于7月1日起施行的《昆明市閑置土地處置辦法》做出規(guī)定，土地閑置滿1年的，將按總價款的15%收取閑置費；超過1年不滿2年的，按總價款20%的額度全年均攤后，按月計收閑置費；滿2年的，將無償收回。

一方面是市場走勢不明，一方面是督促開發(fā)。此舉無疑讓部分開發(fā)商如芒在背，甚至有人認為該《辦法》將讓開發(fā)商“雪上加霜”。而面對巨大壓力，一些開發(fā)商已在積極醞釀應對措施。業(yè)界預測，賣地或者聯(lián)合開發(fā)或將成為主流解決之道，一部分囤地過多或資金鏈緊張的中小企業(yè)甚至可能因此崩盤，造成行業(yè)洗牌，但對市場供應不會產(chǎn)生太大影響。

業(yè)界反應

開發(fā)商壓力加大

“原來的政策是閑置滿一年的從高限依法收取閑置費，閑置滿兩年的依法無償收回其土地使用權，現(xiàn)在改為按月收費，在當前形勢下，使得開發(fā)商的壓力更大�！憋L之鈴市場咨詢機構副總經(jīng)理陸韜認為，類似的政策出臺已不止一次，但都沒有很好執(zhí)行；本來開發(fā)商還想觀望一下，但現(xiàn)在政府已經(jīng)不允許開發(fā)商有更多的時間考慮。

云南財經(jīng)大學副教授、房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認為，對閑置土地的處置，從中央到地方，各級政府都已經(jīng)是三令五申過，過去只停留在表面，這次條款制定的很詳細，可操作性強，是真正踏踏實實的落地了。周教授同時表示，這個政策落實是好事，但在目前市場低迷狀況下，顯得有些不合時宜，尤其加上近期信貸、稅收等各個層面對房地產(chǎn)市場的打壓，確實給開發(fā)商形成了很大壓力。

解決之道賣地或聯(lián)合開發(fā)

對于閑置不滿2年的土地的處置，政府部門也給出了三種“出路”：經(jīng)批準延長開發(fā)時間，但應當依法繳納土地閑置費；依法重新確定新的土地使用權人；由政府按照土地取得價進行收購，納入政府土地儲備。

“不具備開發(fā)條件的土地肯定只能申請延期開發(fā)，具備條件的開發(fā)商首先采取的措施還是加快開發(fā)速度，但目前抗風險能力弱的只能走聯(lián)合開發(fā)的道路�！贬槍ι鲜鋈N解決方案，銀海地產(chǎn)副總經(jīng)理吳建云在接受記者采訪時表示，政府在制定政策時，還是充分考慮了市場情況，沒有搞“一刀切”，給了開發(fā)商出路。

“賣地是萬不得已的最后之舉，目前賣地也不見得能賣上好價錢，開發(fā)商肯定只能各顯神通尋求新的融資途徑，采取聯(lián)合開發(fā)方式的應該會占多數(shù)�！标戫w的觀點是，有實力并且對后市有信心的開發(fā)商應該加緊開發(fā)，有實力但對后市信心不足的開發(fā)商可以暫在開發(fā)和繳納閑置費之間尋求平衡點，中小開發(fā)商只能尋找合作伙伴，甚至不排除部分開發(fā)商會采取分批開發(fā)的方式運作。

也有業(yè)內人士認為，現(xiàn)在大的開發(fā)商手中基本都有囤地，而且資金鏈都不寬裕，在市場大環(huán)境不好的時候已經(jīng)自顧不暇。因此中小開發(fā)商如果不能有效融資，肯定只能無奈選擇低價賣地或者等待政府原價收購。

樓市影響供應量不會增加

在當前市場走勢不明朗的狀況下，是否會造成大量樓盤入市，從而對市場形成深度沖擊呢？業(yè)界資深人士分析，該《辦法》不會導致大量樓盤入市，影響最大的是前兩年到處拿地且目前資金吃緊的中小企業(yè)，如果貨幣政策依然緊縮，這部分企業(yè)只有走上賣地或坐以待斃的不歸路，帶來新一輪行業(yè)洗牌。此外，土地市場將進一步降溫，相比前兩年的“地王”頻現(xiàn)，今年以來土地流拍時有發(fā)生，其根源就是市場信心受挫和貨幣緊縮政策，加之此《辦法》的限制，開發(fā)商更不敢輕易拿地。

