2017年1月10日，昆明中原發(fā)布了“2016年房地產(chǎn)市場分析”報告，對2016年昆明商品房成交、商品房價格、土地市場、城改進度、土地樓面價、整體經(jīng)濟運行、以及2017年昆明樓市前景等幾個方面做了分析。中原報告指出，2016年昆明樓市整體表現(xiàn)平穩(wěn)，供需相對平衡，房價呈上漲態(tài)勢；土地供求大幅回升，成交的土地逐漸外延，三環(huán)附近及以外區(qū)域是今年土地成交重點。此外，據(jù)中原分析報告，2017年昆明樓市將迎來發(fā)展新機遇，品牌房企將主導市場，產(chǎn)品進入改善時代、回歸板式，昆明房價整體將上漲的同時出現(xiàn)價差梯度的格局。
昆明中原2016年房地產(chǎn)市場分析報告
一、中原看樓市
1、樓市機遇——2017年樓市也將迎來發(fā)展新機遇
2016年全國樓市風云變化，昆明市場波瀾不驚，全國政策基調(diào)趨緊，昆明大環(huán)境寬松利好，高鐵時代帶來城市宏利，2017年樓市也將迎來發(fā)展新機遇。
2、品牌加劇——2017年品牌房企將主導市場
2016年前20房企已占市場半壁江山，上榜品牌房企已過半，熱銷項目近八成集中在品牌房企項目，行業(yè)集中度趨勢明顯，2017年品牌房企將主導市場。
3、產(chǎn)品轉(zhuǎn)變——2017年品牌房企將主導市場
昆明市場剛需產(chǎn)品為主的時代已近結(jié)束，從今年市場新推項目以大戶型為主，大量改善客群進場加速市場產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，2017年進入改善時代產(chǎn)品回歸板式。
4、房價梯度——2017年昆明房價整體將上漲的同時出現(xiàn)價差梯度格局
昆明房價有近5年停漲期，受拿地趨勢向三環(huán)外擴且涉及城中村成本高，將推高外圍售價，從而傳導向內(nèi)，且品牌市場占主及大量改善需求多重作用，2017年昆明房價整體將上漲的同時出現(xiàn)價差梯度格局。
二、宏觀市場
2016年GDP增長小幅放緩 明年經(jīng)濟增長或?qū)⒕S持平穩(wěn)發(fā)展
2016年經(jīng)濟發(fā)展讓位結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，GDP增長小幅放緩，2017年“維穩(wěn)”成發(fā)展重心，全國經(jīng)濟或?qū)⒗^續(xù)維持“L”型平穩(wěn)發(fā)展。
全國：2016年全國經(jīng)濟較為疲軟，GDP增長持續(xù)低位運行，但經(jīng)濟增速已連續(xù)三個季度持平于6.7%，企穩(wěn)態(tài)勢較為明顯 。
昆明： 2016年昆明GDP增速一度跌至6.4%，三季度隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整漸顯成效，經(jīng)濟指標回升明顯， GDP增速提升至7.5%。
2017年定調(diào)：當前我國結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、去除過剩產(chǎn)能尚需時日，2017年中央總基調(diào)已由去年的“增強持續(xù)增長動力” 改為“促進經(jīng)濟平穩(wěn)健
康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定”， 強調(diào)質(zhì)量與效益的實際性改變，對經(jīng)濟發(fā)展容忍度有所提高，2017年經(jīng)濟增長或?qū)⒗^續(xù)維持在6.5%-7%之間運行。
昆明旅游、房產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟貢獻持續(xù)上升 新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展強勁
昆明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)推進，旅游、房產(chǎn)開發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的貢獻持續(xù)上升；新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展強勁，有望成為城市經(jīng)濟發(fā)展的新支撐。
