號(hào)稱(chēng)郁亮“金融新玩具”的萬(wàn)丈資本雖然在地產(chǎn)江湖中已經(jīng)多有傳聞，但在資本涉獵的游戲中卻鮮有案例可循，直至上海太平橋企業(yè)天地三期商業(yè)分拆經(jīng)營(yíng)消息的傳出，萬(wàn)科“資本獵人”的真容才得以勾勒出一二。
2月26日，有消息稱(chēng)，在上海企業(yè)天地3號(hào)樓被李錦記萬(wàn)科聯(lián)合體整體購(gòu)入后，由3號(hào)和5號(hào)樓裙樓組成的商業(yè)部分——湖濱道購(gòu)物中心面臨著分拆經(jīng)營(yíng)。其中，3號(hào)樓商業(yè)部分將由萬(wàn)科方面接盤(pán)管理，而5號(hào)樓則繼續(xù)由中國(guó)新天地經(jīng)營(yíng)。
中國(guó)新天地相關(guān)人士亦證實(shí)，“3號(hào)樓在完成交割后，李錦記就已經(jīng)委托給萬(wàn)科進(jìn)行資產(chǎn)管理，而5號(hào)樓隸屬于中國(guó)人壽信托，中國(guó)新天地一直是管理方�！�
一家已經(jīng)簽約進(jìn)駐企業(yè)天地3號(hào)樓商業(yè)部分的品牌商透露，萬(wàn)科所管理的商業(yè)將不會(huì)沿用“湖濱道”，原本由中國(guó)新天地在洽談的商戶也已經(jīng)在和萬(wàn)科進(jìn)行重新談判。
企業(yè)天地所處的太平橋板塊是中國(guó)新天地當(dāng)之無(wú)愧的商業(yè)主場(chǎng)，如果僅從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的角度而言，萬(wàn)科或許算不上是最合適的人選。但如果回溯交易本身，萬(wàn)科的入選在收購(gòu)之初就已經(jīng)埋下伏筆。
信韜商業(yè)投資管理有限公司發(fā)展總監(jiān)陳曦向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析指出：“萬(wàn)科在該次收購(gòu)中只是一個(gè)小股東的角色，承擔(dān)的是基金管理者和GP的角色，真正的‘金主’是李錦記，李錦記是一個(gè)更加缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)的投資人�！�
“萬(wàn)科希望借這個(gè)項(xiàng)目來(lái)打造品牌、團(tuán)隊(duì)或者項(xiàng)目背書(shū)，真正的目的是未來(lái)想做商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資的資產(chǎn)管理人�！�
分拆中的湖濱道
公開(kāi)資料顯示，湖濱道項(xiàng)目位于新天地太平橋核心區(qū)域，總商業(yè)面積5.7萬(wàn)平方米，包括3號(hào)和5號(hào)寫(xiě)字樓的商業(yè)裙樓部分。其中，中國(guó)新天地運(yùn)營(yíng)的5號(hào)樓部分已在去年正式以“湖濱道”的項(xiàng)目名稱(chēng)對(duì)外開(kāi)業(yè)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，這部分物業(yè)的所有權(quán)歸屬于中國(guó)人壽信托。在2013年12月，瑞房和中國(guó)人壽信托達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，向后者出售興建中的企業(yè)天地5號(hào)樓99%的權(quán)益，代價(jià)合計(jì)33.23億元。在該次出售中，瑞房錄得稅前收益1.92億元。
雖然企業(yè)天地5號(hào)樓的歸屬權(quán)易主，但受中國(guó)人壽信托委托，瑞房旗下的中國(guó)新天地依然是項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理者。
在中國(guó)新天地的原有規(guī)劃中，湖濱道將引入大量生活時(shí)尚類(lèi)零售、休閑餐飲及體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，涉及輕食、書(shū)店、個(gè)人護(hù)理及服務(wù)、親子樂(lè)園、特色餐廳、趣味手工、家居用品等，目標(biāo)客群是周?chē)准?jí)寫(xiě)字樓商務(wù)精英以及高品質(zhì)住宅社區(qū)居民。
隨著去年底企業(yè)天地3號(hào)樓被李錦記萬(wàn)科聯(lián)合體購(gòu)得，3號(hào)樓超過(guò)3萬(wàn)平米的商業(yè)也被同步分離出去。而負(fù)責(zé)這部分物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的不是別人，正是萬(wàn)科旗下去年成立的萬(wàn)丈資本團(tuán)隊(duì)。
一家為企業(yè)天地3號(hào)樓商業(yè)做定位的第三方證實(shí)，3號(hào)樓商業(yè)部分確定將更名，不會(huì)沿用“湖濱道”的項(xiàng)目案名，不過(guò)兩處物業(yè)連接的部分仍將維持原狀。
“接下來(lái)要看萬(wàn)科是怎樣的整合態(tài)度，以后可能會(huì)有一些裙樓互動(dòng)，會(huì)有一些簡(jiǎn)單的合作，萬(wàn)科管理的那部分暫時(shí)還沒(méi)有開(kāi)出來(lái)，不太清楚接下來(lái)會(huì)怎么發(fā)展�！鄙鲜鲋袊�(guó)新天地人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露。
