一邊是群情激憤的小區(qū)業(yè)主，一邊是屢屢爽約拒絕會(huì)談的開(kāi)發(fā)商，面對(duì)小區(qū)地下停車狂飆的費(fèi)用，盤(pán)龍區(qū)候谷花園小區(qū)部分業(yè)主的尷尬維權(quán)之路，或許是昆明市很多小區(qū)業(yè)主面臨停車費(fèi)“霸道漲價(jià)”時(shí)的無(wú)奈。
自國(guó)家發(fā)改委于2014年底一紙令下放開(kāi)住宅小區(qū)停車服務(wù)等7項(xiàng)服務(wù)價(jià)格后，重歸市場(chǎng)調(diào)節(jié)的小區(qū)停車收費(fèi)就像撒歡了一樣，開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)公司在一次次“探底”，似乎想摸清業(yè)主能接受的“底線”。不久前江東花城小區(qū)業(yè)委會(huì)狀告物業(yè)私自漲停車費(fèi)一事，最終贏了官司卻陷入新舊物業(yè)“奪權(quán)”之亂。其實(shí)，昆明住宅小區(qū)圍繞停車的博弈從未停息。
業(yè)主們?nèi)呵榧崳ㄓ疫厓扇藶槲锕芄ぷ魅藛T）
候谷花園地下車庫(kù)
官方
收到多起投訴均為停車費(fèi)漲價(jià)
就田豐地產(chǎn)是否擁有地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)一事，記者向盤(pán)龍區(qū)住建局物管科進(jìn)行求證。對(duì)此，科長(zhǎng)沈剛表示，經(jīng)過(guò)他們了解，候谷花園共有200多個(gè)地下停車位，一個(gè)都沒(méi)有出售，產(chǎn)權(quán)的確是開(kāi)發(fā)商田豐地產(chǎn)所有。
沈剛說(shuō)，就地下車庫(kù)而言，沒(méi)有售出的一般就是開(kāi)發(fā)商所有，買(mǎi)了的就屬于業(yè)主所有。有些地產(chǎn)商會(huì)去辦理產(chǎn)權(quán)證，有些又不會(huì)辦理，但這并不影響他們產(chǎn)權(quán)人的性質(zhì)。除了候谷花園小區(qū)，今年以來(lái)他們已經(jīng)接到多個(gè)小區(qū)業(yè)主的投訴，都是停車收費(fèi)漲價(jià)的問(wèn)題，不僅存在地下，還有地上停車的問(wèn)題，有的小區(qū)甚至將一年的停車費(fèi)從1800元漲到3600元。
看來(lái)停車收費(fèi)漲價(jià)一事已經(jīng)是多個(gè)小區(qū)共同存在的問(wèn)題，同時(shí)也是社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題。那么，住宅小區(qū)停車收費(fèi)該如何定價(jià)，是否想漲就漲？漲價(jià)要辦理哪些手續(xù)？如果業(yè)主對(duì)漲價(jià)幅度不滿，該向哪里投訴維權(quán)呢？就此，記者曾在11月28日向昆明市發(fā)改委發(fā)送了一份傳真，但截至發(fā)稿時(shí)，這份采訪提綱尚未得到回應(yīng)。
律師
開(kāi)發(fā)商擅自提高租賃費(fèi)屬違約
地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)一般怎么劃分？是歸業(yè)主共同所有，還是開(kāi)發(fā)商，又或是哪一方？
云南凌云律師事務(wù)所律師朱紹坤介紹，根據(jù)車庫(kù)的性質(zhì)可將地下車庫(kù)分為人防工程車庫(kù)和建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)�！度嗣穹揽辗ā芬�(guī)定，人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。此外，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB／T17986-2000）附錄B.3.1“人防工程并不計(jì)入公攤面積”之規(guī)定，開(kāi)發(fā)商作為人民防空工程的投資者，獲得經(jīng)營(yíng)收益是法律賦予的權(quán)利，且人防工程車庫(kù)并未計(jì)入業(yè)主公攤面積，不屬于共有部分。
