10月24日，據(jù)香港媒體報(bào)道，恒隆早前標(biāo)售的何文田君逸山商場(chǎng)，以約2億港元成交。除此之外，恒隆將再推售長(zhǎng)沙灣碧海藍(lán)天商場(chǎng)和香港荃灣灣景花園商場(chǎng)，2個(gè)物業(yè)的估值合計(jì)逾26億港元。
對(duì)比此前計(jì)劃推售時(shí)40億港元的總估值來(lái)說(shuō)，以上3個(gè)商場(chǎng)僅售28億港元明顯出現(xiàn)了折讓。然而在物業(yè)價(jià)值被低估30%的現(xiàn)實(shí)行情下，恒隆毅然選擇“甩手”的原因是什么？
“規(guī)模即江湖地位”，這是內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商普遍信奉的金科玉律，在如此趨勢(shì)下，恒隆的出售明顯是不愛(ài)惜家底的表現(xiàn)。但在陳啟宗看來(lái)，或許是順勢(shì)而為的結(jié)果。
“恒隆模式很簡(jiǎn)單，雖然只有十個(gè)八個(gè)商場(chǎng)，但是希望在這個(gè)領(lǐng)域里做到最好，如果能做到這樣，前面的路是很樂(lè)觀的”，從別人的錯(cuò)誤里學(xué)習(xí)功課，這是陳啟宗不止一次提到過(guò)的最經(jīng)濟(jì)的學(xué)習(xí)方法，而澳大利亞西田的變化正是恒隆的研究對(duì)象。
2013年西田擁有全球最多數(shù)量的購(gòu)物中心，在澳洲、美國(guó)等國(guó)家擁有或者投資99個(gè)商場(chǎng)。爾后，西田變得更加講究效益而不是規(guī)模，2015年西田品牌購(gòu)物中心數(shù)量銳減到87個(gè)，但市值已上升到700億美元。目前其在全球的購(gòu)物中心只有30多家。
折讓30%減持非核心物業(yè)
繼2017年5月傳出計(jì)劃出售香港3個(gè)非核心區(qū)域商業(yè)物業(yè)后，業(yè)內(nèi)對(duì)恒隆商場(chǎng)的最終成交價(jià)就充滿好奇。10月24日，據(jù)香港媒體報(bào)道，早前標(biāo)售的何文田君逸山商場(chǎng)，以約2億港元成交。
作為3個(gè)物業(yè)中“打頭陣”的一個(gè)，何文田君逸山商場(chǎng)連同23個(gè)車位，于上星期截標(biāo)。該轉(zhuǎn)手物業(yè)位于何文田迦密村街，附近均為住宅區(qū)，所以商戶類型為民生所需。據(jù)悉該住宅項(xiàng)目由恒隆發(fā)展，于2003年落成，商鋪部分則一直保留作收租，直至最近才放售。
資料顯示，何文田君逸山商場(chǎng)涉及君逸山地下及1樓，總面積約2.28萬(wàn)平方呎。地下鋪位由超級(jí)市場(chǎng)以每月12.1萬(wàn)元租用，而1樓全層約1萬(wàn)余平方呎，由幼稚園以每月22萬(wàn)租用。另外該項(xiàng)目還提供23個(gè)車位，合共以約2億元成交。
作為僅兩層的社區(qū)物業(yè)來(lái)說(shuō)，2118平方米就售出2億港元的價(jià)格也實(shí)屬高價(jià)。不過(guò)年中傳出推售時(shí)，長(zhǎng)沙灣碧海藍(lán)天商場(chǎng)、荃灣灣景花園商場(chǎng)以及本次成功出售的何文田君逸山商場(chǎng)，總估值則達(dá)到40億港元。
按照香港媒體的報(bào)道，接下來(lái)恒隆將再推售剩下的兩個(gè)商場(chǎng)，其中長(zhǎng)沙灣碧海藍(lán)天商場(chǎng)價(jià)值較高，估值逾22億港元，物業(yè)總樓面面積達(dá)24萬(wàn)平方呎。目前商場(chǎng)樓面均由永旺超級(jí)市場(chǎng)承租，租金每月約275萬(wàn)港元。
荃灣灣景花園商場(chǎng)估值則為4億港元，主要客源為灣景花園、麗城花園居民。該商場(chǎng)總樓面約6萬(wàn)平方呎，現(xiàn)時(shí)租客包括餐廳、保齡球場(chǎng)等，市場(chǎng)估值約4億港元。
對(duì)比計(jì)劃推售時(shí)的40億港元總估值，以上3個(gè)商場(chǎng)僅售28億港元出現(xiàn)了30%的折讓。在物業(yè)價(jià)值被低估30%的現(xiàn)實(shí)行情下，恒隆仍毅然選擇“甩手”的原因不禁令市場(chǎng)燃生好奇。是上半年物業(yè)租賃收入下降使然，還是縈繞在港企周圍的“保守論”？
“從歷史中學(xué)習(xí)”
