許久未見(jiàn)地王的杭州樓市，再次開(kāi)閘。雖然溢價(jià)率繼續(xù)維持在5%以下的低位，但超1萬(wàn)6的成交樓面價(jià)亦讓冷清的余杭炸開(kāi)了鍋。
11月2日，繼昨日喬司商貿(mào)城宅地成交后，余杭良渚核心區(qū)的準(zhǔn)單價(jià)地王終花落北大資源囊中，成交總價(jià)26.26億元，折合樓面價(jià)16578元/平方米，溢價(jià)率3.61%。
這是北大資源在未名府之后落下的余杭第二子，至此，其在杭州的布局圖譜已經(jīng)劃上四筆。不同于一年前拿下未來(lái)科技城宅地的低調(diào)，高調(diào)的地王之名總是摻雜著諸多議論聲。
“隔街對(duì)望的三宗地成交單價(jià)最高也就7500元/平，北大資源這價(jià)格都近人家的兩倍，是不是有點(diǎn)太高？”主持人剛宣布結(jié)果，直播論壇中的看客們已按耐不住“激動(dòng)”情緒。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體第一時(shí)間致電北大資源相關(guān)人士，對(duì)于市場(chǎng)發(fā)出的疑慮聲，其回應(yīng)稱，“從地塊自身所處的位置來(lái)看，此次成交價(jià)還是非常合理，因?yàn)榈貕K自身價(jià)值具有不可復(fù)制性。”
隨后，杭州業(yè)內(nèi)人士馬英樞則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱，土拍結(jié)果也是意料之中的，“就像喬司地塊起價(jià)高導(dǎo)致溢價(jià)率低，而且良渚這宗地本身容積率低，起拍單價(jià)高未來(lái)去化也不會(huì)有太大壓力”。
考慮到杭州新一輪土拍潮襲來(lái)，高單價(jià)與低溢價(jià)并行的軌跡是否會(huì)重復(fù)出現(xiàn)成為下一個(gè)市場(chǎng)熱點(diǎn)。對(duì)此，馬英樞給出的回答是，“具體會(huì)因地而異，畢竟優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)爭(zhēng)奪也是正常規(guī)律�！�
北大資源地王補(bǔ)倉(cāng)記
繼喬司商貿(mào)城宅地成交后，11月2日，余政儲(chǔ)出[2016]40號(hào)地塊余杭良渚核心區(qū)的宅地如期入市。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)消息，競(jìng)拍前僅有中糧、正榮、北大資源、鄭州綠都四家競(jìng)買單位入席就坐。
14點(diǎn)06分，北大資源第一輪叫價(jià)253446萬(wàn)元，鄭州綠都立即跟進(jìn)，加價(jià)20萬(wàn)元至253466萬(wàn)元。
隨后，北大資源與鄭州綠都開(kāi)始長(zhǎng)達(dá)33輪的拉鋸戰(zhàn)，而中糧、正榮只是充當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)看客角色。最終，北大資源以26.26億元總價(jià)將地塊收入囊中，折合樓面價(jià)16578元/平方米，溢價(jià)率3.61%。
雖然只有不到5%的溢價(jià)率，但40號(hào)地塊在開(kāi)拍前已貼上了余杭片區(qū)“準(zhǔn)單價(jià)地王”之名。因此，當(dāng)主持人宣布最后結(jié)果后，直播論壇中的看客們已按耐不住“激動(dòng)”情緒。
“隔街對(duì)望的三宗地成交單價(jià)最高也就7500元/平，北大資源這價(jià)格都近人家的兩倍，是不是有點(diǎn)太高？”
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體第一時(shí)間致電北大資源相關(guān)人士，對(duì)于市場(chǎng)發(fā)出的疑慮聲，其回應(yīng)稱，“從地塊自身所處的位置來(lái)看，此次成交價(jià)還是非常合理，因?yàn)榈貕K自身價(jià)值具有不可復(fù)制性�！�
除地塊自身“獨(dú)特”屬性外，北大資源上述人士亦補(bǔ)充稱，北大資源目前在長(zhǎng)三角的發(fā)展戰(zhàn)略是深耕已進(jìn)入城市，杭州無(wú)疑是重中之重。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，北大資源自2009年開(kāi)始關(guān)注杭州市場(chǎng)，但直到5年后才找到等待已久的機(jī)會(huì)。
2014年11月，北大資源以股權(quán)收購(gòu)的方式獲得海港城及浙商財(cái)富中心兩個(gè)項(xiàng)目，“曲線”進(jìn)入杭州。
綜合體和寫字樓的布局未能滿足北大資源對(duì)于杭州市場(chǎng)的預(yù)期，2015年9月23日，其以7.6億元總價(jià)拿下了未來(lái)科技城宅地，折合樓面價(jià)5714元/平米。