那么，住宅小區(qū)停車費(fèi)是否說(shuō)漲就漲？我省現(xiàn)行的《關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)政策的實(shí)施意見(jiàn)》明確：住宅小區(qū)公共區(qū)域停車設(shè)施，已成立業(yè)主大會(huì)的，其停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)確定；未成立業(yè)主大會(huì)的，原則上由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，在協(xié)商確定前，暫按當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
而對(duì)于開(kāi)發(fā)商所有的停車位收費(fèi)，鑒于國(guó)家發(fā)改委于2014年12月17日下發(fā)《關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》，要求各地主管部門(mén)放開(kāi)7項(xiàng)服務(wù)價(jià)格，其中包括住宅小區(qū)停車服務(wù)，意味著長(zhǎng)達(dá)12年的小區(qū)停車費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)徹底終結(jié)。但依據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)內(nèi)關(guān)乎全體業(yè)主的停車費(fèi)，屬于由業(yè)主享有共同管理權(quán)的重大事項(xiàng)。業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間關(guān)于規(guī)劃車位的租賃費(fèi)價(jià)格，應(yīng)基于合同約定，若開(kāi)發(fā)商擅自提高車位租賃費(fèi)，屬于違約行為。停車費(fèi)市場(chǎng)調(diào)價(jià)，意思是由市場(chǎng)供需雙方協(xié)商解決價(jià)格基數(shù)，而并不是想漲價(jià)就漲價(jià)。
如果小區(qū)業(yè)主對(duì)停車收費(fèi)上漲不滿，有沒(méi)有渠道可以維權(quán)？朱紹坤認(rèn)為，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，以便維權(quán)和確定停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其次，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間關(guān)于規(guī)劃車位的租賃費(fèi)價(jià)格系基于合同約定，若開(kāi)發(fā)商擅自提高車位租賃費(fèi)，屬于違約行為，可通過(guò)法律途徑予以解決。
事件篇
由頭：開(kāi)發(fā)商單方漲價(jià) 缺席三方會(huì)談
11月26日是整個(gè)11月最陰冷的一天，候谷花園小區(qū)物業(yè)公司小小的辦公室里，擠滿了趕來(lái)參加“三方會(huì)談”的業(yè)主，站不下的人就在樓道里助陣，時(shí)而三三兩兩輕聲交換意見(jiàn)。
就在前幾天，開(kāi)發(fā)商（田豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）通過(guò)物管（云南候谷物業(yè)有限公司）在地下車庫(kù)電梯口貼出通知：明年1月1日起，停車位月租金提高至450元。另外，物管在業(yè)主的車上也貼了收費(fèi)調(diào)整的通知。這一通知在業(yè)主微信群和QQ群里炸開(kāi)了鍋。大家覺(jué)得一年前租金才250元，后來(lái)漲到300元，而這次要漲到450元，一次性漲幅50%也太離譜了。
