高海別墅黯然易主

——揭開昆明項目轉(zhuǎn)讓的真相

文/段衛(wèi)東

曾今，“圈地-融資-圈地”的模式被眾房企奉為快速生財、快速擴(kuò)張的經(jīng)典模式。但誰也沒料到市場變化莫測，曾今拼命競拍得來的土地，如今卻成了燙手的山芋。在資金壓力陡增，而各種融資無門的情況下，眾多房企尤其是中小型房企不得不開始“割肉”自救，在降價“刮骨”仍不足以療傷的情況下，轉(zhuǎn)讓項目和土地儲備成了他們最后的救命稻草�！艾F(xiàn)金”成為市場上最銳利的收割機，高海別墅易主的背后，演繹的是一個 “資金為王”的故事。

一個月前一則傳聞，在坊間傳得沸沸揚揚：云南中產(chǎn)房屋開發(fā)有限公司傾力打造的顛峰之作，中產(chǎn)高海別墅項目已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，而接盤者是本市一家名聲赫赫的品牌企業(yè)。本刊記者從接盤方處證實了此事，至于接盤者是誰，暫不方便透露。

“我現(xiàn)在還不知道高海別墅的具體情況，現(xiàn)在有關(guān)手續(xù)還沒辦齊，可能還得一段時間，如果出來的話一定會有大幅宣傳的”在中產(chǎn)風(fēng)尚中心售樓部上班的一位置業(yè)顧問對《售樓部》這樣說道。由此來看，中產(chǎn)的員工并不知曉易主之事。事情來得太突然，也許中產(chǎn)地產(chǎn)的員工們也都還沒有做好任何心理準(zhǔn)備。

這是一個痛苦的抉擇，對于中產(chǎn)地產(chǎn)大多數(shù)打拼多年的領(lǐng)導(dǎo)和員工來說。出讓項目預(yù)示著中產(chǎn)將失去一個發(fā)展的機會，而留著項目硬著頭皮開發(fā)吧，*益陡增的資金壓力使得企業(yè)舉步維艱。高海別墅從一片處女地到今天初具輪廓，中產(chǎn)苦心孤詣用了三年多時間精心籌備，如今縱是有千般不舍，也只能用“服從”二字來掩飾心中的落寞。市場的殘酷就在于此，當(dāng)你走完一圈，才發(fā)現(xiàn)其實又退回到了起點。

高海別墅，曾經(jīng)高光亮相

2005年中產(chǎn)董事會確定了2006年上年度任務(wù)，即重點打造“中產(chǎn)•高海別墅”項目，預(yù)計2007年6月面市，在2006年4月高海別墅項目正式啟動之前，中產(chǎn)曾多次召開高層會議，議題就是對中產(chǎn)高海別墅項目進(jìn)行決策。中產(chǎn)對中產(chǎn)高海別墅項目的重視程度由此可見一斑。據(jù)說中產(chǎn)高層在拿高海別墅地塊之前，到現(xiàn)場看了山，看了水，感覺了環(huán)境，分析了相關(guān)情況后，覺得這個項目正好符合企業(yè)新的發(fā)展戰(zhàn)略，當(dāng)機立斷，不惜任何代價一定要拿下。

由此中產(chǎn)果斷確定了開發(fā)高端住宅產(chǎn)品的戰(zhàn)略路線，而在此之前，中產(chǎn)一直開發(fā)的都是普通住宅。而這次是中產(chǎn)首次進(jìn)行別墅項??ⅲ?乙簧下砭褪譴蚱瞥９嫻母吣訊榷?鰨??筆痹諦掄?撓跋煜攏?ッ鞅鶚?諧』股寫τ凇昂??苯凇保?00余畝的郊區(qū)別墅大盤對中產(chǎn)來說，不啻是一個巨大的挑戰(zhàn)。當(dāng)時，中產(chǎn)已經(jīng)擁有大量的土地儲備。