自1992年年底進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，恒隆就決定了專注發(fā)展租賃物業(yè)業(yè)務(wù)，而不是銷售物業(yè)業(yè)務(wù)。這個(gè)完全獨(dú)立于過(guò)往經(jīng)歷的決定，讓恒隆得以在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)大展拳腳，并成為內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)先效仿的對(duì)象。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱資料顯示，2016年恒隆的營(yíng)業(yè)收入為130.59億港元，同比漲長(zhǎng)46%，總營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為89.19億元，同比上漲36.21%。其中物業(yè)銷售收入增長(zhǎng)3.45倍至53.22億元，物業(yè)租賃的租金收入持平錄得77.37億元，若撇除人民幣貶值影響，租金收入升3%。
雖然在過(guò)去的2017年上半年，由于部分項(xiàng)目仍在進(jìn)行的優(yōu)化工程，恒隆的物業(yè)租賃租金收入減少了2%，但是仍然錄得38.35億港元的高收入。
這份令陳啟宗“尚可接受”的表現(xiàn)，在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商看來(lái)同樣是優(yōu)秀的，畢竟在過(guò)去市場(chǎng)低迷的幾年里，很多同行都減租得厲害。
“從業(yè)者需要從歷史中學(xué)習(xí)”，一直以來(lái)在別人的錯(cuò)誤里學(xué)習(xí)、避免重蹈覆轍，是陳啟宗遞交商業(yè)功課的竅門(mén)。而其選擇的研究對(duì)象就有同樣從事商業(yè)地產(chǎn)的澳大利亞西田集團(tuán)。
2013年西田是世界上擁有購(gòu)物中心數(shù)量最多的企業(yè)，在澳洲、美國(guó)等國(guó)家擁有或者投資99個(gè)商場(chǎng)。爾后，西田發(fā)現(xiàn)規(guī)模不意味著效益，這些購(gòu)物中心“群”并沒(méi)有帶來(lái)理想的收益。2015年西田開(kāi)始將品牌購(gòu)物中心數(shù)量銳減到87個(gè)，但市值卻上升到700億美元。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢資料獲悉，目前西田擁有并運(yùn)營(yíng)在39個(gè)購(gòu)物中心，其中包括澳大利亞排名前25名中的16家，資產(chǎn)管理額達(dá)474億美元。2017年上半年，西田錄得利潤(rùn)14億美元，其中重估利潤(rùn)為9.29億美元，主要由投資組合的營(yíng)業(yè)收入持續(xù)增長(zhǎng)以及重建優(yōu)化來(lái)完成。另外西田的資產(chǎn)負(fù)債表強(qiáng)勁，為33.9%。
“他們的老板跟我說(shuō)，現(xiàn)在商場(chǎng)的數(shù)量少了，但總的盈利反而上升。”和西田執(zhí)掌人的一次交談讓陳啟宗更加篤定，只追求規(guī)模的方式，導(dǎo)致很多商場(chǎng)不賺錢(qián)或者盈利甚微。把好的留下來(lái)，把差的賣出去，才能保證收益增長(zhǎng)和市值提升。這或許也是恒隆是次推售上述三家非核心物業(yè)的根本所在。
除此之外，在市場(chǎng)飽和以及商業(yè)寒冬的大環(huán)境下，恒隆亦像西田一樣開(kāi)啟資產(chǎn)升級(jí)計(jì)劃。陳啟宗曾在2017年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中和股東交流指出，“當(dāng)世道不好，品牌商戶不得不縮減同一個(gè)城市的門(mén)店數(shù)量的時(shí)候，他一定會(huì)選擇留下最好位置、最好商場(chǎng)的那一兩個(gè)。”所以，只要恒隆在一個(gè)地方的商場(chǎng)做到了第一、二名，自然不怕零售萎縮、商家搬離的情況出現(xiàn)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前獲悉，自2012年起，恒隆斥資20億港元對(duì)香港及上海項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化工程，其中香港項(xiàng)目占4億港元，其余則用于上海恒隆廣場(chǎng)及港匯恒隆廣場(chǎng)。當(dāng)時(shí)恒隆地產(chǎn)集團(tuán)董事陳家岳曾透露，目前整個(gè)資產(chǎn)優(yōu)化工程正在按計(jì)劃有序進(jìn)行，預(yù)計(jì)完成后可為恒隆帶來(lái)平均約30%的資金收入增長(zhǎng)，回本期平均為3年。
“矮個(gè)子難打籃球”
在陳啟宗的眼中，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)極其考驗(yàn)企業(yè)的能力，不僅要善于總結(jié)前人的失敗之道，還需要具有優(yōu)良“基因”加持。
