三、商品房市場
備注：2016年昆明商品房市場整體成交備案1103萬㎡，鑒于備案數(shù)據(jù)中含有大量團購、經(jīng)濟適用房等非市場行為成交的房源。為了更加真實反映市場，貼合市場實際情況，昆明中原研究中心剔除了該類房源，得到有效市場成交備案734萬㎡。更詳細的市場分析請咨詢昆明中原市場研究中心。
2016年昆明樓市整體表現(xiàn)平穩(wěn)，供需相對平衡，相較去年量增價漲，市場有效成交量在734萬㎡
2008年昆明啟動城中村改造加快城市城鎮(zhèn)化進程，至2013年5年間土地供應激增，在限購環(huán)境下迎來剛需客集中入市需求得到釋放。2014年起受全國經(jīng)濟下行影響，昆明樓市隨之回落，政府有意控制供應以盤活市場存量，近3年樓市房價均趨于平穩(wěn)，2016年市場開始回暖，房價也在今年止跌上揚。
中原定義：有效成交數(shù)據(jù)，為從昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)中篩選出“商品房”性質(zhì)，且根據(jù)市場實際情況剔除定向、團購等非市場行為的項目，僅對面向市場銷售的項目備案數(shù)據(jù)進行分析。2016年有效市場備案成交面積734萬㎡，實際市場成交量占總體備案量的67%。
備案數(shù)據(jù)：商品房、房改房、公房、公司自用、回遷房、經(jīng)濟適用房、經(jīng)濟適用住房、自建房、自由產(chǎn)權、農(nóng)房、其他。有效市場備案數(shù)據(jù)：中原從“商品房”性質(zhì)的備案數(shù)據(jù)中、剔除定向、團購等非市場行為的項目，有效數(shù)據(jù)反映市場行為。
2016年成交均價7708元/㎡ 預計2017年房價將持續(xù)上漲
2016年成交均價7708元/㎡，今年房價呈上漲態(tài)勢，10月出現(xiàn)明顯漲幅，全年漲幅不大。
2013年的昆明房價是近年來的最高值，在8000元/㎡以上波動，而在2014-2015年房價出現(xiàn)下滑，跌至7600元/㎡左右。2016年前三季度，昆明房價還處于低位中變化，進入第四季度房價開始有明顯上揚走向，預計2017年房價將持續(xù)上漲。
品牌房企紛紛入昆 多個改善項目面市熱銷
昆明住宅供應市場在2014年去庫存基調(diào)下全面收緊，成交市場穩(wěn)定在600萬㎡上，2016年住宅成交量價微漲。
2013-2014年土地集中放量后延伸至住宅市場的預售量高增，供大于求，2015年去庫存政策落地，供應出現(xiàn)斷崖式下滑，近2年住宅整體供求基本平穩(wěn)。
近年來品牌房企紛紛入昆，多個改善項目面市熱銷，對住宅市場房價的拉升起到關鍵作用，住宅房價在停漲期后出現(xiàn)“抬頭”。
昆明商業(yè)市場嚴重供大于求，年均去化僅46萬㎡；從整體市場供求表現(xiàn)看，2013-2014年商業(yè)市場供應出現(xiàn)井噴，上百萬的商業(yè)體量推出市場，但昆明整體商業(yè)去化每年不超50萬㎡。
從價格走勢看，2013年到2014年有較大回落，至此近2年成交均價穩(wěn)定在23000元/㎡左右，地段及業(yè)態(tài)的不同商業(yè)價格也大有不同。
昆明商務市場與商業(yè)市場相似，嚴重供大于求，年均去化85萬㎡，2016年成交有略有下滑。
從整體市場供求表現(xiàn)看，同商業(yè)市場一樣在早些年供應井噴，2014年高峰達260萬㎡，是當年成交的3倍量，而昆明商務需求相對平穩(wěn)。
從價格走勢看，市場放量增長的同時價格也隨之上漲，近3年變化不大，有小幅回落趨勢，2016年成交均價近12000元/㎡。
昆明市累計2016年存量1760萬㎡，其中車位庫存最高，商業(yè)和商務各約250萬㎡的庫存量，住宅存量551萬㎡，去化周期僅10個月。
2016年在成交量增長勢頭下住宅存量去化僅10個月，住宅去化較快，昆明住宅市場存量比較合理。
昆明今年推出的“商改住”政策政府有意加大力度去化高庫存的商業(yè)和商務物業(yè)，另車位存量占市場存量四成的量去化難度更大。
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