去年12月，華潤旗下萬象高端系作品華潤悅府開盤熱銷，并以2.2萬元的開盤均價擊破昆明房價天花板，成為昆明首個開盤突破2萬大關(guān)的樓盤。值得注意的是，與華潤悅府僅相隔一條二環(huán)路的米蘭春天隨后的開盤均價僅11000/平米，僅為華潤悅府的一半，石虎關(guān)立交橋南側(cè)另一個在售的樓盤融城春曉，價格幾經(jīng)上調(diào)后目前均價13000/平米，與華潤悅府的房價落差也達到近萬元。這一反差極大的現(xiàn)象在昆明樓市極為少見，其中原因不單單有華潤作為千億房企的品牌影響力，從項目的地段區(qū)位、周邊環(huán)境、產(chǎn)品特點及配套等，都能觀察到其中奧妙。

華潤悅府項目效果圖

昆明以環(huán)線定價逐漸失效 東市區(qū)卻不明顯

2010年11月三環(huán)外的萬科金域緹香開盤，均價9600元，最高價突破萬元，成為打破昆明住宅單價按環(huán)線遞減規(guī)律的典型案例。近年來，以三個半島片區(qū)一批樓盤為代表，雖然地處三環(huán)以外，但售價直逼主城區(qū)樓盤，隨著昆明城市開發(fā)版圖外拓，外來房企市場份額占比加大，傳統(tǒng)的按環(huán)線論房價的理論早已被打破。但具體到華潤悅府所在的主城東南方向仍有明顯地段價差現(xiàn)象，這與具體的片區(qū)發(fā)展情況有別關(guān)系較大。

對比其他區(qū)域，東市區(qū)二環(huán)以外發(fā)展滯后，城市界面和整體環(huán)境也較落后。因此，東區(qū)房價依然存在越靠近一環(huán)，價格越高的情況。華潤悅府緊鄰一環(huán)，區(qū)位介于一環(huán)和二環(huán)之間，項目所在五里多片區(qū)是市政（2016-2020年）規(guī)劃的城市重點改善區(qū)，同時，華潤悅府所在位置還將在后續(xù)建成總占地1258畝的五里中央商務(wù)區(qū)，故而發(fā)展前景受到市場看好。

與華潤悅府距離僅一公里的米蘭春天地處二環(huán)外，屬于涼亭片區(qū)，火車東站是昆明的鐵路貨運樞紐，故而涼亭片區(qū)集中了大量倉儲、批發(fā)市場等，至今，片區(qū)環(huán)境依然稍顯滯后雜亂。融城春曉在米蘭春天南側(cè)，兩者雖然只隔了一座石虎關(guān)立交橋，但項目地處關(guān)上片區(qū)，發(fā)展建設(shè)較涼亭方向略好，卻還是與二環(huán)內(nèi)有較大的地段差距。

從數(shù)字看產(chǎn)品 板樓與塔樓的區(qū)別

華潤悅府、米蘭春天和融城春曉項目數(shù)據(jù)

產(chǎn)品特點不同也是決定產(chǎn)品價格的重要因素。具體來說，主要在于板樓與塔樓的區(qū)別，華潤悅府容積率雖然較高，但項目純板式高層設(shè)計，不僅加大了建筑受光面積，也有效彌補了高容積率帶來的采光困難。加上純板式建筑每棟的住戶不會太多，每戶可享受的綠化率也會較高。華潤悅府為2梯2戶設(shè)計，讓每層住宅空間更大，公攤面積減少，得房率高，居住舒適度是塔樓不能比較的。

米蘭春天、融城春曉均臨近二環(huán)，除了道路噪音影響外，塔樓多梯多戶設(shè)計讓項目住宅每層住戶數(shù)量增多，并且，塔式高層是以共用樓梯、電梯為核心，布置多套住房的高層住宅，又叫點式高層。塔式高層的各層住戶超過3戶，其中總有一戶或幾戶無法實現(xiàn)南北自然通風(fēng)，故而住宅暗間也難以避免。

配套決定生活便利程度

樓盤配套主要分為交通出行配套及生活方面配套。交通出行方面，華潤悅府臨近至少3條主干道，若開車出行，項目周邊干道至少可通達另外9條道路，便捷度很高。并且，項目400米內(nèi)即達在建地鐵6號線二期拓東體育館站，1公里直線范圍至在建地鐵4號線菊花綜合樞紐站點。其中，4號線全長43公里29個站貫穿全市6個區(qū)，連通8條地鐵線，預(yù)計2020年完工。6號線二期線路全長約7.31公里，設(shè)站4座，預(yù)計今年通車。目前，距項目1.5公里，有已開通的地鐵3號線拓東體育館站點，出行方便。

華潤悅府區(qū)位交通圖

公共交通方面，不得不提華潤悅府臨近的菊花村，未來3年，菊華綜合國際交通樞紐將采取TOD模式，建設(shè)成“東大門城市綜合體”、“ 東大門綜合交通國際樞紐”。據(jù)規(guī)劃顯示，項目總投資約49.5億元，總用地面積約150畝，總建筑面積為59萬平方米，主要由公交地下停車場、對外停車場、交通乘換中心、地下設(shè)備及地上商業(yè)裙房、高層辦公樓、SOHO酒店住宅（含回遷房）和相應(yīng)的配套設(shè)施組成。

另外，華潤悅府緊鄰華潤萬象城，萬象城為地鐵6號線上蓋商業(yè)，也是華潤集團旗下商業(yè)項目，規(guī)劃包括大型購物中心、甲級寫字樓，時尚都會酒店、高端城市公寓等業(yè)態(tài)。萬象城將匯聚各品類高端潮流大牌，建成后極有可能成為片區(qū)內(nèi)的新地標。而教育配套方面，華潤悅府坐享主城豐富教育資源，附近至少10所學(xué)校，其中，與項目緊鄰的民航路小學(xué)、昆十二中均為公立學(xué)校。距項目較近的還有兩所三級乙等綜合性醫(yī)院。

相比起來，東二環(huán)之外的各項配套就較為稀少，涼亭片區(qū)城市建設(shè)落后，修理廠、倉儲等較集中，教育醫(yī)療商業(yè)基本都是空白，差距較大。而關(guān)上片區(qū)相對發(fā)展較完善，周邊路網(wǎng)發(fā)達、公園環(huán)繞。并且，項目規(guī)劃有2所幼兒園、1所小學(xué)、3層獨立商業(yè)、生鮮超市等，但與華潤悅府緊鄰一環(huán)的配套相比，差距不算太大，因此均價較涼亭片區(qū)稍高。

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