“矮個(gè)子(即基因錯(cuò)配)難打籃球，至少不在甲組班，而我們只對(duì)甲組賽有興趣。”恒隆認(rèn)為購(gòu)物中心最核心的4個(gè)因素是地點(diǎn)、規(guī)模、設(shè)計(jì)和施工。因此在進(jìn)入一個(gè)城市之前，如果自己沒(méi)有把握做到最好，則不會(huì)冒險(xiǎn)進(jìn)入。
“如果不是排第一，也不能比第二的差，排第三就完蛋了，因?yàn)榛貓?bào)率差距好大。沒(méi)有把握做老大、老二，我勸你最好不要蓋（商場(chǎng)）。”
項(xiàng)目重要的是盈利能力，恒隆長(zhǎng)遠(yuǎn)的策略就是慢慢建立盈利能力都是最好的商業(yè)項(xiàng)目。因此不管是恒隆上海的恒隆廣場(chǎng)及港匯恒隆廣場(chǎng)，亦或是沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)，在項(xiàng)目選址上，都對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、地段、面積、人口及地價(jià)作出了極高要求。
以原始價(jià)看，位于上海的港匯恒隆廣場(chǎng)、上海恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目如今每年凈收益率為47%，即最初投資100元，每年凈收益47元；毛利率則高達(dá)85%。
對(duì)于內(nèi)地住宅行業(yè)來(lái)說(shuō)，“規(guī)模即江湖地位”，這一金科玉律也被復(fù)制到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因此快周轉(zhuǎn)、高杠桿無(wú)可避免地成為內(nèi)地商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的普遍特質(zhì)，這也導(dǎo)致擴(kuò)張過(guò)快、產(chǎn)品同質(zhì)化等問(wèn)題泛濫開(kāi)來(lái)。
恒隆可能是特立獨(dú)行的一個(gè)，與內(nèi)地房企截然不同，買(mǎi)地、建設(shè)、租賃的“長(zhǎng)租賃模式”是過(guò)往恒隆一直堅(jiān)持的。陳啟宗認(rèn)為做高檔商業(yè)房地產(chǎn)要么持有，要么整售出去，分單位出售是不可能成功的，“一定會(huì)死掉”。
而他給出的理由也很簡(jiǎn)單。在陳啟宗看來(lái)，大部分商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)參與者都以很高的價(jià)格買(mǎi)入，最后再尋求更高的價(jià)格賣出。但是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)不可能提前預(yù)知，因此一旦暴挫便殆無(wú)緩沖。
另外商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)備受運(yùn)營(yíng)商推崇的高杠桿模式恒隆避之如蛇蝎。以美國(guó)著名的財(cái)務(wù)模型杜邦公式來(lái)看，ROE =銷售利潤(rùn)率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*財(cái)務(wù)杠桿比率，因此在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)逐漸削減銷售利潤(rùn)率的前提下，大家只能在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿比率上著手。
于是“借別人的錢(qián)，干自己的事”成為很多企業(yè)的優(yōu)先選擇。在陳啟宗看來(lái)，這是“瘋子”的行徑。負(fù)債率高意味著一旦利息提升就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，這些短線的威風(fēng)也讓企業(yè)犧牲了長(zhǎng)遠(yuǎn)成功的可能性。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從恒隆年報(bào)獲悉，2014-2016年，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為28.04%、26.7%、24.45%，呈逐漸降低的趨勢(shì)。2017年上半年，恒隆的資產(chǎn)負(fù)債率則為22.88%。手握大把現(xiàn)金、多年不借債，這也讓恒隆在面對(duì)機(jī)會(huì)時(shí)有了更多擴(kuò)張的底氣。
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