近日，金地物業(yè)開(kāi)始在云南全面對(duì)外承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)，全省新建樓盤、二手樓盤、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、政府、企事業(yè)單位、醫(yī)院、學(xué)校等項(xiàng)目都在其承接范圍內(nèi)。而在金地之前，彩生活、綠城物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園物業(yè)、保利物業(yè)等一大批外來(lái)物管巨頭，均已手持刀叉分食昆明的物業(yè)管理“蛋糕”。初略統(tǒng)計(jì)，它們?cè)诶ッ骷敖伎h至少外接了10多個(gè)項(xiàng)目。隨著外來(lái)物管公司的大舉外拓，昆明現(xiàn)有物業(yè)市場(chǎng)份額和格局或?qū)⒅匦聞澐帧?/p>
海埂悅府簽約彩生活（攝于2015年）
外來(lái)物管巨頭在昆外接10余項(xiàng)目
大約2014年，外來(lái)物管就已經(jīng)開(kāi)始在昆明對(duì)外承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)，只不過(guò)當(dāng)時(shí)有此舉動(dòng)的物管公司并不多，也未形成規(guī)模。而如今，這一現(xiàn)象愈演愈烈，昆明的物業(yè)管理市場(chǎng)正在不斷吸引著外來(lái)物管公司的加入。他們當(dāng)中絕大多數(shù)隨集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目而來(lái)，但也不乏孤軍深入者。
2014年5月，在綠城地產(chǎn)入昆前，綠城物業(yè)就先行進(jìn)入并與中原實(shí)業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，合作的項(xiàng)目包括中天城天闊、中天城央墅和中天融域二期，只不過(guò)中原實(shí)業(yè)的項(xiàng)目后來(lái)都不同程度地出了問(wèn)題，現(xiàn)今雙方也取消了合作。不過(guò)，綠城物業(yè)還有兩個(gè)外接項(xiàng)目，分別是國(guó)�，F(xiàn)代城和新時(shí)代廣場(chǎng)。在此基礎(chǔ)上，綠城物業(yè)還在昆明積極外拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
2015年，彩生活也只身前來(lái)，簽約海埂悅府。它是花樣年集團(tuán)分拆上市的物管公司，其簽約昆明海埂悅府時(shí)，花樣年昆明項(xiàng)目還未最終敲定。
云潤(rùn)天陽(yáng)與碧桂園物業(yè)簽約
之前只是少數(shù)外來(lái)物管做少量外接業(yè)務(wù)的嘗試，如今，越來(lái)越多外來(lái)物管巨頭都加入了這一陣營(yíng)。一向只將物管資源集中在自己開(kāi)發(fā)樓盤上的萬(wàn)科物業(yè)，也在昆明迅速敲定了世博首岸、云大知城、德潤(rùn)朗悅灣等項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)。保利物業(yè)今年突破了集團(tuán)專屬領(lǐng)域，與安寧金湖盛景牽手。金地物業(yè)近日積極拓展外接業(yè)務(wù)，并打算全面接受云南其它開(kāi)發(fā)商的物業(yè)服務(wù)邀約，現(xiàn)已確定為龍斗壹號(hào)海岸城提供物業(yè)服務(wù)。碧桂園物業(yè)也在在昆明的物業(yè)市場(chǎng)上分了一杯羹，近日簽約了云潤(rùn)天陽(yáng)，而在云潤(rùn)天陽(yáng)之前，碧桂園物業(yè)在昆明已經(jīng)外接了3項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
從外來(lái)物管在昆明邁開(kāi)外擴(kuò)步伐的時(shí)間上來(lái)看，昆明物業(yè)管理方面的政策可能也為它們提供了更加成熟的機(jī)會(huì)。2015年，昆明非保障房物業(yè)服務(wù)取消了政府最指導(dǎo)價(jià)。在實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)期間，昆明商品房物業(yè)服務(wù)費(fèi)每平米每個(gè)月最高收費(fèi)為1.38元。價(jià)格方面的約束取消，物業(yè)生意也便有了更大的可操作空間。
外來(lái)物管或很難快速取得突破
很早以前，物業(yè)管理只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商附帶的一個(gè)業(yè)務(wù)，因?yàn)閽赍X不多甚至還要倒貼錢，管理的又都是小區(qū)瑣碎的事情，因此它一度被視作是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的末端行業(yè)，也被認(rèn)為是“雞肋”型行業(yè)。但是隨著一些開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理也形成了規(guī)模并發(fā)展為可以作為品牌使用，在一定程度上刺激開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和銷售業(yè)務(wù)。
