從最新的土地出讓情況看，成都剛出臺的新政并沒有澆滅開發(fā)商的買地?zé)崆椤?/p>
10月9日上午，成都市公共資源交易中心以拍賣方式出讓龍泉驛區(qū)大面街道一宗商住地塊，土地面積4.54萬平方米。這也是成都重啟限購后首場土拍，而新政并不妨礙包括藍(lán)光、龍湖在內(nèi)的10多家開發(fā)商報名。實(shí)際上，大部分開發(fā)商在現(xiàn)場均有頻繁報價的沖動。
經(jīng)過131輪競價，藍(lán)光以1015萬元/畝一舉擊退龍湖，以總價6.91億元、溢價率191.67%競得地塊，樓面價5075元/平方米。
對于藍(lán)光而言，此次拿地的感受或許是復(fù)雜的。一方面，在“東進(jìn)戰(zhàn)略”下，該公司過去一年將投資重心朝南京、南昌、青島、無錫、合肥等地傾斜，成都只有數(shù)宗地入賬。如今首度落子龍泉驛大面，既平衡投資風(fēng)險，也鞏固大本營的根基。
而另一方面，藍(lán)光為了回歸成都付出了不菲的代價——它刷新了近年來龍泉驛土地溢價率紀(jì)錄。有市場人士指，目前大面板塊開發(fā)商扎堆，在售項(xiàng)目均價卻基本在5000-7500元/平方米左右，相比之下藍(lán)光拿地價“難免有點(diǎn)高”。
對此，接近藍(lán)光的人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體回應(yīng)稱，此次拿地意在為公司明后年儲備貨值，盡管溢價率高，但價格仍在“合理范圍內(nèi)”。從成都發(fā)展趨勢看，城東仍屬房價洼地，公司對其持樂觀態(tài)度。
溢價191.67%補(bǔ)倉
資料顯示，當(dāng)天成都出讓的地塊位于龍泉驛區(qū)大面街道金楓路以東、金茶路以北，土地面積4.54萬平方米（約68.04畝），用途為住宅兼容商業(yè)，容積率大于2.0且不大于3.0，可兼容的商業(yè)建筑面積占計入容積率的建筑面積的比例不大于10%。
該地塊起始單價348萬元/畝，折合總價約2.37億元。最終經(jīng)過131輪競價，藍(lán)光旗下成都中泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1015萬元/畝競得，折合總價6.91億元、溢價率191.67%競得地塊，樓面價5075元/平方米。
這也是龍泉驛區(qū)近年來土地出讓的最高溢價紀(jì)錄。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，此前三年間，龍泉驛區(qū)先后出讓5宗商住地塊，分別被保利、海亮、百悅、龍湖競得，溢價率在0%-118.52%之間。
同時有數(shù)據(jù)顯示，過去十年間，上述地塊周邊兩公里曾出讓18宗地塊。其中，百悅于2016年8月19日拍出樓面地價6562.5元/平方米，成為龍泉驛單價地王。而藍(lán)光的拿地價僅次于百悅地王。
市場評論認(rèn)為，大面地塊以高溢價成交，說明開發(fā)商對成都樓市的后市仍較為看好。盡管如此，在地塊的具體開發(fā)上，如何定位、開發(fā)以獲得市場認(rèn)可并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利，仍是藍(lán)光要考慮的問題。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，上述地塊位于城東繞城外的大面板塊，對外交通極為便利，區(qū)域內(nèi)部品牌項(xiàng)目聚集度高，配備教育資源，并覆蓋經(jīng)開區(qū)大量的產(chǎn)業(yè)人群。不過，目前地塊周邊的商業(yè)、教育配套相對匱乏，也面臨眾多品牌大盤競爭。
目前地塊周邊在售項(xiàng)目包括保利玫瑰花語、天府逸家、龍湖三千庭、中國水電云立方等，產(chǎn)品以剛需、剛改為主，其中高層均價在5845-7800元/平方米不等，洋房則在9500元/平方米左右。若算上土地、建安、營銷等成本，未來藍(lán)光的利潤或受到一定擠壓。
在成都中原看來，區(qū)域內(nèi)部住宅產(chǎn)品供應(yīng)以剛需、改善為主，藍(lán)光可通過打造高層、洋房等產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)走量。
