如果把房地產(chǎn)行業(yè)比作一個重疾纏身的病人，由于其地位重要，牽扯面廣，所以就有越來越多打著“懸壺濟(jì)世”、“妙手回春”旗號的醫(yī)生，在房地產(chǎn)“病人”的臥榻前望聞問切，做專家會診狀，然后胡亂開些藥方，下些猛藥。這樣的場面最近越來越熱鬧，開出的藥方也越來越離譜。
房地產(chǎn)是否有病？有。什么�。堪l(fā)燒。癥狀是投資猛增，房價過高。發(fā)燒并不是什么疑難雜癥，治療方法也不復(fù)雜，關(guān)鍵是找準(zhǔn)病因，認(rèn)清根源，但眼下很多所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政府官員為房地產(chǎn)開的藥方，大都是頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，治標(biāo)不治本。有些庸醫(yī)甚至頭疼醫(yī)腳，腳疼醫(yī)頭，緣木求魚，盲目下藥。
經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，商品的價格漲跌主要是由供求關(guān)系決定的。一種商品，供大于求則價格下跌，供不應(yīng)求則價格上漲。房價之所以猛烈上漲，原因不外乎需求猛增，而市場供應(yīng)相對不足。
需求為什么猛增？或者說為什么超過了正常的因人口增長、房屋更新和收入增加帶來的增長比例，一個原因在于政府追求GDP數(shù)字和政績，大搞城市改造，拆遷圈地愈演愈烈，人為地推動了新房的剛性需求。還有，居者有其屋雖然是一個和諧社會的起碼要求，但不同經(jīng)濟(jì)收入的人對住房的需求是不同的，政府理應(yīng)為低收入者提供廉租房或貼租房，可事實是，低收入者得不到適合他們的廉價住房，只好節(jié)衣縮食為買房奔命。當(dāng)幾乎所有人都以買一套商品房為惟一出路時，房地產(chǎn)的需求怎能不居高不下？
再說供應(yīng)。有些城市把房價上漲的原因歸結(jié)為開發(fā)商故意囤積房屋不賣，因此出臺政策，強(qiáng)令開發(fā)商在拿到預(yù)售房許可證后必須一次性公開房源，不得囤積不賣，也不得分期銷售。有人因此叫好，說這是政府為打壓房價、讓老百姓買得起房而出手干預(yù)的英明之舉。要我說，這真是滑天下之大稽。
有人見過汽車廠家故意囤積汽車不賣的嗎？有人見過家電企業(yè)生產(chǎn)出電視放在倉庫里等著漲價的嗎？有人見過鋼鐵公司煉出鋼來故意不賣的嗎？沒有，至少是很罕見。因為在一個充分競爭的市場上，企業(yè)生產(chǎn)出產(chǎn)品來無不想趕快銷售實現(xiàn)資金回籠，誰敢故意囤積不賣？即使有人異想天開存貨等著漲價，更多競爭對手會迅速從這個傻瓜手里搶走市場份額，囤貨的結(jié)果很可能是永遠(yuǎn)賣不出去！因此，在一個市場化程度很高的競爭市場上，政府根本沒有必要出臺措施，要求企業(yè)生產(chǎn)出產(chǎn)品來就趕快銷售，因為這樣做就像命令一個饑餓的人不能故意不吃飯一樣可笑而毫無必要。
我這樣說并不表示房地產(chǎn)市場上不可能有囤貨現(xiàn)象，事實上，確實有開發(fā)商在有意拖延銷售速度，但房價并不是因為他們這樣做導(dǎo)致供應(yīng)緊張才上漲，恰恰相反，正是由于房地產(chǎn)企業(yè)看到了市場供應(yīng)不足，預(yù)見到房價有可能大幅上漲，所以才囤積房源，等待漲價以獲得更高利潤。這是一個企業(yè)的正常經(jīng)營思維和行為，我看不出有什么必須打壓的理由。
“囤房”是市場供應(yīng)緊張、房價上漲帶來的結(jié)果，而不是導(dǎo)致房源短缺的原因，只不過“囤房”行為進(jìn)一步加劇了供應(yīng)緊張。這就像去年能源消耗增加，引起發(fā)電用煤供應(yīng)緊張，煤價一路飚升，部分煤礦因此有意囤積煤炭，等待高價賣出一樣。沒有人要求煤礦必須生產(chǎn)多少賣多少，因為追求利益最大化是企業(yè)的本能，也是最基本的市場游戲規(guī)則。煤炭供應(yīng)緊張、價格上漲的市場信號一旦傳出，市場會自動促使生產(chǎn)要素重新配置――更多的企業(yè)和資金投入到煤炭生產(chǎn)中，然后供應(yīng)增加，價格自動下跌。政府強(qiáng)行干預(yù)企業(yè)的銷售計劃，會導(dǎo)致市場信號失真，生產(chǎn)要素不能向供應(yīng)一端傾斜，供求關(guān)系就始終得不到改善。
造成商品房供應(yīng)不足的原因很多，其中一個重要的原因在于，房地產(chǎn)開發(fā)的基本生產(chǎn)要素――土地不由市場配置，政府是惟一的土地供應(yīng)商，壟斷和無序供應(yīng)土地帶來的結(jié)果是地價急速攀升，而且土地資源的分配在時間和空間上不能按市場要求進(jìn)行，所以當(dāng)房價上漲時，市場不能通過調(diào)節(jié)要素配置，迅速增加房屋供應(yīng)，房價自然越來越高。
土地市場化是一個更大更復(fù)雜的話題，要求政府不再充當(dāng)惟一的土地供應(yīng)商角色，現(xiàn)在看來也不現(xiàn)實，這就意味著房地產(chǎn)的供求關(guān)系始終不能完全由市場調(diào)節(jié)，在有些時候，政府調(diào)節(jié)的作用更大――比如在增加土地供應(yīng)量方面、項目審批準(zhǔn)入方面，但不能因為政府具備調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場關(guān)系的能力和權(quán)力，就迷信“看得見的手”，信奉行政干預(yù)萬能，混淆影響市場供求的主要和次要矛盾，把板子全打在開發(fā)商的屁股上，以為要求房地產(chǎn)公司不得囤積房屋就可增加供應(yīng)，平抑房價。
在我看到的為房地產(chǎn)“病人”開的藥方中，這只是其中糟糕的一付。還有庸醫(yī)提出了更荒唐的建議，要對二手房交易課以重稅，以此抑制需求，從而壓低房價。對這個愚蠢的處方，經(jīng)濟(jì)學(xué)家薛兆豐先生已經(jīng)撰文批駁，不必我多言。
房地產(chǎn)行業(yè)本來只有小恙，但卻被一幫庸醫(yī)治成了大病。如果再這么看下去，只怕大病就要治成絕癥了。
謝鷹
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