如今的房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)已經(jīng)到了尾聲，行業(yè)也即將迎來(lái)深刻的變革，過(guò)去以開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)行業(yè)將慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)橐源媪拷灰缀头课莘⻊?wù)為主。隨著存量時(shí)代的到來(lái)，物業(yè)服務(wù)未來(lái)很有可能會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)最快的一個(gè)領(lǐng)域。如今，以萬(wàn)科為代表的一大批企業(yè)都意識(shí)到了物業(yè)服務(wù)是一個(gè)潛力非常巨大的市場(chǎng)，部分開(kāi)發(fā)商的物業(yè)已經(jīng)或準(zhǔn)備分拆上市走向資本市場(chǎng)�；蛟S正因?yàn)槿绱�，從前很多只將物管資源集中在自己樓盤上的物管都開(kāi)始積極主動(dòng)地在各地外拓項(xiàng)目，昆明的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)也迎來(lái)了萬(wàn)科物業(yè)等全國(guó)性品牌物管的搶奪。這是繼開(kāi)發(fā)領(lǐng)域之后，外來(lái)企業(yè)與本土企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的又一輪爭(zhēng)奪戰(zhàn)。
盡管外來(lái)房企在昆明攻城略地，與本土房企相比，它們?cè)谑袌?chǎng)份額上已經(jīng)呈現(xiàn)出壓倒性的優(yōu)勢(shì)，可是這些房企自己的物業(yè)管理服務(wù)主要還是集中于自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，對(duì)外接受其它開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)邀約也才是剛剛起步。從這些外來(lái)物管當(dāng)前的表現(xiàn)來(lái)看，其擴(kuò)展的速度并不快，也尚未形成規(guī)模，而且它們想要在昆明物業(yè)管理的市場(chǎng)上取得突破，難度要大于開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。
在氣勢(shì)和規(guī)模上已經(jīng)完全落于下風(fēng)的本土房企，其物業(yè)管理仍占據(jù)絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。目前，本土管理面積最大的物業(yè)公司還是銀海物業(yè)，其在管樓盤超過(guò)50個(gè)，管理面積上千平方米，服務(wù)區(qū)域輻射昆明、大理、個(gè)舊、保山等地。而銀海地產(chǎn)自己開(kāi)發(fā)的樓盤也就20個(gè)左右，也就是說(shuō)銀海物業(yè)外接項(xiàng)目的比例已經(jīng)達(dá)到了一半以上�？“l(fā)物業(yè)去年起也就開(kāi)始在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的末端行業(yè)——物業(yè)管理中尋找生意，并接連對(duì)外承接了萬(wàn)宏國(guó)際和貴研自然界、首領(lǐng)公館、龍山別墅等項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)，邁開(kāi)了物業(yè)對(duì)外擴(kuò)張的步伐，加上它自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，俊發(fā)物業(yè)管理的面積也非常龐大。另外，昆明的一些老牌房企，比如官房、成交股份、江東等都有自己的物管公司。
物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)不同，一旦進(jìn)駐一個(gè)小區(qū)沒(méi)有特殊情況是不大可能退出的，因此外來(lái)的這些物管巨頭想要搶奪昆明的物業(yè)市場(chǎng)上，只能競(jìng)爭(zhēng)新開(kāi)發(fā)的小區(qū)，而昆明每年交房的項(xiàng)目有限，因此外來(lái)物管很難在市場(chǎng)份額上快速突破。
不過(guò)可以肯定的是，外來(lái)物管的市場(chǎng)份額會(huì)不斷增加。一來(lái)，它們?cè)谝呀?jīng)在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，自己可以管理自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。同時(shí)，一些本土開(kāi)發(fā)商出于要刺激銷售的目的，很有可能更傾向于選擇全國(guó)性的品牌物管。再看本土的情況，銀海地產(chǎn)已經(jīng)很少自己做開(kāi)發(fā)，要保持物業(yè)管理面積的增長(zhǎng)唯一的途徑只能靠外接項(xiàng)目，這就避免不了要與全國(guó)性的品牌物管進(jìn)行正面碰撞。因此本土物管不大容易能夠在現(xiàn)有的管理面積基礎(chǔ)上獲得較大的增量。
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