號稱郁亮“金融新玩具”的萬丈資本雖然在地產(chǎn)江湖中已經(jīng)多有傳聞，但在資本涉獵的游戲中卻鮮有案例可循，直至上海太平橋企業(yè)天地三期商業(yè)分拆經(jīng)營消息的傳出，萬科“資本獵人”的真容才得以勾勒出一二。
2月26日，有消息稱，在上海企業(yè)天地3號樓被李錦記萬科聯(lián)合體整體購入后，由3號和5號樓裙樓組成的商業(yè)部分——湖濱道購物中心面臨著分拆經(jīng)營。其中，3號樓商業(yè)部分將由萬科方面接盤管理，而5號樓則繼續(xù)由中國新天地經(jīng)營。
中國新天地相關人士亦證實，“3號樓在完成交割后，李錦記就已經(jīng)委托給萬科進行資產(chǎn)管理，而5號樓隸屬于中國人壽信托，中國新天地一直是管理方�！�
一家已經(jīng)簽約進駐企業(yè)天地3號樓商業(yè)部分的品牌商透露，萬科所管理的商業(yè)將不會沿用“湖濱道”，原本由中國新天地在洽談的商戶也已經(jīng)在和萬科進行重新談判。
企業(yè)天地所處的太平橋板塊是中國新天地當之無愧的商業(yè)主場，如果僅從項目運營的角度而言，萬科或許算不上是最合適的人選。但如果回溯交易本身，萬科的入選在收購之初就已經(jīng)埋下伏筆。
信韜商業(yè)投資管理有限公司發(fā)展總監(jiān)陳曦向觀點地產(chǎn)新媒體分析指出：“萬科在該次收購中只是一個小股東的角色，承擔的是基金管理者和GP的角色，真正的‘金主’是李錦記，李錦記是一個更加缺乏商業(yè)運營團隊和經(jīng)驗的投資人。“
“萬科希望借這個項目來打造品牌、團隊或者項目背書，真正的目的是未來想做商業(yè)不動產(chǎn)投資的資產(chǎn)管理人。”
分拆中的湖濱道
公開資料顯示，湖濱道項目位于新天地太平橋核心區(qū)域，總商業(yè)面積5.7萬平方米，包括3號和5號寫字樓的商業(yè)裙樓部分。其中，中國新天地運營的5號樓部分已在去年正式以“湖濱道”的項目名稱對外開業(yè)。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，這部分物業(yè)的所有權(quán)歸屬于中國人壽信托。在2013年12月，瑞房和中國人壽信托達成買賣協(xié)議，向后者出售興建中的企業(yè)天地5號樓99%的權(quán)益，代價合計33.23億元。在該次出售中，瑞房錄得稅前收益1.92億元。
雖然企業(yè)天地5號樓的歸屬權(quán)易主，但受中國人壽信托委托，瑞房旗下的中國新天地依然是項目的運營管理者。
在中國新天地的原有規(guī)劃中，湖濱道將引入大量生活時尚類零售、休閑餐飲及體驗式業(yè)態(tài)，涉及輕食、書店、個人護理及服務、親子樂園、特色餐廳、趣味手工、家居用品等，目標客群是周圍甲級寫字樓商務精英以及高品質(zhì)住宅社區(qū)居民。
隨著去年底企業(yè)天地3號樓被李錦記萬科聯(lián)合體購得，3號樓超過3萬平米的商業(yè)也被同步分離出去。而負責這部分物業(yè)運營管理的不是別人，正是萬科旗下去年成立的萬丈資本團隊。
一家為企業(yè)天地3號樓商業(yè)做定位的第三方證實，3號樓商業(yè)部分確定將更名，不會沿用“湖濱道”的項目案名，不過兩處物業(yè)連接的部分仍將維持原狀。
“接下來要看萬科是怎樣的整合態(tài)度，以后可能會有一些裙樓互動，會有一些簡單的合作，萬科管理的那部分暫時還沒有開出來，不太清楚接下來會怎么發(fā)展。”上述中國新天地人士向觀點地產(chǎn)新媒體透露。
陳曦認為，在項目未來定位上，萬丈資本可能會面臨一個妥協(xié)平衡的問題�！皬耐顿Y的角度來講，項目要追求資產(chǎn)回報率，但過于優(yōu)質(zhì)的項目其實資產(chǎn)回報率相對偏低，因為這些品牌的談判能力很強。萬科又是第一次接觸這樣的項目，不太可能把項目的品牌做得太差，個人判斷這個項目會偏高端，貼近目前整個太平橋的商業(yè)定位�！�
