房地產(chǎn)項(xiàng)目需要巨額的資金投入，很多情況下，僅憑一個(gè)公司的財(cái)力很難完成，所以，現(xiàn)今許多房地產(chǎn)項(xiàng)目均采用了幾家公司合作開發(fā)的方式。隨之而來，合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的糾紛也日益增多。最高人民法院審判委員會于2004年11月23日通過了《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（下稱“新司法解釋”），對于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛進(jìn)行了規(guī)定，新司法解釋于2005年8月1日起施行，在此，筆者將新司法解釋與最高人民法院1995年12月27日頒布的《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋》（下稱“舊司法解釋”）結(jié)合案例進(jìn)行比較，分析其異同，這樣可以更好地理解新司法解釋。

案例

2000年，A公司與B公司達(dá)成《協(xié)議書》，約定A公司投資1000萬元，與B公司合作建蓋某大廈，此大廈為寫字樓。大廈建成后，由B公司向社會公開出售，出售此寫字樓的盈虧均由B公司自行享受或承擔(dān)，與A公司無關(guān)。A公司固定分得大廈一層、三層、四層的房產(chǎn)，計(jì)4000多平方米。后雙方又達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定B公司對于A公司所分配到的房產(chǎn)有按1000萬元加上銀行同期同檔貸款利息進(jìn)行回購的義務(wù)，并對B公司如何向A公司付款以及雙方如違約應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任進(jìn)行了約定。但是，由于B公司經(jīng)營不善，大廈未按約建成，且B公司債務(wù)眾多，B公司未履行與A公司簽訂的協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議，雙方發(fā)生糾紛。

爭議的焦點(diǎn)問題

本案例中，雙方的爭議的焦點(diǎn)問題在于：A公司與B公司之間所簽訂的協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議是否是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同？是否有效？（在此筆者假設(shè)此案件是在新司法解釋施行后，才起訴至法院的一審案件）。

新司法解釋有何突破

那么，新司法解釋對于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛是怎樣規(guī)定的呢？筆者將新司法解釋與舊司法解釋進(jìn)行了比較，發(fā)現(xiàn)新司法解釋對如下問題進(jìn)行了清楚的界定：

1、對于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同進(jìn)行了定義，規(guī)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。

這與舊司法解釋將合建合同視為土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式不同。新司法解釋對于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的定義，首先不將合作開發(fā)房地產(chǎn)合同視為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，其次明確只有當(dāng)事人之間的合作合同明確約定共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、合作開發(fā)房地產(chǎn)，那么它們之間建立的法律關(guān)系就是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系。

2、新司法解釋規(guī)定，如果合作開發(fā)房地產(chǎn)合同規(guī)定合同各方不共同承擔(dān)合作開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，雖不直接導(dǎo)致此合同無效，但此合同的性質(zhì)已不再是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。如果約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人只收取固定利益，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此合同為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；如果約定提供資金的當(dāng)事人，只分配固定數(shù)量房屋，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此合同為房屋買賣合同；如果約定提供資金的當(dāng)事人只收取固定數(shù)額貨幣，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同；如果約定提供資金的當(dāng)事人只以租賃或其他形式使用房屋，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。

新司法解釋如此規(guī)定，是在明確地定義合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的前提下，對于實(shí)踐中大量存在的名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，但分析合同的實(shí)質(zhì)卻不是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的，應(yīng)如何處理進(jìn)行清楚的規(guī)定，要求對于此類合同應(yīng)按合同的實(shí)際性質(zhì)來處理合同各方的關(guān)系，解決合同各方的糾紛。

而舊司法解釋僅規(guī)定了名為合作建房，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實(shí)際性質(zhì)處理。不如新司法解釋規(guī)定得全面。

用新司法解釋破解本案

通過以上分析，筆者對上述案例進(jìn)行法律性質(zhì)的界定：A公司與B公司簽訂的合同，雖名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，但由于提供資金的B公司并不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而是先約定享有固定數(shù)量的房屋，后又通過補(bǔ)充協(xié)議變更約定為收取固定數(shù)額的貨幣。所以A公司與B公司之間所簽訂的合同，其實(shí)際性質(zhì)應(yīng)為借款合同。在處理雙方的爭議時(shí)，法院應(yīng)適用借款合同的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定對本案進(jìn)行審理。

綜上所述，新司法解釋針對實(shí)踐中大量存在的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛有的放矢地做出了規(guī)定。新司法解釋對于規(guī)范當(dāng)事人合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，解決合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛無疑具有重大的意義。

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