所謂租售同權(quán)，是指租房與買房居民享同等待遇。去年下半年，廣州市政府率先推出了“租售同權(quán)”新政后，住建部等9部委即表示，將“通過立法，明確租賃當事人的權(quán)利義務，保障當事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇”。
隨后，全國部分地區(qū)開始效仿，紛紛推出租售同權(quán)新政。盡管租售同權(quán)涵蓋了所有的商品房，但在如何看待租售同權(quán)新政帶來的深遠影響上，大家首先想到的還是學區(qū)房。按照廣州的解釋，租售同權(quán)的入學資格是“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女。其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的”。仔細品讀政策，就學區(qū)房而言，“學位到房”的前置條件顯然是為了吸引高端人才，規(guī)范學區(qū)房的租賃市場，并非大家擔心的那樣——必然導致學區(qū)房租金的瘋漲。
所謂“學位到房”，意味著將對房屋的租期、學位與住房的捆綁周期作出一些限制，結(jié)合學分制，既解決了高端人才子女入學的后顧之憂，又壓縮了業(yè)主在其中頻繁換租客的炒作空間。符合條件的租客本來就有限，何談學區(qū)房租金的瘋漲？對于一、二線城市來說，學位資源一直就比較緊俏，學位與房源進行周期捆綁本就是保障學校容納力的必要條件，所以從政策實行的層面，市場也自然會對租金價格進行合理調(diào)控。
從國家大力發(fā)展住房租賃市場的角度看，租售同權(quán)毫無疑問將帶來住房租賃市場的活躍。從現(xiàn)狀來看，即便沒有租售同權(quán)的政策，學區(qū)房的價格和租金本就遠遠高于一般的房源。以昆明為例，好學校周邊的學區(qū)房售價大約是普通房源的1.5至3倍之間，業(yè)主付出了更多的成本購買學區(qū)房，租金高一點并不足為怪。按照昆明一二一大街附近的學區(qū)房租金來看，兩室兩廳、面積在100平米以內(nèi)的學區(qū)房，租金在3000元上下，一般的非學區(qū)房租金在1500元左右，租金與房屋的單價比例大致相當。同時，我們還應看到，租售同權(quán)在捆綁了學位周期后，出租市場必然會出現(xiàn)周期內(nèi)房屋和周期外房屋兩種。也就是說，有些房子因為還處于捆綁周期內(nèi)，即便租客租下，也未必馬上就能等到學位，這樣的房子租金未必能夠升多少。此外，從更深層次來看，學區(qū)房的房租還與一個城市的教育資源、收入水平密切相關(guān)，房租受市場規(guī)律調(diào)控的程度很大，因此從學區(qū)房的租賃市場來看，租售同權(quán)帶來的影響應該是相對溫和并積極的，無須談虎色變。
從房價層面來看，新政對于平抑學區(qū)房價格應該能起到一定的作用。租購學區(qū)房的消費者中相當一部分不僅僅是為了學位，更是為了方便孩子的就讀接送。但畢竟一些人可能因為租房能夠解決子女的就學問題而不必被迫買房，這從實際需求層面來說做了一個溫和的減法。同時，一些人也可能因為學區(qū)房更易出租而選擇購房，兩相沖抵，短期內(nèi)房價應該不會受到太大影響，從長遠來說反倒抑制了學區(qū)房價的上漲空間。
付曉海
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