昆明銳理：2015年昆明成交過(guò)千萬(wàn)方 去化周期超2年

日前，昆明銳理《2015年昆明房地產(chǎn)分析報(bào)告》出爐。報(bào)告內(nèi)容顯示，2015年昆明商品房成交面積為1040.69萬(wàn)方，同比上年基本持平。截至2015年年底，昆明商品房累計(jì)庫(kù)存達(dá)2671.37萬(wàn)方，按近一年的去化速度，去化周期超過(guò)2年。同年，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)公布了201塊預(yù)售證產(chǎn)品明細(xì)，新增供應(yīng)面積1110.05萬(wàn)方，同比下降39.6%。2015年土地市場(chǎng)是近6年來(lái)表現(xiàn)最差的一年，昆明主城區(qū)合計(jì)供應(yīng)土地73宗，面積3185.84畝，成交土地58總，面積2837.33畝，同比2014年減少了4194.72畝，降幅為60%。成交金額達(dá)89.13億元，同比上年減少了60.74億元，降幅41%。規(guī)劃方面，2015年昆明共計(jì)有116個(gè)商品房項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃審批，過(guò)規(guī)總建面2463.89萬(wàn)方，同比下降10.85%。至于開(kāi)盤(pán)，2015年昆明共有47個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了開(kāi)盤(pán)推售，推出房源15386套，同比下降15.93%，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售出6885套，同比降幅為20.28%，整體銷(xiāo)售率為44.75%。

2014-2015年昆明商品房月度供求走勢(shì)

成交

2015昆明成交商品房1040.69萬(wàn)方去化周期超2年

報(bào)告顯示，2015年昆明商品房成交面積為1040.69萬(wàn)方，與2014年基本持平，并維持在1千萬(wàn)方以上，可以說(shuō)連續(xù)三年高位運(yùn)行。成交均價(jià)為8780元/平米，同比增長(zhǎng)4.27%。而商品房成交均價(jià)上漲是價(jià)低區(qū)域成交銳減、價(jià)低物業(yè)成交減少而高價(jià)物業(yè)成交增加導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性?xún)r(jià)格上漲。

2015年年初與年末量大，除去受春節(jié)假期影響的2月外，其余月份成交量相對(duì)平穩(wěn)。傳統(tǒng)“金九銀十”受大環(huán)境影響，未出現(xiàn)預(yù)期的銷(xiāo)售熱潮，年初與年底兩頭翹的現(xiàn)象均是大量政策房集中備案所致。

從成交均價(jià)來(lái)看，下半年商品房成交均價(jià)起伏較大，6月、9月和11月受大量商辦項(xiàng)目備案，出現(xiàn)價(jià)格波峰。8月是呈貢區(qū)域備案較多，拉低市場(chǎng)均價(jià)。10月和12月由于昆明湖、藝術(shù)家園價(jià)低團(tuán)購(gòu)房集中備案，再度拉低市場(chǎng)均價(jià)。

2014-2015年昆明商品房月度庫(kù)存走勢(shì)

截止2015年年底，昆明商品房累計(jì)庫(kù)存面積2671.37萬(wàn)方，按近一年（2015年昆明商品房成交1040.69萬(wàn)方）去化速度計(jì)算，去庫(kù)存周期約為31個(gè)月。此外，僅住、商、辦庫(kù)存為1581.20萬(wàn)方，去化周期約為22個(gè)月。

2015年以來(lái)，商品房庫(kù)存面積止住快速上漲勢(shì)頭，在商品房供求平衡的趨勢(shì)下，市場(chǎng)初現(xiàn)去庫(kù)存的曙光。

2015年昆明商品房供求分區(qū)對(duì)比圖

從區(qū)域來(lái)看，南市區(qū)供求兩旺，成交面積412.33萬(wàn)方，占比39.62%。隨后是北市區(qū)、中市區(qū)、呈貢、東市區(qū)、空港。分板塊來(lái)看，東南、次中心、北市、官南與呈貢成交量大，均在130萬(wàn)方以上，同時(shí)存量也較大，均在270萬(wàn)方以上�？崭�、西山與中心板塊成交量較小。

成交均價(jià)方面，中市區(qū)與南市區(qū)滇池板塊均價(jià)過(guò)萬(wàn)，東市、東南與高新板塊均價(jià)在8000元/平米以下，呈貢與空港價(jià)格最低，分別為5686和4844元/平米。

預(yù)判：

在2016年，定向團(tuán)購(gòu)房或是此前已經(jīng)備案消化，或是難獲預(yù)售許可，對(duì)市場(chǎng)的影響將弱化，市場(chǎng)或?qū)⑹�去這一支撐點(diǎn)。同時(shí)，2016年將有更多品牌企業(yè)參與新盤(pán)開(kāi)發(fā)或現(xiàn)盤(pán)接手，通過(guò)品牌鍥入、產(chǎn)品研發(fā)等提升項(xiàng)目品質(zhì)，從而提高區(qū)域認(rèn)可度，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值重塑，起到穩(wěn)定區(qū)域價(jià)格的支撐作用。

在團(tuán)購(gòu)、分銷(xiāo)與渠道消化之后，市場(chǎng)需求已透支，預(yù)計(jì)2016年的成交量較2015年會(huì)有小幅下降。由于政策房成交會(huì)減少和空港區(qū)域成交會(huì)增加，預(yù)計(jì)2016年價(jià)格整體企穩(wěn)，同時(shí)部分區(qū)域也會(huì)出現(xiàn)漲跌。

