2015年昆明主城區(qū)合計(jì)供應(yīng)土地73宗，供地面積達(dá)3185.84畝。全年成交土地58宗，成交面積為2837.33，同比上年減少了4194.72畝，降幅達(dá)60%。成交金額89.13億，比2014年減少60.74億，同比下降41%。本年度共流拍17宗土地，因故終止交易3宗，無人報(bào)名3宗，競(jìng)拍人數(shù)不足11宗。地價(jià)較高（草海5宗地塊）與地塊位置較遠(yuǎn)是流拍的原因之一。
這是近6年土地市場(chǎng)表現(xiàn)最差的一年，成交面積再創(chuàng)新低，尤其是下半年，受政策限制商住用地供應(yīng)影響，土地市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，多個(gè)月份趨于零供銷。
2015年，昆明成交土地總規(guī)劃面積為527.02萬方，同比下降51%；樓面地價(jià)為1691元/平米，同比增長(zhǎng)21.21%。2015年較低的土地成交量將導(dǎo)致2016年規(guī)劃放量下降，隨后傳導(dǎo)至預(yù)售供應(yīng)，將進(jìn)一步減輕目前居高不下的庫(kù)存壓力。
2015年土地分區(qū)域成交對(duì)比圖
土地成交最活躍的區(qū)域是呈貢，成交土地1001.99畝，其次是南市區(qū)，成交662.08畝，東市區(qū)成交最小，為81.65畝�？崭劢衲暧幸蛔谕恋爻山�，為349.87畝。從成交單價(jià)來看，東市區(qū)單價(jià)最高，為489萬/畝，空港單價(jià)最低，為120萬/畝。
2015年土地分板塊成交對(duì)比圖
板塊成交中，呈貢板塊土地市場(chǎng)最熱，成交面積1001.99畝，其中約88%的土地集中在斗南街道辦事處，另外各有2宗地塊分布在高新新城與大漁度假區(qū)內(nèi)；其次是滇池板塊，成交601.99畝。?成交單價(jià)最高板塊是世博板塊，該板塊內(nèi)穿金路715號(hào)地塊溢價(jià)19.4%成交，是年度溢價(jià)最高的地塊。
2014-2015年土地分用途成交對(duì)比圖
從成交土地的用途來分析，2015年，純住宅用地成交1236.91畝，商業(yè)用地成交1366.31畝，商業(yè)用地成交超過住宅，住兼商用地有少量成交，為234.11萬方。
整體看來，2015年，各類用地成交均減少，其中純住宅用地下降71.05%，商業(yè)用地下降42.04%。此外，約38.65%純住宅用地集中在滇池板塊，約85.28%的商業(yè)用地集中在呈貢與空港板塊，上述板塊明年將是規(guī)劃釋放熱點(diǎn)板塊。
預(yù)判：
昆明銳理預(yù)判，2016年昆明土地成交有望平穩(wěn)中略有回升，純居住用地必須拍賣出讓的政策或?qū)⑼聘叩貎r(jià)。商住混合用地將增加，純商業(yè)用地占比或?qū)p少。
南市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊極有可能成為關(guān)注焦點(diǎn)，開發(fā)商愿意溢價(jià)爭(zhēng)�。ㄓ绕涫俏准覊纹瑓^(qū)地塊），而地價(jià)較高（草海地塊）和價(jià)值較差的地塊則仍然存在流拍的可能，新年伊始青云街道辦事處和高新區(qū)2宗地塊就已流拍。
品牌房企入市搶地戰(zhàn)況將升級(jí)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，小房企拿地更加困難。
規(guī)劃
2463.89萬方建面過規(guī)同比下降10.85%
2014-2015年昆明規(guī)劃審批月度走勢(shì)
2015年，昆明共有116個(gè)商品房項(xiàng)目通過規(guī)劃審批，過規(guī)總建面為2463.89萬方，同比下降10.85%。單盤規(guī)劃放量大，100萬方以上項(xiàng)目有3個(gè)，50萬方以上項(xiàng)目有11個(gè)。
從月度走勢(shì)來看，4月、5月、7月和9月規(guī)劃出現(xiàn)集中放量，審批建面均超過300萬方，這4個(gè)月合計(jì)放量占全年55.78%，10月過規(guī)量最小，其余各月表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。整體來看，2015年規(guī)劃放量大致呈倒“W”型的月度走勢(shì)。
2015年昆明規(guī)劃審批分區(qū)對(duì)比圖
2015年規(guī)劃審批約一半來自南市區(qū)，過規(guī)建面遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域，其余區(qū)域均有規(guī)劃放量。西市區(qū)、中市區(qū)、呈貢與北市區(qū)規(guī)劃放量相對(duì)平均，空港區(qū)域沒有項(xiàng)目通過規(guī)劃審批（區(qū)內(nèi)項(xiàng)目少），東市區(qū)過規(guī)建面約為45萬方，占比2%。由于南市區(qū)過規(guī)項(xiàng)目多、體量大，該片區(qū)將會(huì)成為2016年新增供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。
2014-2015年昆明規(guī)劃審批板塊對(duì)比圖
2015年主城12個(gè)板塊中，4個(gè)板塊規(guī)劃放量同比增長(zhǎng)，8個(gè)板塊同比下降。其中，官南板塊過規(guī)建面約730萬方，一躍成為領(lǐng)頭板塊，同比增長(zhǎng)143%；該板塊審批項(xiàng)目集中在廣福路以南、環(huán)湖東路以北區(qū)域，2016年該區(qū)域產(chǎn)品推售與競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。
東南、北市與次中心板塊本年度審批規(guī)劃大幅下降，降幅在150萬以上；空港和世博板塊規(guī)劃審批最少，東市、西山與中心板塊審批量均未過百萬方。
顯然，規(guī)劃放量熱點(diǎn)區(qū)域發(fā)生變化，領(lǐng)頭羊東南板塊讓位，官南板塊搶占第一。目前形成三個(gè)明顯梯隊(duì)，第一梯隊(duì)：官南板塊；第二梯隊(duì)：滇池、高新、東南、呈貢、北市與次中心板塊；第三梯隊(duì)：中心、西山、東市、世博和空港。
2015年昆明規(guī)劃審批建面前十榜單
來看規(guī)劃龍虎榜，通過規(guī)劃審批前三項(xiàng)目是滇池國(guó)際會(huì)展中心、海倫國(guó)際和潤(rùn)城，過規(guī)總建面分別是252.61萬方、126.77萬方和109.75萬方。
官南板塊滇池國(guó)際會(huì)展中心、中航城、銀海泊岸、悅滿欣城4項(xiàng)目進(jìn)入規(guī)劃前十榜單，預(yù)示著來年該板塊將有較大的預(yù)售新增。而海倫國(guó)際過規(guī)126.77萬方，將支持該項(xiàng)目在2016年持續(xù)有新貨包推出，繼續(xù)保持昆明單盤推量前茅的地位。
預(yù)判：
2016年規(guī)劃放量將延續(xù)下滑趨勢(shì)，這是由低迷的土地環(huán)境決定的。同時(shí)，2016年滇池板塊規(guī)劃放量將增加，官南板塊會(huì)大幅縮水，空港板塊將有新規(guī)劃項(xiàng)目面市。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論