11月21日，業(yè)主代表通過(guò)物管向開(kāi)發(fā)商發(fā)出書(shū)面邀請(qǐng)，請(qǐng)其于11月26日上午9點(diǎn)到物管辦公室，就地下停車位收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和物管的三方協(xié)商。然而當(dāng)天60余位到場(chǎng)的業(yè)主，卻從物管口中得到開(kāi)發(fā)商不會(huì)前來(lái)的消息。
“能來(lái)的人不管事，管事的人不能來(lái)�！蔽锕芄ぷ魅藛T解釋開(kāi)發(fā)商未到現(xiàn)場(chǎng)的原因。
業(yè)主：集體聲討開(kāi)發(fā)商 應(yīng)對(duì)之策百出
“從兩百多一個(gè)月漲到300元也就罷了，這次一下子漲了50%，而且還半年一交，那么半年后呢？是不是還要漲價(jià)？盡管今天開(kāi)發(fā)商沒(méi)來(lái)，我們還是要商量下一步怎么辦！”年齡稍長(zhǎng)的郭師傅是這次“三方會(huì)談”的發(fā)起人之一，“不吵架、只講理”是他為這次會(huì)談定的調(diào)調(diào)。
接下來(lái)，十余位業(yè)主各抒己見(jiàn)。業(yè)主代表程先生說(shuō)，我們邀請(qǐng)了開(kāi)發(fā)商，他們?yōu)楹尾粊?lái)？這就有理由懷疑他們根本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，或是只有部分產(chǎn)權(quán)。但退一萬(wàn)步來(lái)講，他們即便有產(chǎn)權(quán)，有經(jīng)營(yíng)許可嗎？停車費(fèi)是不是想漲就漲？
由于開(kāi)發(fā)商未參加會(huì)談，業(yè)主們轉(zhuǎn)而商量起應(yīng)對(duì)之策。一位老人提出：“我們小區(qū)成立業(yè)委會(huì)了嗎？以后上法庭的話，主體必須是業(yè)委會(huì)才行，當(dāng)務(wù)之急是要成立業(yè)委會(huì)�！绷硪晃粯I(yè)主立刻反駁：“馬上就面臨繳費(fèi)問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該是確定應(yīng)對(duì)之策，比如租期到了開(kāi)發(fā)商仍拒絕協(xié)商我們?cè)趺崔k。”
“還是應(yīng)該理性些，比如在協(xié)商好停車費(fèi)之前，依然照著原來(lái)300元每個(gè)月來(lái)交，等定好后，多退少補(bǔ)，這期間物業(yè)公司不能把業(yè)主攔在門(mén)外�！睒I(yè)主王先生的意見(jiàn)代表了主流聲音。
物管：夾在中間很無(wú)奈 愿意配合業(yè)主
“物業(yè)公司是與所有業(yè)主站在一條戰(zhàn)線上的！”面對(duì)越來(lái)越激動(dòng)的業(yè)主，一直站在人群中沉默不語(yǔ)的物管負(fù)責(zé)人開(kāi)始發(fā)聲，一位工作人員表示凡是業(yè)主的訴求，物管都有責(zé)任和義務(wù)反饋和落實(shí)。
后來(lái)，候谷物業(yè)經(jīng)理張欣的一席話獲得了在場(chǎng)業(yè)主的一片掌聲。張欣表示：“租期到后，能否讓業(yè)主在不交費(fèi)的情況下繼續(xù)正常停車，我們無(wú)權(quán)決定。但到時(shí)候，業(yè)主要堵門(mén)也好，或者怎樣也好，我們?cè)撆浜夏銈兊亩紩?huì)配合你們�！�
張欣在散會(huì)后接受記者采訪時(shí)表示，夾在田豐地產(chǎn)與小區(qū)業(yè)主之間的物業(yè)公司處境尷尬�！叭缃癫⒎侵挥形覀冃^(qū)存在停車收費(fèi)的矛盾，到最后協(xié)調(diào)不下來(lái)，真的引發(fā)小區(qū)業(yè)主堵大門(mén)誰(shuí)都不愿意看到。我們只能在此期間走訪周邊停車場(chǎng)，為業(yè)主停車提供方便，盡量避免激化矛盾�！�
