萬科：今年拿地仍有盈利空間 物流、商業(yè)要做到數(shù)一數(shù)二

公布2017年9月份銷售業(yè)績(jī)一天之后，萬科如期召開了電話會(huì)議，董秘朱旭向投資者詳細(xì)解讀了9月份銷售情況以及公司未來展望。

2017年房企賽道已過四分之三，前三季度，萬科無疑取得了十分亮眼的成績(jī)。1-9月份，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2664.5萬平方米，銷售金額3961億元，同比增長(zhǎng)51%，超越去年全年銷售業(yè)績(jī)，距離四千億大關(guān)僅一步之遙。

此前投資者擔(dān)憂的土地儲(chǔ)備不足境況也在今年得到了緩解，據(jù)朱旭透露，1-9月份，萬科共新增143個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)總建面3355萬平方米，權(quán)益建面2271萬平方米，權(quán)益地價(jià)1891億元（含廣信資產(chǎn)包），平均樓面地價(jià)8326元/平方米。

進(jìn)入第四季度沖刺期，投資者更加關(guān)注的是萬科的全年銷售、盈利情況以及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)發(fā)展。

今年拿地仍有盈利空間

繼8月砸下301億收獲24個(gè)項(xiàng)目后，9月份，萬科繼續(xù)在土地市場(chǎng)展現(xiàn)進(jìn)取態(tài)度，全月新增23個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)總建面490萬平方米，權(quán)益建面321萬平方米，權(quán)益地價(jià)228.72億元，平均樓面地價(jià)7128.6元/平方米。

其中，12個(gè)通過公開招拍掛獲取，10個(gè)通過主權(quán)收購獲取，1個(gè)通過招拍掛主權(quán)收購結(jié)合方式獲取。

1-9月份，萬科共計(jì)新增143個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)總建面3355萬平方米，權(quán)益建面2271萬平方米，權(quán)益地價(jià)1891億元（含廣信資產(chǎn)包），樓面平均地價(jià)8326元/平方米。

今年以來，萬科一改以往在土地市場(chǎng)上的保守作風(fēng)，在土地市場(chǎng)攻城掠地，前9月就以相當(dāng)于3961億元銷售額的47.74%比例大規(guī)模攬儲(chǔ)，異于往常的舉動(dòng)引發(fā)投資者高度關(guān)注，有投資者直指：這是否意味著萬科對(duì)房地產(chǎn)后市非常樂觀？

對(duì)此，朱旭就表示，目前我國的城鎮(zhèn)化率為50%多，距離70%多的國際線尚有20個(gè)點(diǎn)的上升空間，這個(gè)階段往往是人口向都市圈凝聚、城市功能進(jìn)行重新構(gòu)造的階段，針對(duì)這樣的城市圈進(jìn)行投資，萬科認(rèn)為還是有盈利空間和可持續(xù)發(fā)展空間的。

但也有投資者提出，在當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)格高企情況下大肆攬儲(chǔ)，是否仍然存在盈利空間？

對(duì)此，朱旭則回應(yīng)稱，一方面，萬科一直將發(fā)展重點(diǎn)放在一線、二線城市及其周邊城市圈，因?yàn)樾略隽撕芏辔挥谝痪�城市的土地儲(chǔ)備，所以萬科的平均地價(jià)有所拉高。

朱旭披露，萬科今年新增土儲(chǔ)中，南方區(qū)域占比28%，上海區(qū)域占比19%，北京區(qū)域占比22%，中西部占比32%。但萬科8000多的地價(jià)相較于一二線城市當(dāng)前的房?jī)r(jià)，仍然具備盈利空間。萬科監(jiān)測(cè)的14個(gè)主要城市，9月份銷售均價(jià)約為17398元/平方米。

另一方面，朱旭亦指出，萬科主張認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)從短周期、快周期的開發(fā)模式向多種存量資產(chǎn)并存的持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，這也是萬科一直在探索的，所以萬科今年的想法也是要在核心城市的核心地段獲取一些可以長(zhǎng)期持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。

物流、商業(yè)要做到數(shù)一數(shù)二

萬科對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的重視，在此次電話會(huì)議中也有所體現(xiàn)。介紹萬科9月份業(yè)績(jī)情況的時(shí)候，朱旭就特地點(diǎn)名介紹了萬科物流地產(chǎn)以及長(zhǎng)租公寓泊寓的發(fā)展情況。

朱旭表示，9月份萬科斥資2.86億元新增天津、長(zhǎng)沙、西安、昆山四地4個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目；1-9月，萬科新增物流項(xiàng)目23個(gè)項(xiàng)目，總面積165萬平方米。

“萬科從2014年開始進(jìn)入物流地產(chǎn)，截止目前共進(jìn)入25個(gè)城市，新增41個(gè)項(xiàng)目，總面積313萬平方米，客戶主要來自快遞業(yè)（占比47%）和電商零售（占比30%）�！�

萬科此前宣布參與的普洛斯私有化大單，朱旭則稱，目前私有化仍然在進(jìn)行當(dāng)中。普洛斯在中國有超過5000萬平方米的物流地產(chǎn)面積，而萬科僅為300萬平方米，參與普洛斯私有化更多的是學(xué)習(xí)其先進(jìn)的物流地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。

萬科泊寓則已進(jìn)入28個(gè)城市，獲取房間數(shù)8.4萬間，開業(yè)6個(gè)月項(xiàng)目出租率約為93%。

朱旭表示，萬科在長(zhǎng)租公寓方面是輕重各半，首先，諸如深圳、廈門這些很好的一二線城市，萬科選擇的是重資產(chǎn)模式，因?yàn)槿f科認(rèn)為這些城市持有資產(chǎn)是有增值價(jià)值的。其次，重資產(chǎn)可以一個(gè)比較長(zhǎng)的周期進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修，更好地為租客提供一個(gè)很好的長(zhǎng)期保障。

萬科認(rèn)為，重資產(chǎn)租金未來一定會(huì)慢慢定期上漲，一次性投資下去，未來NOI的回報(bào)也會(huì)不斷提升。如果是輕資產(chǎn)期以后再續(xù)租，成本可能就不一樣了，“以萬科的資金實(shí)力和融資優(yōu)勢(shì)，更善于做重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓�！�

雖然朱旭認(rèn)為萬科當(dāng)前所實(shí)施的并非多元化戰(zhàn)略，而是圍繞城市發(fā)展和消費(fèi)者升級(jí)訴求來提供一切與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的衍生業(yè)務(wù)，但無可置疑的是，萬科正在嘗試更多的可能。

萬科五大業(yè)務(wù)當(dāng)中，最核心的主營(yíng)業(yè)務(wù)仍然是住宅開發(fā)與物業(yè)管理，優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)則為物流地產(chǎn)和商業(yè)，探索業(yè)務(wù)則包括教育、養(yǎng)老、滑雪度假等。

其中，朱旭指出，物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，目標(biāo)是“要做到行業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的位置”。

一般而言年底都會(huì)沖量

2017年房企賽道已過四分之三，進(jìn)入第四季度沖刺期，在房地產(chǎn)集中度不斷提升背景下，大房企在規(guī)模上你追我趕境況也日益白熱化。與此同時(shí)，房地產(chǎn)面臨的調(diào)控政策和金融杠桿，都給房企四季度的銷售帶來不確定性。

朱旭介紹，一般大家都說“金九銀十”，但今年前9月，萬科銷售金額前三高卻分別出現(xiàn)在3月、6月和1月，實(shí)現(xiàn)銷售額分別為636.4億元、491.3億元和481.2億元，而“金九”錄得銷售額463.2億元，排名第四。

朱旭稱，從數(shù)據(jù)上看，上半年公司銷售屬于量?jī)r(jià)齊升的階段，對(duì)比三季度和二季度的銷售額就會(huì)發(fā)現(xiàn)，環(huán)比出現(xiàn)了輕微下跌，這說明下半年銷售增速已經(jīng)有所放緩。

但她同時(shí)指出，受益于9月份深圳、北京預(yù)售證審批制度有所放松，集團(tuán)在深圳和北京的銷售額都有了較大程度的提升，深圳環(huán)比上升了150%，北京環(huán)比上升了347%，9月份北上深三個(gè)城市銷售占比達(dá)到了31.5%，而8月份的比重僅為15%。

受一線城市占比較大因素影響，萬科9月份簽約銷售均價(jià)環(huán)比出現(xiàn)了較大幅度的提升，達(dá)到13523元/平方米。

或許是基于這方面考量，朱旭在回答投資者關(guān)于利潤(rùn)問題時(shí)，亦審慎回應(yīng)稱，今年萬科凈利潤(rùn)率將會(huì)比去年好一些，權(quán)益比則將維持以往均衡狀態(tài)，維持三七開。但受到按揭政策變化以及首付貸利率上漲影響，萬科回款情況略微受到影響，上半年回款率略有下降，而三季度回款率應(yīng)當(dāng)與上半年保持在同一水平。9月份認(rèn)購率按金額計(jì)算也僅為55%，較之前的60%及以上略有下降。

展望下半年，朱旭表示，僅就萬科而言，四季度的銷售情況肯定不會(huì)像上半年那么強(qiáng)勁，但跟三季度差不多水平應(yīng)該是有可能，畢竟一般而言到了年底，“所有的房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)沖量”，預(yù)計(jì)全年銷售同比肯定是增長(zhǎng)的。

此外，就此前傳言萬科收購俄羅斯商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)O1 Properties30-51%股份事宜，朱旭則以“目前沒有收到確切的信息”、“這種項(xiàng)目很小，達(dá)不到披露標(biāo)準(zhǔn)”作為回應(yīng)。

朱旭同時(shí)還稱，萬科進(jìn)入海外的投資步伐其實(shí)并不是特別大，更多的是財(cái)務(wù)投資角色，希望在在海外投資過程當(dāng)中跟當(dāng)?shù)氐幕�金機(jī)構(gòu)、開發(fā)商合作去邊投一點(diǎn)錢邊學(xué)習(xí)。

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