖區(qū)域，待整體規(guī)劃完成后分期開發(fā)。
投資額度上，核心景區(qū)投資總額不低于10億元。預(yù)計(jì)2016年至2023年，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃投資約40億元。
押寶旅游地產(chǎn)
“十二五期間，作為培育業(yè)務(wù)的旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)與城市住宅綜合體業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)，將成長(zhǎng)為云南城投新的核心主業(yè)”。在多份公告中，云南城投曾如此強(qiáng)調(diào)旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)之于未來公司的戰(zhàn)略意義。
為了做好旅游地產(chǎn)，云南城投早在2011年便選擇了一個(gè)很好的學(xué)習(xí)對(duì)象，那就是華僑城。其通過收購(gòu)云南華僑城30%的股權(quán)，成為參股公司，進(jìn)而獲得與華僑城合作的機(jī)會(huì)。
對(duì)于合作，云南城投也不掩飾自身“學(xué)生”的身份，表示通過與華僑城的合作，可提升公司的項(xiàng)目管理和開發(fā)能力。
據(jù)悉，雙方合作的首個(gè)項(xiàng)目為云南陽宗海生態(tài)旅游小鎮(zhèn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目地處云南陽宗海北岸，老昆石公路南側(cè)。項(xiàng)目擬打造成一個(gè)融會(huì)議、休閑、康體、旅游、度假為一體的高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化休閑度假勝地。
云南城投在告別了土地一級(jí)開發(fā)模式后，在旅游地產(chǎn)方面能否迎來新的曙光？長(zhǎng)期研究旅游地產(chǎn)的分析師胡曉鶯向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，在旅游品牌的塑造上，云南城投還需要長(zhǎng)時(shí)間的沉淀。
另外，對(duì)于回報(bào)周期長(zhǎng)，資金沉淀大的旅游地產(chǎn)，資金顯得非常關(guān)鍵。以云南城投最新打造的彭祖山項(xiàng)目為例，雖然彭祖山項(xiàng)目有一定的歷史文化沉淀，但不管是從旅游設(shè)施，還是交通配套上來講都很不成熟，所以不會(huì)很快開發(fā)旅游度假類產(chǎn)品。
而按照云南城投常規(guī)的做法，預(yù)計(jì)會(huì)先借彭祖山的概念，去賣養(yǎng)老養(yǎng)生的產(chǎn)品，滿足首期回款的要求。若首期產(chǎn)品銷售緩慢，旅游地產(chǎn)的開發(fā)周期會(huì)相應(yīng)更長(zhǎng)。
胡曉鶯還表示，依照云南城投當(dāng)前資金及布局現(xiàn)狀，自身并沒有太多計(jì)劃要進(jìn)入到云南以外的板塊，而這次進(jìn)入四川開發(fā)彭祖山，或也是跟這個(gè)項(xiàng)目大的股東方有一些長(zhǎng)久的合作�；谶@樣的內(nèi)部關(guān)系才考慮拿這樣一個(gè)項(xiàng)目，否則不會(huì)輕易走到四川去。
銷售反哺模式承壓
伴隨旅游地產(chǎn)的逐步鋪網(wǎng)，云南城投旗下旅游地塊板塊已初具規(guī)模。據(jù)云南城投所披露報(bào)告顯示，公司旗下有12個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，擁有權(quán)益300億元，總建筑面積530余萬平方米，分布在云南省內(nèi)的昆明、玉溪、大理、保山、西雙版納等地，和四川、陜西等省份。
其“夢(mèng)云南”系列現(xiàn)有5個(gè)項(xiàng)目在建，分別是夢(mèng)云南雨林瀾山（西雙版納）、夢(mèng)云南海東方（大理）、夢(mèng)云南太陽山（玉溪撫仙湖）、夢(mèng)云南黃金海岸（大理）、夢(mèng)云南溫泉山谷（昆明），是目前云南擁有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目最多、分布最廣的企業(yè)，根據(jù)云南城投戰(zhàn)略，未來將開發(fā)更多“夢(mèng)云南”旅游地產(chǎn)。
要想走得更遠(yuǎn)，擁有一套行之有效的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式非常關(guān)鍵。
“作為公司下一步發(fā)展考慮，云南城投也在朝中高端城市住宅和旅游產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老方面轉(zhuǎn)型。當(dāng)然這個(gè)轉(zhuǎn)型講得非常多，但是到底怎么轉(zhuǎn)，應(yīng)該說非常成熟的運(yùn)營(yíng)模式和盈利模式也還沒有形成”，在一次接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)，一位云南城投內(nèi)部人士曾如此表示。
該位內(nèi)部人士還透露，關(guān)于旅游地產(chǎn)這一塊，也就是公司旗下夢(mèng)云南平臺(tái)，應(yīng)該說旅游地產(chǎn)是一個(gè)周期長(zhǎng)、資產(chǎn)重、資金成本高，培育起來比較慢熱的。
相關(guān)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，即通過銷售回款來保證旅游基礎(chǔ)設(shè)施投入。通過對(duì)云南城投過去幾年開發(fā)的觀察情況來看，當(dāng)下云南城投旅游地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式更多的也還是地產(chǎn)銷售反哺旅游開發(fā)模式。
但對(duì)比云南城投想迅速做大旅游地產(chǎn)的雄心，從云南城投2015年上半年銷售來看，支撐其發(fā)展的住宅銷售或并不那么給力。
云南城投于2015年半年報(bào)中指出，公司地處云南昆明，項(xiàng)目大部分均在二線城市及三四線城市，由于受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的影響，公司上半年銷售并未達(dá)到預(yù)期。
1至6月，云南城投營(yíng)業(yè)總收入2.82億元，利潤(rùn)總額-1.85億元；完成項(xiàng)目開發(fā)投資49.51億元。目前，公司參控股項(xiàng)目總計(jì)29個(gè)，規(guī)劃用地規(guī)模近2.6萬畝，其中已取得土地證面積1.78萬畝，規(guī)劃總建筑面積約1237萬平。
另外，云南城投還表示，雖然公司總資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)了戰(zhàn)略定位，但收入、利潤(rùn)等指標(biāo)仍不理想，同時(shí)在當(dāng)前市場(chǎng)行情下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售速度普遍降低，存貨增加，市場(chǎng)壓力加大，因此，2015年公司將把去存貨作為核心任務(wù)，以銷售和利潤(rùn)為目標(biāo)，倒排開發(fā)計(jì)劃。
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