第三產(chǎn)業(yè)增勢較好，是經(jīng)濟發(fā)展的主要拉動力：近年來昆明第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)調(diào)整，整體發(fā)展較為疲軟，對經(jīng)濟的拉動作用有所減弱；而房產(chǎn)開發(fā)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)增長強勁，在GDP中的占比連續(xù)三年超過50%，昆明已成為以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導的城市。
新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展強勁：近年來昆明信息技術(shù)、裝備制造等新興產(chǎn)業(yè)增長動力較強，對GDP的貢獻有所提升，未來將成為支撐城市經(jīng)濟強勁發(fā)展的新動力。
高鐵的開通為昆明帶來城市發(fā)展新機遇
“一帶一路”戰(zhàn)略下，昆明到北京、上海、廣州高鐵相繼開通，未來將與泛亞鐵路無縫銜接，屆時昆明北上可連接絲綢之路經(jīng)濟帶，南下可連接海上絲綢之路經(jīng)濟帶，東向可連接長江經(jīng)濟帶，其作為“國際性交通樞紐、面向東南亞的門戶城市”的戰(zhàn)略地位將更加凸顯，資金流、人流、物流將在此聚集，城市有望開啟一個新的發(fā)展階段。
2016年土地供求回升，成交土地向三環(huán)及以外蔓延，拉低整體樓面價
土地供求大幅回升，環(huán)比分別上漲59%和51%。一方面，全國樓市政策由松到嚴，樓市降溫，部分房企戰(zhàn)略布局調(diào)整，對潛力型城市關(guān)注較高。加上昆明年底高鐵即將開通，吸引品牌房企擴大在昆布局，拿地熱情高，促進供求大幅回升；另一方面，得益于商品房市場存量消化明顯，經(jīng)歷去年收緊供應后，有必要加大市場供應，以維持供需關(guān)系平衡。城市中心土地資源稀缺，隨著城市發(fā)展外延，供地逐漸向城市外圍發(fā)展，三環(huán)附近成交土地占比高，拉低整體成交價格。
2016年昆明成交土地逐漸向三環(huán)及意外區(qū)域外延
城市“南延北拓”，2016年成交土地逐漸外延，三環(huán)附近及以外區(qū)域是今年土地成交重點。
現(xiàn)狀1：中心區(qū)土地資源稀缺，目前可開發(fā)用地較少，通過外圍補充城市發(fā)展所需要的用地指標已經(jīng)成為不爭的事實。
現(xiàn)狀2：2016年成交土地主要集中在城市二環(huán)至三環(huán)之間以及三環(huán)以外，南市區(qū)、北市區(qū)、西北片區(qū)和東白沙河片區(qū)是重點區(qū)域。
現(xiàn)狀3：區(qū)位優(yōu)勢競爭不及中心區(qū)，注入品牌元素、提高產(chǎn)品品質(zhì)、創(chuàng)新營銷等有助于溢價。
影響：三環(huán)附近商品房銷售價格不低，今年入市項目的價格甚至領(lǐng)先市場價，這將影響具有位置優(yōu)勢的中心城區(qū)的價格，從而助推整體市場樓價的上行。
昆明的供地方式主要是以城中村改造為主
城中村改造自2011年開始成交年平均占比36%，去年占比下滑至底部，今年占比回升至31%。
自2008年啟動城中村改造以來，昆明的供地方式主要是以城中村改造為主。
成交土地中的城改項目占比明顯下滑，今年略有回升。拆遷補償過程中涉及各方利益，拉長時間周期，提高了開發(fā)成本，房企對城改項目有一定考慮。同時，昆明樓市自14年開始進入下行通道，開發(fā)商利潤受到擠壓，更加謹慎對待城改項目。
城中村改造是項目建設(shè)的主要土地來源方式，目前僅完成計劃的26%。政府計劃改造382個城中村，城中村改造涉及拆遷等工作，整體推進速度緩慢，未來還將有近300個城中村待改造。在土地資源逐漸稀缺之際，城中村改造將是未來項目開發(fā)最重要的土地來源。
土地樓面價整體略下行 樓面價集中在1500-2000元/㎡之間
土地樓面價整體略下行，商業(yè)用地受空港大面積成交的影響，整體樓面價下行明顯。2016年成交土地樓面價整體有下行，主要受成交區(qū)域的影響。與往年相比，今年成交土地更偏邊緣化，大多集中在三環(huán)以外。就三種用地類型樓面價看，住宅用地樓面價走勢平穩(wěn)，近幾年主要集中在1500-2000元/㎡之間。而商業(yè)和商住混合用地價格受經(jīng)濟環(huán)境、成交區(qū)域及商業(yè)市場銷售影響，土地價格有明顯波動幅度。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論