當(dāng)天的會(huì)談并未取得任何實(shí)質(zhì)性結(jié)果。記者了解到，會(huì)后業(yè)主代表再次通過(guò)物管向開(kāi)發(fā)商發(fā)出書(shū)面邀請(qǐng)，請(qǐng)其12月3日前來(lái)參加三方會(huì)談。然而12月3日上午，當(dāng)數(shù)十位業(yè)主如約而至?xí)r，開(kāi)發(fā)商再次缺席。不過(guò)，聞?dòng)嵍鴣?lái)的席子營(yíng)社區(qū)居委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將盡力聯(lián)系地產(chǎn)公司，協(xié)調(diào)此事。
開(kāi)發(fā)商：漲價(jià)前調(diào)查周邊 450元不貴
“這次調(diào)價(jià)并非我們想漲多少就漲多少，而是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查才決定漲價(jià)的。”昆明田豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辦公室一位不愿具名的工作人員后來(lái)告訴記者，在決定漲價(jià)前的幾個(gè)月里，公司對(duì)周邊多個(gè)小區(qū)和其他同類型小區(qū)的停車收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行了調(diào)查，最終選擇的450元價(jià)格并不高。
此次漲價(jià)前是否征求過(guò)業(yè)主的意見(jiàn)？這位工作人員表示，他們征求了少部分業(yè)主的意見(jiàn)，有些業(yè)主并不反對(duì)，甚至還希望能長(zhǎng)期租車位。“其實(shí)我們已經(jīng)取得了產(chǎn)權(quán)，復(fù)印件在候谷花園小區(qū)2棟的辦公室里，只要是工作時(shí)間業(yè)主來(lái)了都能看到�！边@位工作人員表示，從去年開(kāi)始，住宅小區(qū)的停車收費(fèi)已經(jīng)放開(kāi)了，由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)價(jià)格，所以這次也是考慮了市場(chǎng)價(jià)格和整個(gè)環(huán)境才漲的。
據(jù)她介紹，此次提出的兩個(gè)方案，除了450元每月，還有9萬(wàn)元20年的，目前已經(jīng)有少部分業(yè)主來(lái)簽訂租約。
地下車位租金漲價(jià)通知
拓展篇
亂停亂放堵住門(mén)
停車亂源于停車難
除了停車貴，住宅小區(qū)內(nèi)停車亂、停車難的窘境也在各處上演且愈演愈烈。不得不占用公共道路來(lái)解決停車難問(wèn)題的車輛成為了“城市之痛”，阻塞著城市動(dòng)態(tài)交通的暢通。
“禁止停車” 車庫(kù)前停滿車輛
記者在金色交響小區(qū)中看見(jiàn)，車庫(kù)位置前狹窄的小路上停了一排車。郭先生說(shuō)雖然自己家有車庫(kù)平時(shí)停車不算難，但每天早上都有其他車停在自己車庫(kù)門(mén)口，不管寫(xiě)多少“禁止停車”都沒(méi)有用，“最夸張的一次為了喊人挪車位，一共喊了4個(gè)互相堵著的車主同時(shí)動(dòng)車�！睂�(duì)于這樣的現(xiàn)狀，他表示十分無(wú)奈，特別怕出門(mén)開(kāi)車。
這樣的情況在昆明非常多見(jiàn)。記者還發(fā)現(xiàn)，昆明小區(qū)中最常見(jiàn)被堵住的不僅是別人家的車庫(kù)和車位，更多無(wú)處安放的車輛是停在了樓道口、花園中，甚至堵住了消防通道。北辰小區(qū)里的行道樹(shù)常常變身天然停車位的劃分符號(hào)，車輛都喜歡開(kāi)上人行道，見(jiàn)縫插針的停著；劉家營(yíng)小區(qū)、永昌小區(qū)都能看到停得怪異的私家車，樓道口的空隙、人行道都變成了停車的地方。
“這里都是原來(lái)八九十年代幾個(gè)單位建的老小區(qū)，樓和樓之間距離很小，而且當(dāng)初建設(shè)的時(shí)候也沒(méi)有考慮到停車的問(wèn)題。”陶女士從小在東風(fēng)東路附近的老小區(qū)中長(zhǎng)大，大家生活好了很多都買(mǎi)了車，因?yàn)樵鹤永锔緹o(wú)法停車，所以很多車輛都停在了狹窄的巷道里，“這個(gè)巷道是進(jìn)出院子唯一的通道啊，如果哪家老人生急病或者是發(fā)生火災(zāi)，消防車救護(hù)車根本進(jìn)不來(lái)，非常影響安全”。
