日前，昆明銳理《2015年昆明房地產分析報告》出爐。報告內容顯示，2015年昆明商品房成交面積為1040.69萬方，同比上年基本持平。截至2015年年底，昆明商品房累計庫存達2671.37萬方，按近一年的去化速度，去化周期超過2年。同年，昆明房地產市場公布了201塊預售證產品明細，新增供應面積1110.05萬方，同比下降39.6%。2015年土地市場是近6年來表現(xiàn)最差的一年，昆明主城區(qū)合計供應土地73宗，面積3185.84畝，成交土地58總，面積2837.33畝，同比2014年減少了4194.72畝，降幅為60%。成交金額達89.13億元，同比上年減少了60.74億元，降幅41%。規(guī)劃方面，2015年昆明共計有116個商品房項目通過規(guī)劃審批，過規(guī)總建面2463.89萬方，同比下降10.85%。至于開盤，2015年昆明共有47個項目進行了開盤推售，推出房源15386套，同比下降15.93%，開盤銷售出6885套，同比降幅為20.28%，整體銷售率為44.75%。
2014-2015年昆明商品房月度供求走勢
成交
2015昆明成交商品房1040.69萬方去化周期超2年
報告顯示，2015年昆明商品房成交面積為1040.69萬方，與2014年基本持平，并維持在1千萬方以上，可以說連續(xù)三年高位運行。成交均價為8780元/平米，同比增長4.27%。而商品房成交均價上漲是價低區(qū)域成交銳減、價低物業(yè)成交減少而高價物業(yè)成交增加導致的結構性價格上漲。
2015年年初與年末量大，除去受春節(jié)假期影響的2月外，其余月份成交量相對平穩(wěn)。傳統(tǒng)“金九銀十”受大環(huán)境影響，未出現(xiàn)預期的銷售熱潮，年初與年底兩頭翹的現(xiàn)象均是大量政策房集中備案所致。
從成交均價來看，下半年商品房成交均價起伏較大，6月、9月和11月受大量商辦項目備案，出現(xiàn)價格波峰。8月是呈貢區(qū)域備案較多，拉低市場均價。10月和12月由于昆明湖、藝術家園價低團購房集中備案，再度拉低市場均價。
2014-2015年昆明商品房月度庫存走勢
截止2015年年底，昆明商品房累計庫存面積2671.37萬方，按近一年（2015年昆明商品房成交1040.69萬方）去化速度計算，去庫存周期約為31個月。此外，僅住、商、辦庫存為1581.20萬方，去化周期約為22個月。
2015年以來，商品房庫存面積止住快速上漲勢頭，在商品房供求平衡的趨勢下，市場初現(xiàn)去庫存的曙光。
2015年昆明商品房供求分區(qū)對比圖
從區(qū)域來看，南市區(qū)供求兩旺，成交面積412.33萬方，占比39.62%。隨后是北市區(qū)、中市區(qū)、呈貢、東市區(qū)、空港。分板塊來看，東南、次中心、北市、官南與呈貢成交量大，均在130萬方以上，同時存量也較大，均在270萬方以上�？崭邸⑽魃脚c中心板塊成交量較小。
成交均價方面，中市區(qū)與南市區(qū)滇池板塊均價過萬，東市、東南與高新板塊均價在8000元/平米以下，呈貢與空港價格最低，分別為5686和4844元/平米。
預判：
在2016年，定向團購房或是此前已經(jīng)備案消化，或是難獲預售許可，對市場的影響將弱化，市場或將失去這一支撐點。同時，2016年將有更多品牌企業(yè)參與新盤開發(fā)或現(xiàn)盤接手，通過品牌鍥入、產品研發(fā)等提升項目品質，從而提高區(qū)域認可度，實現(xiàn)區(qū)域價值重塑，起到穩(wěn)定區(qū)域價格的支撐作用。
在團購、分銷與渠道消化之后，市場需求已透支，預計2016年的成交量較2015年會有小幅下降。由于政策房成交會減少和空港區(qū)域成交會增加，預計2016年價格整體企穩(wěn)，同時部分區(qū)域也會出現(xiàn)漲跌。
