評(píng)論:封閉小區(qū)可開(kāi)放 但不能讓《物權(quán)法》哭暈在廁所

《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》近日印發(fā),《意見(jiàn)》提出,新建住宅要推廣街區(qū)制,原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi),實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題,促進(jìn)土地節(jié)約利用。這也是中央層級(jí)文件首次對(duì)詬病已的封閉社區(qū)模式“開(kāi)刀”。

中國(guó)的小區(qū)不同于美國(guó)紐約的街區(qū)(美國(guó)也有很多封閉小區(qū)),就在于中國(guó)的小區(qū)大多是封閉的。這些上世紀(jì)90年代以來(lái)建成的封閉小區(qū),又不同于世紀(jì)50年代單位“圈大院”,是因?yàn)檫@些小區(qū)基本上是開(kāi)發(fā)商購(gòu)地建起的。

這些小區(qū)之所以要封閉,一者是開(kāi)發(fā)商圈來(lái)的地,冠個(gè)小區(qū)的名字,其實(shí)是一個(gè)產(chǎn)品;二者便于物業(yè)管理,保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全;三者與物權(quán)有密切關(guān)系,從《物權(quán)法》來(lái)說(shuō),所有在這個(gè)樓盤購(gòu)買了房子的業(yè)主,都是該小區(qū)土地及設(shè)施的所有者,該小區(qū)的公共地土為業(yè)主購(gòu)房里配套公攤面積的一部分。

嚴(yán)格意義上說(shuō),小區(qū)的道路、綠化等均屬于小區(qū)業(yè)主共同的私有財(cái)產(chǎn),為了維持小區(qū)公共綠化和設(shè)施的正常運(yùn)行,業(yè)主每月都交付一定的物業(yè)管理費(fèi)用。因此,客觀上要求將小區(qū)封閉起來(lái)歸業(yè)主使用或享受,“私人宅地,非請(qǐng)莫入”,并非沒(méi)有道理。

而開(kāi)放住宅小區(qū),實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,市政接管,就是化私為公,將原則上屬于業(yè)主的財(cái)產(chǎn),且這些前期業(yè)主付費(fèi)的維護(hù)的綠化和道路,一下子充公了。假如沒(méi)有相應(yīng)的補(bǔ)償機(jī)制,等于業(yè)主出錢修設(shè)施,卻被無(wú)償使用,私人財(cái)產(chǎn)被強(qiáng)行占用,與《物權(quán)法》沖突,只能令《物權(quán)法》哭暈在廁所。

再有,小區(qū)開(kāi)放之后,物業(yè)該如何管理?費(fèi)用該如何分?jǐn)?業(yè)主的安全如何保障?這些都必須要有令人信服的制度安排。因?yàn)樯婕暗剿饺素?cái)產(chǎn)問(wèn)題,具體政策的出臺(tái),還應(yīng)該遵守嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧⒎ǔ绦,?yīng)該廣泛征求公眾意見(jiàn),必須要讓物權(quán)主代表參與決策過(guò)程,方可謂公開(kāi)公正。

現(xiàn)在,小區(qū)放開(kāi)的主要原因,是解決城市交通路網(wǎng)布局問(wèn)題,促進(jìn)土地節(jié)約利用,這與目前城市規(guī)劃不合理,城市住宅小區(qū)建設(shè)無(wú)序擴(kuò)張有關(guān)。其結(jié)果一方面造成小區(qū)對(duì)城市空間的割裂,造成城市里很多地方道路不通、不暢,城市空間擁擠不堪;另一方面,是城市空間和資源的巨大浪費(fèi)。據(jù)報(bào)道,2000-2010年,全國(guó)城鎮(zhèn)建成區(qū)面積擴(kuò)張了60%多,空間利用低下,造成公共資源的巨大浪費(fèi)(數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)自2016-02-22《南方都市報(bào)》)。

而中國(guó)的城市化進(jìn)程還在深入之中,如今中國(guó)的常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)到55%,7億人生活在城鎮(zhèn),到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率還將提高到60%。如何提高城市空間和資源的利用效率,如何營(yíng)造和諧共生的城市空間,如何解決城市人群的相處,確實(shí)是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。

正是基于這種現(xiàn)實(shí)的考量,一些學(xué)者如北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)周其仁先生提出,中國(guó)城市化的下一程要在提高密度上做文章。

周其仁先生在2015年4月24日,做客北大國(guó)發(fā)院博士論壇(新華網(wǎng)思客講堂)并發(fā)表演講,其中就舉了一個(gè)例子:比如上海靜安寺旁有一條狹長(zhǎng)的巷道,以往是常年封閉的,后來(lái)把它打通了,巷道兩邊開(kāi)發(fā)成小鋪?zhàn),現(xiàn)在成為一個(gè)很受歡迎的時(shí)尚步行街。他從這一個(gè)例子來(lái)證明城市需要放開(kāi),需要增加承載力,需要激發(fā)活力,需要在密度上做文章。

這不是沒(méi)有道理,國(guó)外也可以找到成功的經(jīng)驗(yàn)和案例,中國(guó)城市、尤其是大城市挖潛,恐怕不能再走“攤大餅”的模式,而是走“高密度”之路,怎么樣將城市空間和資源發(fā)揮出最大效益。

很顯然,這樣的觀點(diǎn)已經(jīng)為中央所認(rèn)可,去年12月的中央城市工作會(huì)議首次提出的“緊湊城市”概念,就是想用這個(gè)來(lái)作為破解城市無(wú)序擴(kuò)張的新理念。而現(xiàn)在《意見(jiàn)》的出臺(tái),正是這種新理念推行的落腳之策?梢灶A(yù)見(jiàn),中國(guó)城市化的下一站將在“緊湊”上大做文章,放開(kāi)小區(qū),尤其是一些巨無(wú)霸型的小區(qū),已難于避免。

然而,我們還是要說(shuō),目前封閉的、割裂城市空間,或是浪費(fèi)城市資源的小區(qū),導(dǎo)致城市擁護(hù)不堪,既不便利,又不宜居,并非是業(yè)主造成的,是過(guò)去城市規(guī)劃失當(dāng)造成的,是片面追求土地財(cái)政,任由開(kāi)發(fā)商野蠻生長(zhǎng)造成的,這個(gè)后果不能由購(gòu)房的業(yè)主來(lái)承擔(dān)。

現(xiàn)在要修正土地城市化的理念,提高城市土地空間密度,勢(shì)必要擠壓原本由業(yè)主花錢購(gòu)買的土地空間,這種擠壓應(yīng)該用市場(chǎng)的而不是行政的辦法,通過(guò)補(bǔ)償贖買的辦法來(lái)解決。只有這樣,才可能合理合法,令人信服,絕不能以公共名義侵奪私人財(cái)產(chǎn),“風(fēng)能進(jìn)、雨能進(jìn)、國(guó)王不能進(jìn)”的私有財(cái)產(chǎn)神圣性必須得到堅(jiān)決捍衛(wèi),無(wú)論我們推進(jìn)任何目標(biāo)正確、出發(fā)點(diǎn)善良的公共政策,都不能偏離“依法治國(guó)”的軌道。

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