2015年商品房成交1004萬方 昆明樓市不太冷

2015年是風(fēng)云變幻的一年，恐怕也是樓市備受煎熬的一年。這一年，政府頻頻插手救樓市，330政策、930政策、降準(zhǔn)降息打出一套組合拳，云南甚至昆明等地方政府也從不同層面出臺(tái)了樓市利好政策。這一年，以“央媽”最為任性，央行自去年11月至今連續(xù)6次降息，僅今年內(nèi)就降息5次，最直接的體現(xiàn)便是月供下降。將視線落腳到昆明來看，一整年，昆明樓市都被停工、爛尾、重組、堵路、資金鏈斷裂、開發(fā)商跑路等關(guān)鍵詞纏繞，樓市不景氣似乎已經(jīng)成為眾人的共識(shí)。反應(yīng)在市場(chǎng)上，昆明房地產(chǎn)行業(yè)加劇洗牌，重組并購一例接著一例。加之庫存量大去化周期長(zhǎng)也讓房企壓力懸頂，開發(fā)商不得不給出五花八門的優(yōu)惠以跑量為重。在政策上，云南來得比想象中更為猛烈：省八條、昆24條、云南省20條，個(gè)中的“托市”意味需要細(xì)細(xì)咀嚼。

2015年1月-12月昆明商品房成交情況

隨著2015年吹響終場(chǎng)哨，昆明商品房成交市場(chǎng)也終于交上了答卷。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年全年昆明共計(jì)成交112630套、1003.53萬平米商品房，與上年能統(tǒng)計(jì)到的商品房備案數(shù)據(jù)1100.8萬方相比，只有不到百萬方的差距。不過，值得注意的是，去年的成交量中包含了半年的呈貢數(shù)據(jù)，若是刨除不計(jì)，恐怕2015年至少從成交數(shù)據(jù)上來看并沒有感覺到的那么“寒冷透骨”。

全年成交1004萬方同比微降8.84%

根據(jù)云南房網(wǎng)監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月31日22:00，昆明全年共計(jì)網(wǎng)簽備案各類商品房112630套，備案面積為10035254.21平米。不考慮去年有半年的呈貢數(shù)據(jù)裹挾其中的話，今年商品房成交套數(shù)與上年相比減少了16210套，同比降幅為12.58%。以今年9386套的月成交水平來看，這樣的套數(shù)差距相當(dāng)于今年一個(gè)多月的成交量。成交面積同比去年同樣也有所下滑，數(shù)值上減少了972988.79平米，與上年11008243平米的成交面積相比下滑了8.84%。

今年一整年呈貢成交數(shù)據(jù)的缺失不得不納入考慮。雖然呈貢數(shù)據(jù)從主城區(qū)剝離已經(jīng)是去年的事情，但去年數(shù)據(jù)仍裹挾著整整半年的呈貢成交量，這就對(duì)數(shù)據(jù)對(duì)比造成了不小的誤差。不過根據(jù)昆明某數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2015年上半年，呈貢商品房成交面積約為53.15萬方，若補(bǔ)上這一數(shù)據(jù)，2015年比之上一年差距便縮小至40多萬方。

加之去年昆明商品房成交量已經(jīng)站在歷史高位，這樣說來，2015年的昆明樓市并沒有感覺到的那么“冷”，也沒有想象中的那么悲觀，至少成交面積所反映出的情況是如此，這一點(diǎn)可以說是意料之外。

高調(diào)開局翹尾收?qǐng)龃笃鸫舐淙缱�過山車

從圖表不難看出，2015年樓市高調(diào)開局，翹尾收?qǐng)�，一路大起大落如坐過山車。

1月份商品房成交套數(shù)破萬，成交面積也過百萬方，這與年關(guān)前開發(fā)商低姿態(tài)頻促銷大有關(guān)聯(lián)，這似乎已經(jīng)成為春節(jié)前的慣例，開發(fā)商不約而同地以跑量為先。不過到了2月份，因春節(jié)長(zhǎng)假效應(yīng)的緣故，當(dāng)月昆明商品房成交量多天掛零，總成交量快速回落，成交套數(shù)和面積僅為1月份的半數(shù)，2月份成交量雖低，卻又在情理之中。

3月在2月降息的鼓點(diǎn)中拉開帷幕，然而央行降息并沒有為昆明帶來“小陽春”行情，3月昆明僅成交各類商品房9000余套，成交面積也不到百萬方。4月份成交跌破9000套，成交面積也持續(xù)下滑。從數(shù)據(jù)上來看，昆明三四月份的銷售成交也沒有多打眼，這和全國(guó)樓市一片衰聲不無關(guān)系。

5、6月份的成交量懸殊不大，成交面積也只有不到2萬方的差距。至此上半年結(jié)束，昆明共計(jì)售房482萬方，同比上年534.92萬方微幅下跌9.9%。若加上呈貢半年約53萬方的成交量，今年上半年的成交量約為535萬方，這一數(shù)值甚至超過了去年同期成交水平。