供應
2015年新增供應1110.05萬方同比降39.6%
2014-2015年昆明新增供應月度走勢
2015年，昆明房地產市場累計有201塊預售證公布產品明細，新增供應面積為1110.05萬方，同比降幅達39.6%。根據(jù)自2011以來5年的數(shù)據(jù)可見，前4年新增供應持續(xù)增長，在2014年創(chuàng)下1837.94萬方的歷史新高，2015年新增供應止住上升勢頭并開始回落。這是近5年來預售新增首次下滑，2015年幾乎每月新增供應都小于2014年同期。從土地到規(guī)劃再到預售新增，下行趨勢逐級傳導，加之政府有意在控制潛在供應，新增供應將持續(xù)下滑。
2015年，商品房新增供應有6個月超過1百萬方，其中6月份供應最高達178.6萬方。相比2014年，除7月外，其余11個月供應量均超過1百萬方，且有3個月供應量超過了2百萬方。從月度走勢來看，年初4個月供應在50萬方上下浮動，5月、6月供應回升達到高點，隨后連續(xù)兩月少量供應，年末翹尾。整體走勢大致與2014年相同，只是量上有所減少。
2015年新增供應分板塊對比圖
而各板塊之間供應差距較大，泛南市是供應集中區(qū)域，冷門區(qū)域供應較少或零供應。具體來看，2015年南市區(qū)新增供應面積454.23萬方，約占昆明整體供應的41%，其次是呈貢區(qū)域，約占比21%。主城區(qū)供應前三板塊為呈貢、官南和高新板塊，分別供應227.98、216.51和141.29萬方。此外，中心和空港板塊無新增供應。
2015年新增供應分物業(yè)對比圖
分物業(yè)看，2015年，昆明商品住宅供應面積524.92萬方，占比47.29%；政策房、商業(yè)與辦公分別占比11.33%、8.1%和10.34%；車位供應面積114.74萬方，占比22.95%。政策房與車位供應合計占比34.28%，由于政策房具有排他性和車位屬于配套物業(yè)，這說明約三分之一的市場供應不屬于普通商品房供應，對市場影響有限。
另據(jù)銳理分析，過去這一年供求缺口是近5年來最小的一年，供求比為1.07，供求關系在極度失衡的后重新趨于合理。這說明在政府的有意調控與整體市場的共同作用下，樓市呈現(xiàn)出良好的供求局面。
預判：
去庫存將是樓市主基調，因此控制新增供應會是發(fā)力點之一，同時今年規(guī)劃審批進一步減少，雙重因素決定了2016年新增供應仍將下行的態(tài)勢，但降幅不會太大，會保持在
1000萬方左右水平，官南板塊可能領跑全市。
開盤
47項目開盤推15386套房源整體銷售率44.75%
昆明主城區(qū)2014年-2015年開盤走勢
另據(jù)報告，2015年昆明共有47個項目進行了開盤推售，累計推出房源15386套，同比下降15.93%。開盤售出房源6885套，同比降幅達20.28%。整體銷售率為44.75%。
其中住宅開盤供應13564套，銷售6163套，銷售率為45%。商業(yè)開盤供應1052套，銷售485套，銷售率為46%。寫字樓開盤供應770套，銷售237套，銷售率為31%。
2015年開盤推售統(tǒng)計表
按照板塊分析，2015年西山板塊推出套數(shù)581套，成交52套，銷售率僅為9%。官南板塊5個項目開盤，推出1616套，銷售1121套，銷售率為69%，為2015年最高。
報告分析到，昆明樓市開盤減少并非沒有原因，2015年各項目紛紛選擇渠道帶客銷售模式，開盤銷售成為輔助，導致整個市場開盤減少。知道下半年開始，渠道影響減弱，推盤才有所增加。
土地
供地3185.84畝成交2837.33畝成交金額89.13億
2014-2015年土地供求月度走勢
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