東白沙河身價(jià)猛漲 時(shí)隔一年多樓面價(jià)飆升3倍

下月，昆明市將網(wǎng)上拍賣(mài)位于東白沙河片區(qū)萬(wàn)科白沙潤(rùn)園東側(cè)的3宗土地，該批地塊面積共315畝，起拍價(jià)格為18.9億元，按照1.1-1.2的容積率計(jì)算，地塊住宅樓面價(jià)高達(dá)7512-8195元/平米。值得注意的是，東白沙河片區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目具有低容低密的共性，容積率幾乎都在2.0以下，近年來(lái)，雖然土地價(jià)格有所上漲但也基本平穩(wěn)，如果按樓面地價(jià)計(jì)算，最高的碧桂園鳳凰灣也才2577元/平米，然而下月拍賣(mài)地塊的最高樓面價(jià)已突破8000元，地價(jià)比周邊項(xiàng)目一下飆升3倍以上。

萬(wàn)科白沙潤(rùn)園東側(cè)將出讓的地塊（黃色部分）

東白沙河新地出讓 土地單價(jià)601萬(wàn)元/畝

從土地出讓信息來(lái)看，東白沙河片區(qū)即將出讓的這3宗地塊面積約315畝，包括288畝低容積率的純住宅用地以及27畝商業(yè)用地。該地塊起拍價(jià)格為18.9億元，土地單價(jià)為601萬(wàn)元/畝，最大可建筑面積約24萬(wàn)方，住宅樓面價(jià)在7512元-8195元/平米之間。

值得注意的是，地塊所處的東白沙片區(qū)處于通往機(jī)場(chǎng)走廊的樞紐位置，承擔(dān)著主城--昆明長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)的主要交通通道，被昆明市確定為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)后，逐漸開(kāi)啟了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，片區(qū)也依靠大量山地和林地，東白沙河有山有水的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展了多個(gè)別墅、洋房等高端項(xiàng)目。

東白沙河片區(qū)多為高端住宅項(xiàng)目 2014年前每畝地價(jià)不到百萬(wàn)

隨著片區(qū)越來(lái)越多的大牌房企入市，以及高品質(zhì)居住區(qū)的定位，東白沙河片區(qū)的土地價(jià)格也從2008年萬(wàn)科白沙潤(rùn)園的80萬(wàn)每畝，攀升到現(xiàn)在的幾百萬(wàn)每畝。

東白沙河片區(qū)項(xiàng)目土地成交信息

從圖中可以看出，2015年以前，東白沙河片區(qū)成交的幾宗土地單價(jià)都在100萬(wàn)元/畝左右，樓面價(jià)也沒(méi)有突破千元。然而2015年之后成交的地塊，地價(jià)上漲到了200萬(wàn)元及以上，樓面價(jià)也進(jìn)入了千元時(shí)代，最高的達(dá)到了2500多元。而下月拍賣(mài)的新地塊，沒(méi)有任何過(guò)渡，樓面價(jià)一下猛漲到了8000元以上。

具體來(lái)看，2008年2月，上海匯成房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司以2.3052億元競(jìng)得東白沙河片區(qū)一宗288畝住宅用地，該地塊容積率為1.2，每畝單價(jià)為80萬(wàn)元，樓面價(jià)僅有591元/平米。后來(lái)這塊土地幾經(jīng)周轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)成了現(xiàn)在的萬(wàn)科白沙潤(rùn)園。

2010年，銀海地產(chǎn)旗下的云南滇滬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以1.8億元的價(jià)格拿下了銀海白沙郡187畝土地，單價(jià)為122.78萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)為981元/平米。即便是經(jīng)過(guò)了多年的發(fā)展，目前萬(wàn)科白沙潤(rùn)園的洋房尾盤(pán)售價(jià)也在9000元左右。

2008年—2017年?yáng)|白沙河片區(qū)樓面價(jià)走勢(shì)

2014年，昆明市城建投資開(kāi)發(fā)有限將其在東白沙河片區(qū)的425畝土地轉(zhuǎn)讓至賽倫地產(chǎn)旗下，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為40597.384336萬(wàn)元，土地單價(jià)為95萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)為840元/平米。今年美的地產(chǎn)入昆，與賽倫共同開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，并改名為美的順城府。

2015年后片區(qū)土地價(jià)格漲幅明顯 碧桂園鳳凰灣地價(jià)最高

2015年5月，云南農(nóng)投置業(yè)以1.2億元的價(jià)格拿下了東白沙河片區(qū)約62畝土地，開(kāi)發(fā)了現(xiàn)在的山水白沙。山水白沙當(dāng)時(shí)土地單價(jià)為195萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)也達(dá)到了2313元/平米，目前尚未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

2016年1月，碧桂園通過(guò)土地轉(zhuǎn)讓的方式，以2.73億元的價(jià)格獲得了碧桂園鳳凰灣60畝土地使用權(quán)，土地單價(jià)為453萬(wàn)元/畝，按照整體2的容積率計(jì)算，鳳凰灣的樓面價(jià)為2577元/平米，是目前東白沙河片區(qū)成交的地塊中樓面價(jià)及單價(jià)最高的地塊，其板式高層售價(jià)也達(dá)到了1.2-1.3萬(wàn)元/平米。

2008年—2017東白沙河片區(qū)土地單價(jià)走勢(shì)

新地塊地價(jià)猛漲 樓面價(jià)破8000元

然而時(shí)隔一年多，片區(qū)推出新的住宅地塊（除去去年9月成交的商業(yè)地塊和保障房項(xiàng)目），對(duì)比以往的項(xiàng)目地價(jià)，該項(xiàng)目土地價(jià)格猛然上漲，土地單價(jià)達(dá)到601萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)突破了8000元/平米，比片區(qū)最高的碧桂園鳳凰灣樓面價(jià)還高了6600多元，瞬間翻了近3倍。

樓面價(jià)8000元/平米是個(gè)什么概念？在昆明，一般的住宅地塊樓面價(jià)在2000元上下，高一點(diǎn)可以達(dá)到4000元左右，前段時(shí)間備受關(guān)注的泛亞新區(qū)5宗土地起拍樓面價(jià)也僅有2100元每平米，通過(guò)激烈競(jìng)價(jià)后才達(dá)到6359元每平米的價(jià)格。

而東白沙河即將出讓這3宗地，起拍樓面價(jià)已達(dá)到8195元。參照此前業(yè)內(nèi)人士為泛亞新區(qū)地塊算的賬，如果按照每平米3000元的建安成本費(fèi)、2000元的稅費(fèi)成本、1000元的財(cái)務(wù)成本及營(yíng)銷(xiāo)成本等，保守估計(jì)該項(xiàng)目綜合成本超過(guò)1.4萬(wàn)元/平米，如果以底價(jià)成交最終售價(jià)都將遠(yuǎn)高于周邊樓盤(pán)，更不用說(shuō)地塊還有很大的溢價(jià)成交可能性。

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