今年以來昆明房價漲聲連連，就連從前與空港板塊房價交替墊底的呈貢也迎頭趕了上來，5月份住宅成交均價達(dá)到6642元/平米。可是原本與呈貢房價差不多的空港板塊卻在這輪漲價大潮中嚴(yán)重“掉隊”了。根據(jù)昆明銳理公布的月度數(shù)據(jù)，對比1月和5月的房價數(shù)據(jù)，在眾區(qū)域都上漲的大環(huán)境下，空港板塊房價不漲反跌，5個月下跌了530元，與呈貢的房價拉開了將近1700元的差距。
今年1-5月昆明各板塊房價漲跌情況（來源：昆明銳理）
空港房價掉隊厲害5個月跌了530元
數(shù)據(jù)顯示，今年以來，銳理劃分的昆明12個板塊中10個板塊房價都在上漲。其中滇池板塊漲幅最大，5個月住宅成交均價上漲了2411元，漲幅達(dá)21.68%。另有5個板塊的房價漲幅都在10%以上，東市板塊上漲幅度最小，但也接近2個百分點。
在昆明樓市上行的大環(huán)境下，空港和官南板塊不漲反跌就顯得尤為打眼。官南板塊5個月略降了4.60%，空港板塊房價5個月下跌了530元，跌幅達(dá)到9.65%，最新的成交均價是4961元/平米。雖然同在房價下降之列，但官南板塊房價一直高位運行，超過萬元，在售項目也眾多，每個月成交物業(yè)類型和房源不同，價格上下略有波動是正常的�？崭郯鍓K則不同，區(qū)域內(nèi)在售項目寥寥無幾，在售的物業(yè)類型也基本不會有什么變化，所以空港板塊在昆明的這輪漲價大潮中顯然是“掉隊”了。
空港這次“掉隊”還掉得很厲害。從以往的數(shù)據(jù)來看，空港和呈貢是昆明房價最低的兩個板塊，這兩個板塊的房價在過去很長一段時間內(nèi)交替墊底，基本都保持在4000多5000元出頭的房價水平，差距多數(shù)時候也維持在500元以內(nèi)�？墒墙衲暌詠�，隨著一個上漲一個原地踏步甚至下跌，這一狀況徹底改變了。從前與空港房價差不多的呈貢搭上房價上漲的快車，5個月上漲了15.82%至6642元/平米，而空港與呈貢的房價差距也從過去的幾百元逐漸拉大到千元以上。
空港經(jīng)濟區(qū)范圍龐大分散開發(fā)力量
空港房價在昆明的這輪大行情中嚴(yán)重“掉隊”，或和空港經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展有莫大的關(guān)系。
空港經(jīng)濟區(qū)的概念在2005年就被官方確認(rèn)，只比呈貢晚兩年，比泛亞科技新區(qū)掛牌時間還早了6年。但不同于呈貢、泛亞等新區(qū)，概念一形成很快就有固定的實體機構(gòu)負(fù)責(zé)推進�？崭劢�(jīng)濟區(qū)直到2014年11月才正式掛牌，成為獨立的實體機構(gòu)。在此之前，它經(jīng)歷了3個發(fā)展階段，第一個階段，空港經(jīng)濟區(qū)只是作為昆明市政府的派出機構(gòu)，主要承擔(dān)新機場征地拆遷安置及外部配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)。第二階段，它與官渡區(qū)進行整合，主要負(fù)責(zé)新機場轉(zhuǎn)場運營服務(wù)保障和空港經(jīng)濟區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。第三個階段，空港經(jīng)濟區(qū)隨著大板橋街道被整體劃入了滇中產(chǎn)業(yè)新區(qū)管理，并成立省級空港經(jīng)濟區(qū)�？崭劢�(jīng)濟區(qū)成立以來長期沒有固定且獨立的實體機構(gòu)，曾經(jīng)提出的藍(lán)圖和構(gòu)想推進起來勢必不會太順利。
位于昆明長水國際機場飛行區(qū)東南側(cè)的長水航城
加上空港經(jīng)濟區(qū)的范圍過于龐大分散了開發(fā)力量。根據(jù)官方描述，空港經(jīng)濟區(qū)地處昆明市官渡區(qū)大板橋街道，距主城約24公里，東鄰呈貢區(qū)，南接經(jīng)開區(qū)，西鄰盤龍區(qū)、北連嵩明縣，轄區(qū)面積396.6平方公里，它特殊的地理位置讓其不但跨越了盤龍區(qū)、官渡區(qū)，還涉及到嵩明縣，如今與滇中新區(qū)也有大面積的交集。因此，空港經(jīng)濟區(qū)的開發(fā)必然會面臨跨區(qū)域整合，難度可想而知。既然需要跨區(qū)域，開發(fā)力量就容易分散，在多方指揮下也很難實現(xiàn)步調(diào)一致。事實上也是，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)力度本來就不太大，僅有的幾股開發(fā)力量還分散在各處，以區(qū)域內(nèi)幾個代表性的樓盤為例，長水航城屬于官渡區(qū)，領(lǐng)秀知識城、御景新城、俊發(fā)空港城等又在嵩明。開發(fā)力量分散不算，空港經(jīng)濟區(qū)內(nèi)項目的開發(fā)步調(diào)還各不一樣，有的已經(jīng)進入掃尾階段，有的還在停工封盤，也不乏還停留在藍(lán)圖構(gòu)想當(dāng)中項目。
曾經(jīng)在市場上活躍度很高的領(lǐng)秀知識城
如今，成立比空港經(jīng)濟區(qū)早兩年的呈貢新區(qū)樓市，已經(jīng)隨著昆明的這波大行情追趕上來，并受到了多家央企的青睞。就連成立比它晚得多的泛亞科技新區(qū)也開發(fā)得熱火朝天，還吸引了不少一線開發(fā)商的目光。相比之下，空港經(jīng)濟區(qū)卻是一副被“冷遇”的模樣。去年空港經(jīng)濟區(qū)供地將近3000畝卻無一宗住宅用地，去年至今昆明舉辦的兩場大型土地推介會也沒有涉及到空港經(jīng)濟區(qū)的地塊。雖然在昆明找地的開發(fā)商大有人在，可即便是在昆明土地難求的情況下，也鮮少聽說有哪家開發(fā)企業(yè)對空港有興趣。
短期內(nèi)，空港板塊房價在昆明墊底的狀況恐怕很難改變。一來，區(qū)域內(nèi)在售項目不但屈指可數(shù)，而且還不太活躍。根據(jù)昆明銳理的數(shù)據(jù)，今年以來該板塊有成交記錄的只有長水航城。而其它幾個有住宅在售的項目，比如俊發(fā)空港城、領(lǐng)秀知識城等也都賣不起價，經(jīng)查這些項目對外報價僅為3000多4000元出頭。房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)線拉得太長，開發(fā)力量分布太散，未能形成規(guī)模效應(yīng)，加之又沒有新增項目，也沒有一線開發(fā)商的品牌溢價，空港板塊想要重構(gòu)區(qū)域房價難度不小。
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