《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》近日印發(fā)，《意見(jiàn)》提出，新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。這也是中央層級(jí)文件首次對(duì)詬病已的封閉社區(qū)模式“開(kāi)刀”。
中國(guó)的小區(qū)不同于美國(guó)紐約的街區(qū)(美國(guó)也有很多封閉小區(qū))，就在于中國(guó)的小區(qū)大多是封閉的。這些上世紀(jì)90年代以來(lái)建成的封閉小區(qū)，又不同于世紀(jì)50年代單位“圈大院”，是因?yàn)檫@些小區(qū)基本上是開(kāi)發(fā)商購(gòu)地建起的。
這些小區(qū)之所以要封閉，一者是開(kāi)發(fā)商圈來(lái)的地，冠個(gè)小區(qū)的名字，其實(shí)是一個(gè)產(chǎn)品;二者便于物業(yè)管理，保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全;三者與物權(quán)有密切關(guān)系，從《物權(quán)法》來(lái)說(shuō)，所有在這個(gè)樓盤購(gòu)買了房子的業(yè)主，都是該小區(qū)土地及設(shè)施的所有者，該小區(qū)的公共地土為業(yè)主購(gòu)房里配套公攤面積的一部分。
嚴(yán)格意義上說(shuō)，小區(qū)的道路、綠化等均屬于小區(qū)業(yè)主共同的私有財(cái)產(chǎn)，為了維持小區(qū)公共綠化和設(shè)施的正常運(yùn)行，業(yè)主每月都交付一定的物業(yè)管理費(fèi)用。因此，客觀上要求將小區(qū)封閉起來(lái)歸業(yè)主使用或享受，“私人宅地，非請(qǐng)莫入”，并非沒(méi)有道理。
而開(kāi)放住宅小區(qū)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，市政接管，就是化私為公，將原則上屬于業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，且這些前期業(yè)主付費(fèi)的維護(hù)的綠化和道路，一下子充公了。假如沒(méi)有相應(yīng)的補(bǔ)償機(jī)制，等于業(yè)主出錢修設(shè)施，卻被無(wú)償使用，私人財(cái)產(chǎn)被強(qiáng)行占用，與《物權(quán)法》沖突，只能令《物權(quán)法》哭暈在廁所。
再有，小區(qū)開(kāi)放之后，物業(yè)該如何管理?費(fèi)用該如何分?jǐn)?業(yè)主的安全如何保障?這些都必須要有令人信服的制度安排。因?yàn)樯婕暗剿饺素?cái)產(chǎn)問(wèn)題，具體政策的出臺(tái)，還應(yīng)該遵守嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧⒎ǔ绦�，�?yīng)該廣泛征求公眾意見(jiàn)，必須要讓物權(quán)主代表參與決策過(guò)程，方可謂公開(kāi)公正。
現(xiàn)在，小區(qū)放開(kāi)的主要原因，是解決城市交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用，這與目前城市規(guī)劃不合理，城市住宅小區(qū)建設(shè)無(wú)序擴(kuò)張有關(guān)。其結(jié)果一方面造成小區(qū)對(duì)城市空間的割裂，造成城市里很多地方道路不通、不暢，城市空間擁擠不堪;另一方面，是城市空間和資源的巨大浪費(fèi)。據(jù)報(bào)道，2000-2010年，全國(guó)城鎮(zhèn)建成區(qū)面積擴(kuò)張了60%多，空間利用低下，造成公共資源的巨大浪費(fèi)(數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)自2016-02-22《南方都市報(bào)》)。
而中國(guó)的城市化進(jìn)程還在深入之中，如今中國(guó)的常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)到55%，7億人生活在城鎮(zhèn)，到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率還將提高到60%。如何提高城市空間和資源的利用效率，如何營(yíng)造和諧共生的城市空間，如何解決城市人群的相處，確實(shí)是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。
正是基于這種現(xiàn)實(shí)的考量，一些學(xué)者如北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)周其仁先生提出，中國(guó)城市化的下一程要在提高密度上做文章。
周其仁先生在2015年4月24日，做客北大國(guó)發(fā)院博士論壇(新華網(wǎng)思客講堂)并發(fā)表演講，其中就舉了一個(gè)例子：比如上海靜安寺旁有一條狹長(zhǎng)的巷道，以往是常年封閉的，后來(lái)把它打通了，巷道兩邊開(kāi)發(fā)成小鋪?zhàn)�，現(xiàn)在成為一個(gè)很受歡迎的時(shí)尚步行街。他從這一個(gè)例子來(lái)證明城市需要放開(kāi)，需要增加承載力，需要激發(fā)活力，需要在密度上做文章。
這不是沒(méi)有道理，國(guó)外也可以找到成功的經(jīng)驗(yàn)和案例，中國(guó)城市、尤其是大城市挖潛，恐怕不能再走“攤大餅”的模式，而是走“高密度”之路，怎么樣將城市空間和資源發(fā)揮出最大效益。
很顯然，這樣的觀點(diǎn)已經(jīng)為中央所認(rèn)可，去年12月的中央城市工作會(huì)議首次提出的“緊湊城市”概念，就是想用這個(gè)來(lái)作為破解城市無(wú)序擴(kuò)張的新理念。而現(xiàn)在《意見(jiàn)》的出臺(tái)，正是這種新理念推行的落腳之策�？梢灶A(yù)見(jiàn)，中國(guó)城市化的下一站將在“緊湊”上大做文章，放開(kāi)小區(qū)，尤其是一些巨無(wú)霸型的小區(qū)，已難于避免。
然而，我們還是要說(shuō)，目前封閉的、割裂城市空間，或是浪費(fèi)城市資源的小區(qū)，導(dǎo)致城市擁護(hù)不堪，既不便利，又不宜居，并非是業(yè)主造成的，是過(guò)去城市規(guī)劃失當(dāng)造成的，是片面追求土地財(cái)政，任由開(kāi)發(fā)商野蠻生長(zhǎng)造成的，這個(gè)后果不能由購(gòu)房的業(yè)主來(lái)承擔(dān)。
現(xiàn)在要修正土地城市化的理念，提高城市土地空間密度，勢(shì)必要擠壓原本由業(yè)主花錢購(gòu)買的土地空間，這種擠壓應(yīng)該用市場(chǎng)的而不是行政的辦法，通過(guò)補(bǔ)償贖買的辦法來(lái)解決。只有這樣，才可能合理合法，令人信服，絕不能以公共名義侵奪私人財(cái)產(chǎn)，“風(fēng)能進(jìn)、雨能進(jìn)、國(guó)王不能進(jìn)”的私有財(cái)產(chǎn)神圣性必須得到堅(jiān)決捍衛(wèi)，無(wú)論我們推進(jìn)任何目標(biāo)正確、出發(fā)點(diǎn)善良的公共政策，都不能偏離“依法治國(guó)”的軌道。
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