今年7月9日，北大資源未名府項(xiàng)目首次開(kāi)盤，兩小時(shí)內(nèi)首開(kāi)的220套房源全部售罄。時(shí)隔19天，未名府再次開(kāi)盤售罄。
如此看來(lái)，在已經(jīng)嘗到未來(lái)科技城帶來(lái)的甜頭后，北大資源如此高調(diào)補(bǔ)倉(cāng)似乎也在意料之中。至于項(xiàng)目未來(lái)的定位，北大資源上述人士則表示，未來(lái)將以改善型客戶為主，“這也是公司目前最主要的產(chǎn)品發(fā)展方向”。
而北大資源集團(tuán)浙江區(qū)域總裁董建國(guó)在拿地后接受媒體采訪時(shí)也公開(kāi)指出，未來(lái)項(xiàng)目將以低密度的洋房、聯(lián)排別墅為主，打造成一個(gè)適宜居住，有北大人文特色的精品。
高單價(jià)與低溢價(jià)并行
雖然北大資源官方對(duì)地塊未來(lái)前景充滿信心，但市場(chǎng)的擔(dān)憂則更多來(lái)自其周邊項(xiàng)目帶來(lái)的挑戰(zhàn)，特別是東面核心區(qū)的萬(wàn)科·夢(mèng)溪里、融信·瀾天以及和昌項(xiàng)目，以及西面良渚文化村秋荷坊及郡西瀾山。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，良渚板塊最近一次宅地成交發(fā)生在今年6月，彼時(shí)和昌地產(chǎn)以7559元/平方米的樓面價(jià)首次入杭，與北大資源拿下的地塊直線距離僅約1.5公里。
“這些項(xiàng)目相對(duì)于北大資源地塊而言，地價(jià)更低，距離地鐵、商圈更近，對(duì)于剛需或首改需求來(lái)說(shuō)吸引力更大�！庇邢嚓P(guān)評(píng)論稱。
而世邦魏理仕杭州公司董事總經(jīng)理馬英樞則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析，地塊自身容積率低，即便起拍單價(jià)高，未來(lái)賣到2到3萬(wàn)一平，去化也不會(huì)有太大壓力。
至于土拍的低溢價(jià)，馬英樞則表示，“意料之中的結(jié)果，就像喬司地塊起價(jià)高導(dǎo)致溢價(jià)率低�！�
11月1日，余杭喬司地塊下午2點(diǎn)先拍，綠地、正榮，以及兩家粵系房企富力、合景泰富分散落座。僅六輪競(jìng)價(jià)后，合景以12012元/平樓面價(jià)成功拿地，溢價(jià)率0.1%。
地處不限購(gòu)區(qū)域的大江東地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍則激烈得多，經(jīng)過(guò)30輪拉鋸，宋都成為了新灣地塊的最終得主，成交樓面價(jià)4767元/平方米，溢價(jià)率90%。
冰火兩重天的地市情緒激起陣陣漣漪，處在不同的政策場(chǎng)景中顯然是不可忽視一個(gè)因素，但更多觀點(diǎn)聚焦的則是喬司地塊的“高起價(jià)”，并有人就此推理良渚地王會(huì)遭同樣狀況。
上述猜測(cè)顯然得到了印證，又是一宗高起價(jià)與低溢價(jià)完美結(jié)合的實(shí)例。對(duì)此，馬英樞解釋稱，“在市場(chǎng)觀望情緒漸濃、銀行信貸收緊及土拍新規(guī)趨嚴(yán)的當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商的拿地態(tài)度越來(lái)越謹(jǐn)慎，高起價(jià)地塊遭瘋搶的盛況會(huì)受到很大遏制�！�
考慮到杭州新一輪土拍潮襲來(lái)，高單價(jià)與低溢價(jià)并行的軌跡是否會(huì)重復(fù)出現(xiàn)成為下一個(gè)市場(chǎng)熱點(diǎn)。相關(guān)資料顯示，在9月底土地新政短暫“閉關(guān)”1個(gè)月后，杭州樓市將在11月重啟土地大閘，主城區(qū)的艮北、余杭、蕭山將迎來(lái)集中的開(kāi)倉(cāng)供地。
如此一來(lái)，杭州市區(qū)(不含富陽(yáng)區(qū))年內(nèi)已具備出讓條件的土地?cái)?shù)量共計(jì)達(dá)71宗，累計(jì)可出讓面積約4300畝。
當(dāng)中不乏此前曾被叫停的杭政儲(chǔ)出[2016]22、23號(hào)(杭州市艮北新城商業(yè)核心區(qū)東地塊、三墩北單元A-R21-16地塊）這樣的熱門地塊。
對(duì)此，馬英樞給出的回答是，“增加土地供應(yīng)會(huì)更大程度上抑制開(kāi)發(fā)商的搶地潮，給樓市帶來(lái)更大的穩(wěn)定作用，但具體情況會(huì)因地而異，畢竟優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)爭(zhēng)奪也是正常規(guī)律�！�
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