這一次，佳兆業(yè)已開始展望復活后的未來了。
3月29日早間，佳兆業(yè)披露公司近期發(fā)展狀況，這被市場人士稱為“重要的進展”。公告顯示，佳兆業(yè)約90%境內(nèi)債務已結(jié)付或通過其它方式解決，境外債務重組方案也已獲得包括Farallon和BFAM在內(nèi)的相關債權人80.9%贊成。
從公告披露內(nèi)容來看，佳兆業(yè)重啟雖未至最后一步，但形勢已基本明朗化。截至3月1日，佳兆業(yè)共有24個項目處于鎖定和凍結(jié)狀態(tài)，較去年9月底減少11個。該公司樂觀預計，若干債權人已經(jīng)向法院提交撤銷針對集團的相關訴訟，項目解封“有加快的趨勢”。
經(jīng)過一年多掙扎，佳兆業(yè)開始顯露生機，境內(nèi)外主要債權人陸續(xù)作出妥協(xié)，項目全部解封在望，團隊正招兵買馬。熬過漫長的寒冬，郭英成顯然已在考慮佳兆業(yè)重啟后最迫切需求了。
其中，現(xiàn)金流，現(xiàn)金流，現(xiàn)金流。最大限度獲取現(xiàn)金流，這正是佳兆業(yè)積極向外界傳遞的信息。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱公告，郭英成接下來獲取現(xiàn)金流的將有如下幾大手段：優(yōu)質(zhì)項目陸續(xù)解封入市銷售，加快七個預期內(nèi)舊改項目的開發(fā)計劃，收購土地用以開發(fā)新項目。
舊改與現(xiàn)金流
實際上，2014年底深圳佳兆業(yè)前海廣場、城市廣場等四個項目被管理當局鎖定，這給佳兆業(yè)帶來了嚴重的多米諾骨牌效應。
房源被鎖帶來國內(nèi)乃至海外大規(guī)模債務違約風險，數(shù)十家金融機構擔憂壞賬風險，選擇查封佳兆業(yè)其它相關資產(chǎn)。同時由于項目被查封，佳兆業(yè)無法通過項目銷售或轉(zhuǎn)讓維持公司正常的資金周轉(zhuǎn)，引發(fā)流動性危機。
截至2015年3月2日，佳兆業(yè)現(xiàn)金余額由2014年上半年110億元降至19億元。另據(jù)佳兆業(yè)11月12日公告，公司于2015年前十個月錄得總合約銷售52.33億元，較去年同期234.59億元減少77.69%。
而隨著目前境內(nèi)外債務重組獲得突破性進展，郭英成已不需要過多拘泥于此。企業(yè)重新步入正常運營，加上此前制定的“強地產(chǎn)、多元化、新事業(yè)；輕資產(chǎn)、重利潤、控風險”戰(zhàn)略，佳兆業(yè)亟需補充現(xiàn)金流以維系各項業(yè)務正常開展。
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售額是最直接也是最大的現(xiàn)金流來源。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，近期佳兆業(yè)旗下深圳、廣州、武漢、杭州等多地項目均陸續(xù)開盤加推。其中3月19日，位于廣州黃埔的佳兆業(yè)城市廣場迎來春節(jié)后首次加推100套住宅，均價2萬元/平，開發(fā)商披露項目當天去化八成。
數(shù)據(jù)顯示，1-2月，佳兆業(yè)合約銷售約38.06億元，而總合約建筑面積約為23.19萬平方米，平均售價為每平方米16411元。
從布局看，佳兆業(yè)的項目主要分布在珠三角、長三角及華中地帶一二線城市。收益于去年下半年以來熱點城市的成交回暖，這些尚未解封的項目價值也隨之水漲船高。
佳兆業(yè)在最新公告中也披露，公司平均售價在解鎖后，將從2015財年的2萬元漲至3萬元。
佳兆業(yè)在公告中也多次表達出對現(xiàn)金流的渴求。其表示，目前公司在一二線城市中有優(yōu)質(zhì)的土地資源，產(chǎn)生現(xiàn)金的十大項目陸續(xù)解鎖，并且很多項目處在持有銷售和正在建設階段，“將在不久為公司提供較好的現(xiàn)金流”。
在堅定布局一二線城市的同時，以舊改起家的佳兆業(yè)制定了繼續(xù)推進舊改項目發(fā)展的計劃。具體而言，公司旗下七個預期內(nèi)的舊改項目將加快開發(fā)計劃，“為公司帶來較多的現(xiàn)金流”。
