憑借首五月757.5億的銷售額，2017年半年未至，龍湖便已站在了千億的銷售門檻之上。在多家房企沖刺千億的同時，龍湖關(guān)于土地的較量亦在悄然地展開。
6月22日，龍湖地產(chǎn)與仁澤地產(chǎn)、滇池國家旅游度假區(qū)國投公司就西南海項目后續(xù)地塊簽署了《框架協(xié)議》，三方將共同推動項目盡快重啟，坐實了近三個月以來的合作傳聞。
不過，以西南海項目停工多時的情況來看，龍湖要解決其債務(wù)問題尚有一段路要走。
雖然龍湖去年亦有9宗并購項目入賬，但比起以收購帶有歷史遺留問題項目而聞名的融創(chuàng)，龍湖似乎并沒有對這類項目的偏好，這也是該次合作引人關(guān)注的原因。
事實上，在2016年多個城市增加土地供應(yīng)之時，房企通過土地招拍掛拿地的形勢并未有很大的改善。部分城市對出讓規(guī)則的限制如自持、限售價的設(shè)計，使房企能夠施展的空間并不多。
在土地獲取多有不易的當(dāng)下，合作與并購方式不失為增加土儲的捷徑，今年以來已有多家房企在并購動作上較為搶眼，比如融創(chuàng)、陽光城、泰禾。與此同時，觀點地產(chǎn)新媒體亦觀察到，2017年以來龍湖在并購方面的動作亦不少，已經(jīng)確定的項目有三個，另有兩個項目未有實錘。
龍湖潛入西南海
自仁澤地產(chǎn)與上一個潛在的重組對象長豐地產(chǎn)的合作告吹之后，龍湖參與西南海項目重組一事已經(jīng)紛傳了近三個月。觀點地產(chǎn)新媒體查閱，長豐地產(chǎn)乃是北京市國資委下轄北科建集團(tuán)的二級子公司。
早在2014年底，因拖欠工程款，關(guān)于仁澤地產(chǎn)資金鏈斷裂的消息開始傳出。該公司當(dāng)年還因拖欠土地款被昆明市國土局進(jìn)行過公示，所涉及的地塊是該公司于2014年1月摘得的昆明滇池國家旅游度假區(qū)海埂街道管理處太家河社區(qū)10宗城中村改造用地，欠下的土地價款為15億元。
仁澤地產(chǎn)當(dāng)時曾對資金鏈斷裂一事進(jìn)行了否認(rèn)，但從后來這家公司的一系列遭遇來看，上述跡象只是冰山一角。
2016年11月一則針對業(yè)主的告知書中，仁澤地產(chǎn)坦誠，自2014年底，受房地產(chǎn)市場低迷影響，該公司現(xiàn)金流不暢，運營情況急劇下滑，最終導(dǎo)致資金斷裂。仁澤地產(chǎn)開發(fā)的西南海項目建設(shè)嚴(yán)重滯緩，影響交房進(jìn)度，項目陷入困境。而且，仁澤地產(chǎn)的債務(wù)總額達(dá)到了73.53億元。
2015年，在昆明滇池國家旅游度假區(qū)政府主導(dǎo)下，西南海項目正式開展了債務(wù)重組工作。2016年9月，長豐地產(chǎn)與度假區(qū)管理委員會簽訂了開發(fā)西南海項目的合作意向書，仁澤地產(chǎn)債委會也確定由長豐地產(chǎn)介入，通過并購重組的方式接盤西南海項目。
于告知書中，仁澤地產(chǎn)表示力爭在2017年3月31日前完成債務(wù)重組及資方合作的相關(guān)工作。但在這一日到來的前一天，仁澤地產(chǎn)的重組合作告吹了，皆因為長豐對這次合作設(shè)置了一個前提條件——與仁澤地產(chǎn)合作開另一宗地塊，但由于地塊后來被其他第三方獲得，雙方的合作也因此告吹。
據(jù)了解，長豐地產(chǎn)雖然放棄接盤西南海，彼時仍有幾家大型房企看好西南海地塊并商談合作事宜，相關(guān)消息顯示，碧桂園、綠地均對西南海地塊有意向。而就在仁澤地產(chǎn)退出的第二天，關(guān)于龍湖參與項目重組的消息便傳開來，并于近日正式確認(rèn)屬實。
資料顯示，西南海項目原規(guī)劃總占地面積約2000畝，綜合容積率1.68，總建筑面積約193萬平方米（地上總建筑面積123.72萬平方米，地下總建筑面積58.30萬平方米），項目中的土地一級開發(fā)已全部完成。