銳理戰(zhàn)略研究中心總經(jīng)理郭潔在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時則表示，盡管藍(lán)光拿地成本并不低，但考慮到毗鄰項(xiàng)目的龍湖三千庭目前最高價已超過1萬，未來項(xiàng)目仍有一定的定價空間。
不過，她也強(qiáng)調(diào)，目前成都進(jìn)入調(diào)控階段，市場走勢仍難以預(yù)測。如果明年市場表現(xiàn)平穩(wěn)，開發(fā)商入市的壓力就不大，反之則面臨一定挑戰(zhàn)。
藍(lán)光賬本算法
上述人士的看法也道出了成都樓市的發(fā)展現(xiàn)狀。和其它全國熱點(diǎn)一二線城市一樣，成都樓市也經(jīng)歷了過山車般的發(fā)展，過去半年市場過熱，如今不可避免地迎來了宏觀調(diào)控潮。
據(jù)成都中原統(tǒng)計，2016年3月28日-4月3日，成都主城區(qū)、近郊縣成交均價分別為1.07萬元/平方米、5860元/平方米，9月19日-9月25日已升至1.20萬元/平方米、6439元/平方米，漲幅分別為12.15%、9.88%。其中，城南板塊價格漲幅預(yù)計普遍在20%左右。
而成都房管局、成都發(fā)改委10月5日發(fā)布經(jīng)修改后的調(diào)控文件，明確提出實(shí)施商品住房限購、申報價格管理、銀行貸款管控等政策。
具體而言，同一身份自然人在限購區(qū)域內(nèi)只能購買一套商品住房，同一法人或多人在五城區(qū)、高新區(qū)、天府新區(qū)共同購買2套以上住房，信息中心可決定是否開放合同網(wǎng)簽備案；商品住房申報價格比同時期同地段同品質(zhì)樓盤成交均價高出10%以上，將受到管理。
接近藍(lán)光的人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，成都實(shí)施新政主要是抑制過度投機(jī)炒作，保護(hù)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展�？紤]到全市的改善型需求積壓已久，加上房價相對處于低估水平，未來樓市發(fā)展趨勢仍是向上。
“目前成都的房價上漲主要集中在城南、城西，未來購房需求也會外溢到城東、城北，因此公司在大面拿地未來也將受益。”上述人士強(qiáng)調(diào)，應(yīng)用動態(tài)的眼光看待藍(lán)光拿地，樓面價5075元/平方米仍有盈利空間。
其透露，大面板塊目前仍以剛需、剛改需求為主，價格體系明顯，公司或許不會在此落地“雍錦系”及“金悅系”產(chǎn)品，潛在的產(chǎn)品規(guī)劃或以“公園系”為主。
大面板塊更深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義在于，它強(qiáng)化了藍(lán)光在大本營的土地儲備，以保證在未來擁有較為充裕的貨值。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，進(jìn)入2016年以來，該公司僅在郫縣、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛新增4宗地塊，總投資17.77億元；相比之下，龍湖、恒大、融創(chuàng)等外來房企年內(nèi)多次在成都搶地，其中恒大被視為銷售超越保利、藍(lán)光的最大黑馬。
接近藍(lán)光的人士也坦承，藍(lán)光此前堅決執(zhí)行“東進(jìn)戰(zhàn)略”，相繼在南京、南昌、青島、無錫、合肥等城市落地項(xiàng)目，但如今也要確保成都公司在2017年、2018年有充裕的貨值�！凹瘓F(tuán)上市后確定了逐步增長的業(yè)績目標(biāo)，大本營也不例外�！�
根據(jù)成都透明房產(chǎn)網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)，2015年藍(lán)光在成都實(shí)現(xiàn)備案金額64.63億元，2016年上半年備案金額30.16億元。
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