觀點地產(chǎn)新媒體獲得的一份不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)截至去年底仍持有8個舊改項目，占地面積134.7萬平方米。其中包括南園新村項目、鹽田項目、寶吉項目、南門墩項目、平湖紅朱嶺項目、平湖舊墟項目、大鵬第三工業(yè)區(qū)項目、橫崗安良項目等。
佳兆業(yè)稱，中信承諾向公司提供融資約170億元，平安銀行也達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，承諾提供人民幣500億元。“這些企業(yè)為舊改項目提供了資金支持。”
近日網(wǎng)上還傳出消息稱，佳兆業(yè)紅朱嶺舊改拆遷隊相關人士對外透露，項目建成的“佳兆業(yè)中心一號”將于年內(nèi)7月份開工。
一旦上述舊改項目未來入市，毫無疑問佳兆業(yè)將重新獲得大規(guī)模的銷售額。在過往，深圳區(qū)域為該公司貢獻了大部分業(yè)績。同時這部分資產(chǎn)或許價值將更高，據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，2月份深圳房價同比漲幅56.9%，目前突破4萬，漲幅全國居首。
除此以外，佳兆業(yè)還透露，假如資金許可，集團將收購土地用來開發(fā)新項目，“進一步提成現(xiàn)金流”。
據(jù)最新公告披露，于2015年9月30日，佳兆業(yè)的總土地儲備約為2250萬平方米。
重啟關鍵階段
過去的一年，佳兆業(yè)變化幅度之大讓人“恍若隔世”。任何一段歷史都有其不可替代的獨特性，對于佳兆業(yè)而言，或許過去的這兩年就是其最不想重復的歲月。
經(jīng)過一年多掙扎，佳兆業(yè)開始顯露生機，具體表現(xiàn)在境內(nèi)受限的房地產(chǎn)項目開始陸續(xù)解禁銷售。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查詢公告，境內(nèi)債務重組方面，于2014年底，佳兆業(yè)的境內(nèi)債務約為人民幣481億元，而截至今年3月30日當中約90%的相關債務已結(jié)付或通過其他方式解決。同時，公司接獲境內(nèi)法院的四宗裁定書，現(xiàn)已全部與相關申請人達成和解。
境外債務重組方面，佳兆業(yè)的重組方案已經(jīng)獲得了包括Farallon和BFAM在內(nèi)的協(xié)議安排相關債權人持有的所有申索價值80.9%的贊成。根據(jù)佳兆業(yè)債券募集說明書，持有未償還債券余額比例未達到25%的投資者，就不可以針對該公司采取強制措施。
這也意味著，佳兆充滿艱辛博弈的重組之路已經(jīng)進入收官。此前，包括知名并購重組專家武捷思在內(nèi)的重組操盤手，均沒有在此取得突破。
佳兆業(yè)表示，作為重組的下一步，將根據(jù)協(xié)議安排落實文件，并整合修改重組條款，預期于3月29日或之前向開曼群島大法院及香港高等法院提出申請，要求豁免召開會議。
同時截至3月1日，佳兆業(yè)一二三線城市共有24個項目處在鎖定和凍結(jié)狀態(tài)，較2015年9月30日減少11個。其中在深圳有四個物業(yè)項目處于預售階段，目前仍是被鎖定及受司法查封。
觀點地產(chǎn)新媒體在深圳國土房管局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，目前佳兆業(yè)城市廣場3期、佳兆業(yè)前海廣場房源處于“管理局鎖定”狀態(tài)，KPR佳兆業(yè)廣場則仍處于“司法查封”狀態(tài)。其中，佳兆業(yè)城市廣場此前已進行加推銷售，目前僅有少量房源被鎖。
不過佳兆業(yè)披露，若干債權人已經(jīng)向法院提交撤銷針對集團的相關訴訟，“項目解封有加快的趨勢”。
跨過境外債務重組，重啟啟動項目銷售，佳兆業(yè)的復活之路將豁然開朗。此前3月26日上午9點，佳兆業(yè)旗下地產(chǎn)、金融、文化、城市更新、足球等11家公司相關部門人士一起參加了2016春季專場招聘會，為即將開展的運營招募新的力量。
在此之后，佳兆業(yè)要面對的是財報審核以及港交所的詢問。它甚至還需要盡快公布缺失已久的2014年、2015年年報，由此才能獲得國際投資機構評級，以便開展發(fā)債融資——這將成為投資者的參考風向標之一。
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