對于合作一事，龍湖方面向觀點地產(chǎn)新媒體表示，龍湖簽訂的是框架協(xié)議，主要對以框架協(xié)議的形式對該項目保持高關(guān)注度。如果后期合作，根據(jù)可開發(fā)地塊條件，會以龍湖擅長的低密度物業(yè)面向市場。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，這宗地塊并不是龍湖在云南的首個大盤項目。在云南玉溪，龍湖擁有一個高端度假項目仙湖錦繡，早前的數(shù)據(jù)顯示，該項目規(guī)劃占地近22平方公里，總投資約450億。
龍湖并購?fù)緩?/b>
據(jù)悉，2016年龍湖新獲取的43個項目中，有9個項目來自于并購，相比并購占比達(dá)70%比例的融創(chuàng)而言，龍湖在并購方面的動作并不顯眼。
但從今年以來，龍湖確實以幾宗并購吸引了外界的關(guān)注。觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，今年龍湖公開確定收購的項目有三個，另有兩個項目未有實錘。
今年3月，龍湖通過南方聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心摘得廣州中新知識城項目，計容建筑面積近33萬平方米。4月，龍湖通過招標(biāo)方式以36億元總價獲取了天津一宗破產(chǎn)財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目，整體規(guī)劃建筑面積將超過40萬平方米。這也是龍湖少有的通過收購方式開發(fā)的“天街”項目。
除了上述兩宗收購，5月份，一則標(biāo)注有“龍湖地產(chǎn)”的海報傳出，海報上顯示龍湖通過收購方式獲取了福州長樂鶴上地塊，從而實現(xiàn)在首次布局福州。龍湖隨后也向觀點地產(chǎn)新媒體證實了此消息。
同一月內(nèi)，據(jù)知情人士披露，龍湖收購了四川新華印刷廠南片區(qū)舊城改造地塊，占地總面積約135.77畝，項目原規(guī)劃建成大型城市綜合體，包括星級酒店、寫字樓、電梯公寓等業(yè)態(tài)。但目前上述消息尚未獲得官方佐證。
對于今年是否會傾向于收并購方式獲取項目，龍湖方面向觀點地產(chǎn)新媒體表示，龍湖將對收并購保持持續(xù)關(guān)注，并由專門的人員負(fù)責(zé)，態(tài)度開放但決策謹(jǐn)慎。
事實上，早在去年年中，有外界傳聞稱，龍湖為了加大并購，專門成立了并購部門。但在2016年8月舉行的業(yè)績會上，龍湖管理層否定了上述說法，并表示僅是投資體系中加大對并購能力的培育。
今年初，龍湖執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官趙軼曾表示，龍湖地產(chǎn)今年預(yù)計用400至500億資金拿地，招拍掛和收購都會考慮。趙軼還透露，去年于武漢、成都的收購項目的樓面價比較便宜，相信今年會再尋找到便宜標(biāo)的。
話及此，不得不說，并購成為一部分企業(yè)偏好的獲取土儲的方式，“便宜”是原因之一。其次，通過并購方式，企業(yè)可以獲取一些業(yè)已進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的項目，不同程度上省去了前期的規(guī)劃、報批與開發(fā)環(huán)節(jié)，從而更快地實現(xiàn)銷售上的增長。
但另一方面，并購亦存在著不容忽視的風(fēng)險，帶有歷史遺留問題的項目需要花費更多的精力去清除障礙，一些項目的規(guī)劃因無法更改導(dǎo)致新操盤者難以施加影響……種種“遺難雜癥”正考驗著房企們的資本運作以及操盤能力，也不乏因為項目難以推進(jìn)而收購中止的情況。
在西南海項目中，仁澤地產(chǎn)便存在著近100個債權(quán)人，約73.5億元的債務(wù)，這是龍湖首先需要面對的問題。
2016年底，龍湖相關(guān)管理層曾在公開場合表示，房企的并購與整合是一個大的方向。在招拍掛越來越難獲取土地的情況下，整合并購不僅可以解決這個問題，還可以實現(xiàn)規(guī)模的快速增長。但他也承認(rèn)，是并購中也會有一些不良資產(chǎn)，未來如何處理這部分，是企業(yè)需要思考的問題。
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