陳曦認(rèn)為，在項(xiàng)目未來(lái)定位上，萬(wàn)丈資本可能會(huì)面臨一個(gè)妥協(xié)平衡的問(wèn)題�！皬耐顿Y的角度來(lái)講，項(xiàng)目要追求資產(chǎn)回報(bào)率，但過(guò)于優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目其實(shí)資產(chǎn)回報(bào)率相對(duì)偏低，因?yàn)檫@些品牌的談判能力很強(qiáng)。萬(wàn)科又是第一次接觸這樣的項(xiàng)目，不太可能把項(xiàng)目的品牌做得太差，個(gè)人判斷這個(gè)項(xiàng)目會(huì)偏高端，貼近目前整個(gè)太平橋的商業(yè)定位�！�
占地面積52公頃的太平橋項(xiàng)目總建筑面積將達(dá)到120萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)類(lèi)建筑面積約29萬(wàn)平方米，在湖濱道和新里兩個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)之后，零售商業(yè)規(guī)模將提升到17萬(wàn)平方米左右。未來(lái)仍有12萬(wàn)平方米的商業(yè)正在規(guī)劃中，包括規(guī)劃中的超高層建筑白玉蘭大廈及購(gòu)物中心等。
萬(wàn)丈資本樣例
在中國(guó)新天地的商業(yè)主場(chǎng)，萬(wàn)科選擇了將這個(gè)體量3萬(wàn)多平米的商業(yè)項(xiàng)目作為萬(wàn)丈資本的試驗(yàn)田，這也意味著萬(wàn)科內(nèi)部這項(xiàng)以金融和投資為業(yè)務(wù)的VCapital計(jì)劃開(kāi)始脫離紙面論證階段。
2015年6月17日，萬(wàn)科在香港設(shè)立萬(wàn)丈資本作為VCapital計(jì)劃的業(yè)務(wù)實(shí)體。萬(wàn)丈資本的業(yè)務(wù)范圍包括金融投資、不動(dòng)產(chǎn)投資等。其首席執(zhí)行官丁長(zhǎng)峰在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專(zhuān)訪時(shí)曾透露，這家投資公司最主要是在萬(wàn)科集團(tuán)之外物色項(xiàng)目，而企業(yè)天地3號(hào)樓的收購(gòu)正是其業(yè)務(wù)之一的核心型資產(chǎn)投資。
在陳曦看來(lái)，企業(yè)天地3號(hào)樓部分商業(yè)交由萬(wàn)科旗下的萬(wàn)丈資本運(yùn)營(yíng)在交易之初可能就已經(jīng)協(xié)商好了�！叭f(wàn)科在該次收購(gòu)中只是一個(gè)小股東的角色，承擔(dān)的是基金管理者和GP的角色，真正的‘金主’是李錦記，李錦記是一個(gè)更加缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和經(jīng)驗(yàn)的投資人。”
對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作或許會(huì)是其在向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理人身份轉(zhuǎn)變時(shí)的一個(gè)砝碼�！叭f(wàn)科希望借這個(gè)項(xiàng)目來(lái)打造品牌、團(tuán)隊(duì)或者項(xiàng)目背書(shū)，真正的目的是未來(lái)萬(wàn)科想做商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資的資產(chǎn)管理人�！�
此前的交易架構(gòu)亦可以佐證萬(wàn)科走金融輕資產(chǎn)路線的想法。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在承擔(dān)企業(yè)天地3號(hào)樓收購(gòu)主體的公司BaylineGlobalLimited中，李錦記和萬(wàn)科置業(yè)香港的持股權(quán)益分別為90%與10%。
“萬(wàn)科就是以一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)管理人的身份去做這個(gè)事情，可以看做是一種輕資產(chǎn)的模式。作為管理人不可能不投資，一般來(lái)講GP都是做到10%�！�
陳曦補(bǔ)充稱(chēng)，“從這個(gè)初衷來(lái)看，萬(wàn)科要做的就不止是一個(gè)投資，如果只是為了收取固定的投資回報(bào)率，完全可以交給中國(guó)新天地去運(yùn)營(yíng)，甚至可能獲得更高的回報(bào)率，這只能看做是萬(wàn)科附帶的目的。萬(wàn)科真正是希望通過(guò)這樣一個(gè)從天時(shí)、地利、人和來(lái)講都有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，去清晰或者突出一個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理人的身份�！�
不可否認(rèn)，目前萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理方面的能力與其品牌影響力并不相符。而收購(gòu)或者介入企業(yè)天地這樣的項(xiàng)目管理，可以讓其積累很多資源和經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而孵化商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。
“一個(gè)隱形的邏輯現(xiàn)在萬(wàn)科的資本沉淀，包括品牌溢價(jià)能力已經(jīng)到了一個(gè)能夠賺更高利潤(rùn)的資產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候，走金融路線是必然�！�
可以預(yù)見(jiàn)，企業(yè)天地3號(hào)的收購(gòu)只是萬(wàn)科這場(chǎng)資本游戲的一個(gè)開(kāi)始。
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