下半年開局，昆明成交又走出了一波小高峰。7月，昆明商品房成交套數(shù)破萬，約86萬方的成交面積居年內(nèi)第五。然而良好的開局仍然難掩跌勢(shì)，8月成交量又快速回落，成交套數(shù)不到9000，成交面積也僅為70余萬方，年內(nèi)可排倒數(shù)。

傳統(tǒng)的“金九銀十”更是讓人大跌眼鏡，不但成色不佳，如果不算相對(duì)特殊的2月份的話，9月和10月的成交量在今年可算是跌入低谷。其中9月份成交量四年同期最低，10月份為三年同期最低。

到了年底，成交呈現(xiàn)升勢(shì)，與去年相似的翹尾情節(jié)又再次上演。11月和12月成交套數(shù)均破萬套。尤其是12月份的成交量最為打眼，其以14377套、1224569.23平米的成績(jī)交卷創(chuàng)下了年內(nèi)最高成交記錄。

綜合成交走勢(shì)來看，一季度和四季度成交起伏較大，二三季度則相對(duì)平緩。

年度供求比1.08比值繼續(xù)收窄

2015年1月-12月昆明商品房供求情況

在一片普降聲中，昆明商品房供應(yīng)腳步放緩，反應(yīng)在數(shù)據(jù)上就是供求比繼續(xù)收窄。2015年昆明主城除呈貢外共計(jì)成交各類商品房10035254.21平米，與主城四區(qū)的新增商品房供應(yīng)量1083.5平米相比，今年昆明商品房年度供求比為1.08。對(duì)比去年加上呈貢數(shù)據(jù)保守估算出來的供求比1.4，再次收窄。雖然眼下年度供求比大于1，整體仍呈現(xiàn)供大于求的局面，但供求失衡的狀況已漸漸隱去。

具體到每個(gè)月，供求比最高的是6月份，當(dāng)月銷量不濟(jì)，新增供應(yīng)卻是需求量的兩倍之多。另外供求比超過1的也只有2月、5月和11月，比值分別為1.29、1.9和1.36。與去年的情況相仿，今年供求比最低值同樣現(xiàn)于3月，當(dāng)月成交93.63萬方，新增供應(yīng)僅為31.48萬方，供求比為0.34，而去年最低供求比為0.89。

根據(jù)2015年的主城四區(qū)的成交面積和新增供應(yīng)面積計(jì)算，兩者相差81.4萬方，也就是說今年又有80余萬方的商品房剩余面積要計(jì)入庫存。若是按照2015年月均成交水平83.51萬方計(jì)，那么今年剩余商品房面積只需要不到一個(gè)月的市場(chǎng)消化時(shí)間。

即便商品房庫存急劇增加的情況已經(jīng)不在，但由于昆明整體庫存仍然較高去化仍需時(shí)日。不過隨著昆明土地市場(chǎng)供銷下滑，商品房新增供應(yīng)勢(shì)必還會(huì)繼續(xù)放慢步子，昆明的庫存和去化壓力都會(huì)得到一定程度的減緩。

年內(nèi)房?jī)r(jià)9連降

2015年昆明新房均價(jià)走勢(shì)

如果說2014年昆明房?jī)r(jià)還在漲跌互現(xiàn)的話，那么進(jìn)入2015年，這一現(xiàn)象已經(jīng)不復(fù)存在。昆明房?jī)r(jià)自4月份開始變進(jìn)入了下行通道，此后一發(fā)不可收拾。即便是在全國(guó)漲字當(dāng)頭的大勢(shì)下，昆明也難挽跌勢(shì)，房?jī)r(jià)一路直下，連續(xù)9個(gè)月下滑，12月份跌入冰點(diǎn)，至7632元/平米。

從走勢(shì)上來看，1-4月昆明房?jī)r(jià)走勢(shì)平緩，上下波動(dòng)不大。而4-7月，房?jī)r(jià)急劇下跌，6月跌破8000，其中5-7月這三個(gè)月的降幅均在1%以上。直到進(jìn)入8月，跌幅才有所收窄，表現(xiàn)在圖標(biāo)上，8-12月雖然仍在持續(xù)下滑，但走勢(shì)已經(jīng)漸趨平緩。

事實(shí)上，從去年下半年開始，昆明樓市便開始顯出頹勢(shì)，樓盤降價(jià)貫穿了整個(gè)下半年，不過彼時(shí)仍對(duì)2015年抱以期望。而事實(shí)卻是今年的昆明并未在價(jià)和量上打出一場(chǎng)“翻身仗”，整個(gè)樓市呈現(xiàn)出的是供求雙降、量?jī)r(jià)齊跌的局面。不過，值得高興的是，雖然昆明供銷雙雙下滑，但供求矛盾卻得到了進(jìn)一步緩解，這意味著相關(guān)緩開發(fā)政策已經(jīng)收到效果，市場(chǎng)正呈現(xiàn)出良好的去庫存局面。

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