供應(yīng)

2015年新增供應(yīng)1110.05萬(wàn)方同比降39.6%

2014-2015年昆明新增供應(yīng)月度走勢(shì)

2015年，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)累計(jì)有201塊預(yù)售證公布產(chǎn)品明細(xì)，新增供應(yīng)面積為1110.05萬(wàn)方，同比降幅達(dá)39.6%。根據(jù)自2011以來(lái)5年的數(shù)據(jù)可見(jiàn)，前4年新增供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，在2014年創(chuàng)下1837.94萬(wàn)方的歷史新高，2015年新增供應(yīng)止住上升勢(shì)頭并開(kāi)始回落。這是近5年來(lái)預(yù)售新增首次下滑，2015年幾乎每月新增供應(yīng)都小于2014年同期。從土地到規(guī)劃再到預(yù)售新增，下行趨勢(shì)逐級(jí)傳導(dǎo)，加之政府有意在控制潛在供應(yīng)，新增供應(yīng)將持續(xù)下滑。

2015年，商品房新增供應(yīng)有6個(gè)月超過(guò)1百萬(wàn)方，其中6月份供應(yīng)最高達(dá)178.6萬(wàn)方。相比2014年，除7月外，其余11個(gè)月供應(yīng)量均超過(guò)1百萬(wàn)方，且有3個(gè)月供應(yīng)量超過(guò)了2百萬(wàn)方。從月度走勢(shì)來(lái)看，年初4個(gè)月供應(yīng)在50萬(wàn)方上下浮動(dòng)，5月、6月供應(yīng)回升達(dá)到高點(diǎn)，隨后連續(xù)兩月少量供應(yīng)，年末翹尾。整體走勢(shì)大致與2014年相同，只是量上有所減少。

2015年新增供應(yīng)分板塊對(duì)比圖

而各板塊之間供應(yīng)差距較大，泛南市是供應(yīng)集中區(qū)域，冷門(mén)區(qū)域供應(yīng)較少或零供應(yīng)。具體來(lái)看，2015年南市區(qū)新增供應(yīng)面積454.23萬(wàn)方，約占昆明整體供應(yīng)的41%，其次是呈貢區(qū)域，約占比21%。主城區(qū)供應(yīng)前三板塊為呈貢、官南和高新板塊，分別供應(yīng)227.98、216.51和141.29萬(wàn)方。此外，中心和空港板塊無(wú)新增供應(yīng)。

2015年新增供應(yīng)分物業(yè)對(duì)比圖

分物業(yè)看，2015年，昆明商品住宅供應(yīng)面積524.92萬(wàn)方，占比47.29%；政策房、商業(yè)與辦公分別占比11.33%、8.1%和10.34%；車(chē)位供應(yīng)面積114.74萬(wàn)方，占比22.95%。政策房與車(chē)位供應(yīng)合計(jì)占比34.28%，由于政策房具有排他性和車(chē)位屬于配套物業(yè)，這說(shuō)明約三分之一的市場(chǎng)供應(yīng)不屬于普通商品房供應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)影響有限。

另?yè)?jù)銳理分析，過(guò)去這一年供求缺口是近5年來(lái)最小的一年，供求比為1.07，供求關(guān)系在極度失衡的后重新趨于合理。這說(shuō)明在政府的有意調(diào)控與整體市場(chǎng)的共同作用下，樓市呈現(xiàn)出良好的供求局面。

預(yù)判：

去庫(kù)存將是樓市主基調(diào)，因此控制新增供應(yīng)會(huì)是發(fā)力點(diǎn)之一，同時(shí)今年規(guī)劃審批進(jìn)一步減少，雙重因素決定了2016年新增供應(yīng)仍將下行的態(tài)勢(shì)，但降幅不會(huì)太大，會(huì)保持在

1000萬(wàn)方左右水平，官南板塊可能領(lǐng)跑全市。

開(kāi)盤(pán)

47項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推15386套房源整體銷(xiāo)售率44.75%

昆明主城區(qū)2014年-2015年開(kāi)盤(pán)走勢(shì)

另?yè)?jù)報(bào)告，2015年昆明共有47個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了開(kāi)盤(pán)推售，累計(jì)推出房源15386套，同比下降15.93%。開(kāi)盤(pán)售出房源6885套，同比降幅達(dá)20.28%。整體銷(xiāo)售率為44.75%。

其中住宅開(kāi)盤(pán)供應(yīng)13564套，銷(xiāo)售6163套，銷(xiāo)售率為45%。商業(yè)開(kāi)盤(pán)供應(yīng)1052套，銷(xiāo)售485套，銷(xiāo)售率為46%。寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)供應(yīng)770套，銷(xiāo)售237套，銷(xiāo)售率為31%。

2015年開(kāi)盤(pán)推售統(tǒng)計(jì)表

按照板塊分析，2015年西山板塊推出套數(shù)581套，成交52套，銷(xiāo)售率僅為9%。官南板塊5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，推出1616套，銷(xiāo)售1121套，銷(xiāo)售率為69%，為2015年最高。

報(bào)告分析到，昆明樓市開(kāi)盤(pán)減少并非沒(méi)有原因，2015年各項(xiàng)目紛紛選擇渠道帶客銷(xiāo)售模式，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售成為輔助，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)減少。知道下半年開(kāi)始，渠道影響減弱，推盤(pán)才有所增加。

土地

供地3185.84畝成交2837.33畝成交金額89.13億

2014-2015年土地供求月度走勢(shì)

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