占地面積52公頃的太平橋項目總建筑面積將達到120萬平方米，其中，商業(yè)類建筑面積約29萬平方米，在湖濱道和新里兩個購物中心開業(yè)之后，零售商業(yè)規(guī)模將提升到17萬平方米左右。未來仍有12萬平方米的商業(yè)正在規(guī)劃中，包括規(guī)劃中的超高層建筑白玉蘭大廈及購物中心等。
萬丈資本樣例
在中國新天地的商業(yè)主場，萬科選擇了將這個體量3萬多平米的商業(yè)項目作為萬丈資本的試驗田，這也意味著萬科內(nèi)部這項以金融和投資為業(yè)務的VCapital計劃開始脫離紙面論證階段。
2015年6月17日，萬科在香港設立萬丈資本作為VCapital計劃的業(yè)務實體。萬丈資本的業(yè)務范圍包括金融投資、不動產(chǎn)投資等。其首席執(zhí)行官丁長峰在接受觀點地產(chǎn)新媒體專訪時曾透露，這家投資公司最主要是在萬科集團之外物色項目，而企業(yè)天地3號樓的收購正是其業(yè)務之一的核心型資產(chǎn)投資。
在陳曦看來，企業(yè)天地3號樓部分商業(yè)交由萬科旗下的萬丈資本運營在交易之初可能就已經(jīng)協(xié)商好了。“萬科在該次收購中只是一個小股東的角色，承擔的是基金管理者和GP的角色，真正的‘金主’是李錦記，李錦記是一個更加缺乏商業(yè)運營團隊和經(jīng)驗的投資人�！�
對于萬科來說，這個項目的運作或許會是其在向商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理人身份轉(zhuǎn)變時的一個砝碼。“萬科希望借這個項目來打造品牌、團隊或者項目背書，真正的目的是未來萬科想做商業(yè)不動產(chǎn)投資的資產(chǎn)管理人�！�
此前的交易架構(gòu)亦可以佐證萬科走金融輕資產(chǎn)路線的想法。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，在承擔企業(yè)天地3號樓收購主體的公司BaylineGlobalLimited中，李錦記和萬科置業(yè)香港的持股權(quán)益分別為90%與10%。
“萬科就是以一個不動產(chǎn)管理人的身份去做這個事情，可以看做是一種輕資產(chǎn)的模式。作為管理人不可能不投資，一般來講GP都是做到10%。”
陳曦補充稱，“從這個初衷來看，萬科要做的就不止是一個投資，如果只是為了收取固定的投資回報率，完全可以交給中國新天地去運營，甚至可能獲得更高的回報率，這只能看做是萬科附帶的目的。萬科真正是希望通過這樣一個從天時、地利、人和來講都有優(yōu)勢的項目，去清晰或者突出一個商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)管理人的身份�！�
不可否認，目前萬科在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營、管理方面的能力與其品牌影響力并不相符。而收購或者介入企業(yè)天地這樣的項目管理，可以讓其積累很多資源和經(jīng)驗，進而孵化商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營能力。
“一個隱形的邏輯現(xiàn)在萬科的資本沉淀，包括品牌溢價能力已經(jīng)到了一個能夠賺更高利潤的資產(chǎn)價值的時候，走金融路線是必然�！�
可以預見，企業(yè)天地3號的收購只是萬科這場資本游戲的一個開始。
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