“土地為王”的時代

在昆明房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的2007年，土地儲備的多少，被視為評判房地產(chǎn)企業(yè)的最關(guān)鍵指標(biāo)。盡管早有專業(yè)人士評論，土地儲備量作為企業(yè)實力象征，是地產(chǎn)界最原始的標(biāo)準(zhǔn)之一。但事實上，這條以土地儲備論英雄的法則，數(shù)年來卻大行其道，各個都在爭當(dāng)“地王”。而且，也確實有些前期踴躍圈地的開發(fā)商從中得到了大大的好處。

土地作為上市公司進(jìn)行資本運作的最重要杠桿，在被拍得后就直接進(jìn)入資本平臺進(jìn)行套現(xiàn)融資，然后再投入巨資，高價圈地。云南財經(jīng)大學(xué)的一位教授告訴本刊記者，從2006年到2007年，大多地產(chǎn)上市公司都在A股上進(jìn)行了不同規(guī)模的融資，包括定向增發(fā)，非定向增發(fā)、配股以及發(fā)行可轉(zhuǎn)債等，融資總規(guī)模為443.6億元，融資規(guī)模最大的是萬科，融資規(guī)模達(dá)142億元。

對于中小型開發(fā)商而言，土地儲備多也是一件令人驕傲的事。因此，在這兩年的土地拍賣市場上，經(jīng)常可以看到他們的身影。一些小開發(fā)商甚至敢于在拍賣場上與大公司叫板，高價拿地。俗話說的好“手里有地，心里不愁。”2007年，地價的增長幅度遠(yuǎn)超房價，賣房不如賣地賺錢。正是這種巨大利潤的存在，使得一些開發(fā)商盲目拿地，有的開發(fā)商的土地儲備量甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其幾年內(nèi)的開發(fā)能力，而且不急于開發(fā)，等土地升值。但一系列嚴(yán)厲措施的出臺，讓*囤積土地而投機的企業(yè)一下子緊張起來。

誰都沒料到，如今“手里有地，心里更急。”

資金短缺，土地成煩惱

在昆明樓市，從2008年年初開始，銷售成為開發(fā)商的難題，“有價無市”的樓盤苦苦支撐，一些原本計劃開盤的樓盤，甚至推遲了開盤時間，轉(zhuǎn)而進(jìn)行“內(nèi)部認(rèn)購”式的試探性銷售。一位業(yè)內(nèi)人士分析，昆明樓市再度復(fù)蘇，也必然是一個更理性的發(fā)展勢態(tài)。這就意味著一些資金缺乏的企業(yè)，如果囤積太多土地，成本負(fù)擔(dān)過重，若一旦資金受阻，將會陷入困境。

正如這位人士所說，開發(fā)商囤地生財?shù)乃惚P，是一次危險的賭局，是賭未來昆明的房地產(chǎn)市場高速增長。一旦賭輸，就有可能血本無歸。

而這次賭局卻是在朝落空的方向發(fā)展，房地產(chǎn)迎來了一個嚴(yán)冬。目前，大多數(shù)開發(fā)商都遭遇著腹背受敵的雙重困境：市場上，銷售不暢，資金周轉(zhuǎn)速度下降。融資渠道上，銀根緊縮。政府在此時又推出了極為嚴(yán)厲的措施，從7月1*起，《昆明市閑置土地處置辦法》開始施行，7月29*昆明市召開清理整頓土地市場秩序工作動員會，要求依法收回閑置土地。土地?zé)o資金開發(fā)，還要繳納閑置費。加上今年“城中村”改造，出現(xiàn)了大量的可開發(fā)土地，在這種情況下，別說炒地皮，能給囤積的地找個買家已經(jīng)很不錯了。

“割肉”自救，有賣又買

在巨大的融資壓力面前，賤賣股權(quán)、出讓土地、被并購等，成為地產(chǎn)大佬和中小開發(fā)商的無奈選擇。資金成了開發(fā)商近期的中心議題，誰有錢誰就有話語權(quán)。據(jù)風(fēng)之鈴調(diào)查機構(gòu)透露，目前已經(jīng)有幾家開發(fā)商正在籌劃賣地�！耙恍氀拈_發(fā)商高調(diào)叫賣手中的地塊確實是迫于生存壓力�！憋L(fēng)之鈴調(diào)查機構(gòu)地產(chǎn)部方誠這樣說。

