五天時(shí)間中斥資近百億元拿地，在萬科身上并不是常見的舉動(dòng)。
10月13日-17日，萬科在大連、天津、福州土地市場(chǎng)累計(jì)花費(fèi)90.05億元接連競(jìng)得三宗地塊。從競(jìng)拍結(jié)果來看，上述三宗地塊溢價(jià)率均超過100%。
其中，10月14日，萬科以總價(jià)74.5億元摘牌天津市西青區(qū)一宗宅地，樓面價(jià)約合22860元/平方米，溢價(jià)率達(dá)107%。根據(jù)萬科的公開資料顯示，該地塊是其2016年以來獲得的總價(jià)最高的新增項(xiàng)目。
過往在土地市場(chǎng)拍賣中表現(xiàn)得謹(jǐn)慎理性的萬科，在近幾場(chǎng)競(jìng)買中似乎轉(zhuǎn)變得更為進(jìn)取。與之緊密相關(guān)的一個(gè)細(xì)節(jié)，是萬科在2016年中已經(jīng)遭遇近三年來土地儲(chǔ)備的最低點(diǎn)。
截至2016年6月30日，萬科規(guī)劃中項(xiàng)目按權(quán)益計(jì)算的建筑面積合計(jì)3582.0萬平方米，是2012年以來的最低點(diǎn)。而在2016年上半年，萬科的銷售面積已達(dá)到1409.0萬平方米。
萬科土地儲(chǔ)備方面的情況，也正在引起投行的關(guān)注。10月，瑞銀發(fā)布研報(bào)指出，萬科各方股東的緊張關(guān)系已經(jīng)影響了萬科成立合資企業(yè)的能力，而其需要靠合資企業(yè)維持低土地成本。
高溢價(jià)加倉(cāng)
10月13日，萬科以總價(jià)4.18億元、溢價(jià)率115.68%競(jìng)得大連甘井子區(qū)編號(hào)為大城（2016）-6號(hào)綜合地塊，成為大連土地招拍掛溢價(jià)率最高的紀(jì)錄。據(jù)測(cè)算，該地塊扣除掉配建的租賃住房、地下停車場(chǎng)、公共配套設(shè)施等開發(fā)商不可售建筑面積，樓面價(jià)約合10174元/平方米。
10月14日，天津市迎來西青區(qū)張家窩宅地津西青（掛）2016-03號(hào)出讓。最終萬科經(jīng)過58輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)74.5億元摘牌，樓面價(jià)約合22860元/平方米，溢價(jià)率達(dá)107%。
該地塊位于西青區(qū)賽達(dá)大道北側(cè)，用地性質(zhì)是城鎮(zhèn)住宅、科教用地，總用地面積167723.30平方米，規(guī)劃建筑面積329236.60平方米，城鎮(zhèn)住宅用地容積率1.01-2.0，科教用地容積率0.7，起始價(jià)36.03億元。
緊接著，在10月17日，萬科再次以11.37億元奪得福州長(zhǎng)樂2016拍-5號(hào)地塊，溢價(jià)率127.4%，樓面價(jià)約為10581元/平方米，成為長(zhǎng)樂新地王。
加上10月17日萬科同時(shí)在濟(jì)南獲得的另外2宗土地，僅在10月份，萬科在土地市場(chǎng)的拿地金額達(dá)到94.95億元。
短時(shí)期內(nèi)接連的高溢價(jià)高樓面地價(jià)拿地行為，對(duì)萬科而言并不常見。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體據(jù)萬科公布資料統(tǒng)計(jì)，截至9月份，2016年以來萬科新增項(xiàng)目中權(quán)益地價(jià)超過30億元的項(xiàng)目?jī)H有2個(gè)。
今年以來，萬科新增項(xiàng)目拓展力度不小。2016年上半年萬科獲取新項(xiàng)目70個(gè)（2015年上半年新項(xiàng)目為26個(gè)），總建筑面積1260.1萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積848.8萬平方米，權(quán)益地價(jià)總額約465.8億元，新增項(xiàng)目均價(jià)為5488元/平方米。