車位比車貴 無(wú)奈違停交罰款
老小區(qū)中停車那么亂，主要還是源于停車難�！捌鋵�(shí)我也想好好的找個(gè)車位停車，停在這些地方很容易被人剮蹭�！庇浾咴诠と诵麓逍^(qū)遇到李先生時(shí)他正把車斜插在路上，擋住了行人的道路，他說(shuō)自己已經(jīng)繞了兩圈了，實(shí)在是沒(méi)有車位可停。
家住金星小區(qū)的楊先生每天也在為停車這件事煩惱，他告訴記者每天下午5點(diǎn)之后小區(qū)內(nèi)的車位就很難“搶”到了，周邊又沒(méi)有公共停車場(chǎng)，有時(shí)候只能選擇違規(guī)停放車輛，可是停在路邊又會(huì)被交警貼罰單，“一個(gè)月被貼兩次都?jí)蛭以谄渌胤胶煤玫淖鈧�(gè)車庫(kù)了”。
老小區(qū)建設(shè)的時(shí)候沒(méi)有配套停車場(chǎng)或車庫(kù)，停車難的問(wèn)題尤其突出，但一些新小區(qū)卻面臨著停車難但車位空的問(wèn)題�！耙▽⒔�20萬(wàn)買(mǎi)一個(gè)車位，不過(guò)就是幾條線一個(gè)小小的框，這個(gè)價(jià)錢(qián)我確實(shí)接受不了�！睏钕壬硎�，自己小區(qū)里的車位費(fèi)用比他的車價(jià)還要高，簡(jiǎn)直“傷不起”。楊先生告訴記者，目前自己只能把車停在小區(qū)外的盤(pán)江東路上，但卻要時(shí)刻準(zhǔn)備著被貼罰單的風(fēng)險(xiǎn)，他還聽(tīng)說(shuō)過(guò)有業(yè)主的車停在外面被砸的例子，“每次停車都是在賭運(yùn)氣”。
還有小區(qū)業(yè)主與記者分享了停車心得，說(shuō)自己一般晚上10點(diǎn)以后回家，早上8點(diǎn)以前就離開(kāi)，剛好錯(cuò)開(kāi)交警上班時(shí)間，以此來(lái)降低被罰“風(fēng)險(xiǎn)”，“好不容易買(mǎi)套房，停車也是一筆不小的花費(fèi)啊！”
停車收費(fèi)無(wú)標(biāo)準(zhǔn) 差距太大
記者了解到，很多小區(qū)居民由于買(mǎi)車位的費(fèi)用太高，都是選擇通過(guò)“包月”的方式停車，一些小區(qū)提供車位出租，還有一些則只能停在路邊或是租用周邊小區(qū)的停車庫(kù)。在調(diào)查中，昆明市各個(gè)小區(qū)“包月”的費(fèi)用一般在100~300元之間，屬于沒(méi)有固定車位，只能碰運(yùn)氣尋找的。“我們小區(qū)停車就150元一個(gè)月，但問(wèn)題是我有錢(qián)辦卡也沒(méi)有車位給我停。”家住金泉小區(qū)的張先生說(shuō)。還有一些業(yè)主則長(zhǎng)期在小區(qū)外的臨時(shí)停車位停車，一些路段按次數(shù)算收費(fèi)5元，過(guò)夜的話就要收10元，具體的收費(fèi)并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，還有很多人會(huì)與收費(fèi)員“商量”包夜價(jià)格或是長(zhǎng)期包夜價(jià)格。
記者在走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，昆明目前各小區(qū)的地下、地面停車位或車庫(kù)的價(jià)格都沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，距離不遠(yuǎn)的小區(qū)，車位費(fèi)卻可能相差甚遠(yuǎn)。據(jù)了解，書(shū)香門(mén)第小區(qū)每年的停車位費(fèi)用在2000元左右，不遠(yuǎn)處的月牙塘小區(qū)的露天停車費(fèi)用為120元/月，金泉小區(qū)150元/月，價(jià)格差不多，但相對(duì)高端一些的住宅區(qū)如濱江俊園小區(qū)地下停車位價(jià)格則在500~600元/月。
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