不過，既然有地產(chǎn)商賣地，那么就有開發(fā)商找準(zhǔn)機會在“吃”地。據(jù)有些開發(fā)商講，目前大幅土地都是分割拍賣，地王級的土地幾乎不可能再次產(chǎn)生。當(dāng)然，有些開發(fā)商也在做土地一級整理，但這樣的企業(yè)畢竟是鳳毛麟角。買進(jìn)轉(zhuǎn)讓土地，這對這些巨鱷來說，無疑是一個擴(kuò)充實力范圍，進(jìn)入新市場最劃算的方法之一。

“一方面，由于資金壓力大，部分開發(fā)商可能會進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓或采取降價銷售的方式快速回籠資金。另一方面，由于大量土地過渡到有實力的大型開發(fā)商手中，市場供應(yīng)量就有可能產(chǎn)生壟斷，由此可能會加劇供需緊張，從而推動房價報復(fù)性上漲。盡管‘城中村’會提供大量的土地，但開發(fā)成本太高，對有些開發(fā)商來說也是望塵莫及。所以，在開發(fā)商缺錢的時候，我們應(yīng)該看到正反兩個方面的效果都存在。”一個在俊發(fā)上班的朋友這樣提醒說。

地產(chǎn)江湖，轉(zhuǎn)讓暗流涌

據(jù)昆明理工大學(xué)法學(xué)院的納玲教授介紹，目前全國房地產(chǎn)市場中，主要存在五種項目轉(zhuǎn)讓、土地轉(zhuǎn)讓模式。這些模式的共同特點是：盡量減少中間環(huán)節(jié)、規(guī)避高昂的稅費、買賣方盡可能交易順暢。

其一，股權(quán)轉(zhuǎn)讓。由于土地資源一般都?xì)w屬公司名下，個人持有的情況極少，如果通過收購該公司的股權(quán)，按照《公司法》，土地視為固定資產(chǎn)，那么就可成功規(guī)避“招掛拍”，在股權(quán)購買之后，只需要將公司更名，土地就可順理成章過渡到買方名下。不被定義為“土地交易”。這種模式比較適合賣地轉(zhuǎn)行的企業(yè)。

其二，合伙成立項目公司。這種方法是前一種方法變通而來，即成立一個新的公司，把特定的地塊轉(zhuǎn)進(jìn)去。可采用共同成立公司，一方拿地入股，一方直接投資的方式。也可先由其中一方成立一個項目公司，另一方再直接購買股權(quán)。這種方式的好處是債務(wù)問題是否明晰，可規(guī)避債務(wù)風(fēng)險。

其三，以聯(lián)合開發(fā)的名義。這是一種名義上的聯(lián)合開發(fā)，只需簽訂一個協(xié)議，采取松散合作的方式，不需成立公司。而實質(zhì)上的土地交易價格就變成了協(xié)議約定的出資回報率，而通常賣方保留部分權(quán)益。這種模式需要賣方主動損失自己部分利益。

其四，兼并或合并。合并或兼并后，可以直接到國土局辦理土地更名過戶，由此不產(chǎn)生契稅也不產(chǎn)生土地增值稅。

其五，在建項目轉(zhuǎn)讓。土地暫且保留在原公司名下，也不購買股權(quán)，并保留股東權(quán)益，然后通過簽訂法律條文完成股權(quán)托管，再由買方投入資金進(jìn)行開發(fā)，當(dāng)項目進(jìn)行到25%，法律意義上就不是凈地，性質(zhì)演變?yōu)樵诮椖�，就可以直接進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。盡管也承擔(dān)稅費，但成本很低。過程當(dāng)中還有一玄機。前期開發(fā)中，買方可利用“技術(shù)操作”把成本算得很高，這樣可使土地增值稅率大幅降低。最后買方直接支付一筆項目轉(zhuǎn)讓費給賣家，賣家也只需承擔(dān)營業(yè)稅和所得稅，而買方只需承擔(dān)3%的契稅。這種模式需要合作雙方建立高度的信任。

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