但萬科的土地儲(chǔ)備并沒有上升，而是呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。截至2016年6月30日，萬科規(guī)劃中項(xiàng)目按權(quán)益計(jì)算的建筑面積合計(jì)3582.0萬平方米，是2012年以來的最低點(diǎn)。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，2013年中期、2014年中期及2015年中期，萬科規(guī)劃中項(xiàng)目按權(quán)益計(jì)算的建筑面積分別為4123萬平方米、3986.3萬平方米、3678.3萬平方米。而2013年末、2014年末及2015年末，這一數(shù)字分別為4495萬平方米、3801萬平方米以及 3976萬平方米。
土儲(chǔ)成本隱憂
2016年上半年，萬科的銷售面積為1409.0萬平方米。按照2016年中期的3582.0萬平方米計(jì)算，萬科現(xiàn)有土儲(chǔ)大約只能覆蓋兩年左右的開發(fā)。
相較于恒大、碧桂園、保利等破億的土地儲(chǔ)備，萬科一直保持在兩年左右開發(fā)水平的土地儲(chǔ)備顯得有些“另類”。
早在2015年初，瑞銀、中信證券、國(guó)海證券等機(jī)構(gòu)就曾發(fā)布報(bào)告，對(duì)萬科土地儲(chǔ)備不足的情況表示擔(dān)憂。由此也曾引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于萬科可銷售資源并不充裕，能否維持行業(yè)規(guī)模第一的討論。
有分析認(rèn)為，萬科保持謹(jǐn)慎的土地儲(chǔ)備，與其模式和策略相關(guān)。一方面，快速開發(fā)銷售模式是萬科的優(yōu)勢(shì)，合理的土地儲(chǔ)備可以其保持快速應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化調(diào)整的空間，另一方面，土地儲(chǔ)備的水平也讓萬科的存貨水平控制在較為合理的區(qū)間。
與此同時(shí)，通過合作和小股操盤等方式，萬科能夠在較低的土地成本下進(jìn)行項(xiàng)目拓展。
不過，萬科維持多年的這種“貨如輪轉(zhuǎn)”的節(jié)奏，顯然沒有預(yù)想到會(huì)遭遇“股權(quán)之爭(zhēng)”所帶來的干擾。
10月開局，恒大與萬科的規(guī)模排位換位。在第三季度中迅速拉短與萬科銷售金額差距的恒大，成功在9月份實(shí)現(xiàn)超越萬科，成為行業(yè)規(guī)模第一。
有分析師則向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，在下半年中，萬科依然保持著每月超200億元的銷售，但由于股權(quán)層面的紛爭(zhēng)，管理層在項(xiàng)目及銷售層面的精力必然不若過往專一，而這種整體節(jié)奏的錯(cuò)步或許就影響了“金九銀十”旺季的銷售表現(xiàn)。
而在另一方面，土地市場(chǎng)的隱憂也在浮現(xiàn)。瑞銀近日研報(bào)認(rèn)為，萬科管理層及股東分歧持續(xù)將近一年，今年8月引入恒大及力信資本，雖然有助于支持股價(jià)，但令股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步復(fù)雜化。
瑞銀認(rèn)為，萬科各方股東在深鐵交易的分歧仍未解決。而另一方面，各方緊張關(guān)系已經(jīng)影響了萬科成立合資企業(yè)的能力。
在2015年年報(bào)中，萬科曾表示，鑒于公開市場(chǎng)土地價(jià)格不斷攀升，公司對(duì)存量土地市場(chǎng)保持密切關(guān)注，合作對(duì)象和方式更加多元化。
合作顯然是萬科獲取新項(xiàng)目的重要渠道。但在2016年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科管理層已表示，由于股權(quán)之爭(zhēng)，6月底至8月初，公司已有31個(gè)合作項(xiàng)目因股權(quán)問題而被要求變更條款、暫緩?fù)七M(jìn)或考慮終止合作。
當(dāng)降低土地成本的合作模式蒙上陰影后，萬科面對(duì)的或許就是當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的土地市場(chǎng)。瑞銀認(rèn)為，因需要靠合資企業(yè)維持低土地成本，如果萬科無法補(bǔ)充土儲(chǔ)將影響其長(zhǎng)期盈利能見度及股本回報(bào)率。
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