銀海地產(chǎn)副總經(jīng)理吳建云認為，即使多數(shù)開發(fā)商都選擇加快開發(fā)速度，短期內供應量也不會增大，因為任何一個項目都需要1—2年的開發(fā)周期，所以暫時不會對市場造成沖擊。

手中有囤地的某開發(fā)商表示，昆明市場的剛性需求依然存在、容量空間還很大，新盤大量上市對市場影響也不大。拿昆明與長沙兩個城市對比，城市規(guī)模、人口數(shù)量都差不多，但長沙現(xiàn)在在售樓盤有300多個，旁邊的貴陽也有七、八十個樓盤，而昆明目前只有幾十個，造成市場觀望的原因是價格偏離了價值，超出了購房者的承受能力。在現(xiàn)階段市場逐步回歸理性后，只要開發(fā)商靠品質取勝，改變營銷策略，給購房者更多的實惠，昆明市場肯定還會是穩(wěn)步發(fā)展。

□相關新聞

“主城容積率3.0”引爭議

日前，昆明市人民政府法制辦公室公布的《昆明市城市用地與建筑規(guī)劃管理技術規(guī)定（草案）》明確，主城二環(huán)路內大于10層高層居住建筑密度不得超過22%，容積率不得超過3.0。這一規(guī)定在房地產(chǎn)界產(chǎn)生強烈反響，許多參與城中村改造的開發(fā)商更是聲稱這一限制條件過于苛刻，不利于推進城中村改造工作。

《草案》規(guī)定，主城二環(huán)路內，用地性質以金融、商業(yè)、商務等為主，主城二環(huán)路內大于10層高層居住建筑建筑密度不得超過22%，容積率不得超過3.0；主城二環(huán)路外大于10層高層居住建筑建筑密度不得超過25%，容積率不得超過2.5。另外，主城中心城區(qū)內小于0.67公頃的小地塊不得建商品房；凡新建、擴建、改建建設項目，二環(huán)路內區(qū)域的商品住宅綠地率不得小于40％。

“二環(huán)路內3.0的容積率，簡直沒法做�！币呀�(jīng)確定參與城中村改造的一開發(fā)商直言不諱地說，城中村改造成本本來就高，開發(fā)商要想盈利就只能在項目容積率上做文章，多建房子，如今這樣的規(guī)定更是大幅拉高成本，導致的結果就是推高房價。云南尚居地產(chǎn)此次也參加了城中村改造，該公司副總經(jīng)理黃志國表示，如果按3.0的容積率執(zhí)行，參與城中村改造的開發(fā)商真的很難辦，再加上城中村的土地還要走“招拍掛“”方式，將帶來成本消化不暢，可建的房子少，政府雖然鼓勵發(fā)展商業(yè)，但市場容量畢竟有限。

云南財經(jīng)大學副教授、房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認為，從長遠發(fā)展看，城市項目開發(fā)是應該有統(tǒng)一的標準要求，但目前昆明正在大力改造城中村，一個村一個情況，有的城中村容積率已經(jīng)很高，再出臺這樣的規(guī)定不利于加快改造步伐，即使執(zhí)行對城中村改造項目也應該有特例。

□新聞鏈接

閑置土地按月收費

《昆明市閑置土地處置辦法》規(guī)定，土地閑置1年以上不滿2年的，由國土資源行政主管部門向土地使用權人送達《土地閑置費繳款通知書》，收取土地閑置費。

以劃撥方式取得的土地閑置滿1年的，按取得該土地價款的15%收取閑置費；超過1年不滿2年的，以取得該土地價款的20%的額度全年均攤后，按月計收閑置費，閑置不足一個月的，按一個月計算。

以出讓方式取得的土地閑置滿1年的，按該土地出讓價款的15%收取閑置費；超過1年不滿2年的，以該土地出讓價款20%的額度全年均攤后，按月計收閑置費，閑置不足一個月的，按一個月計算。

5種土地認定為“閑置”

《昆明市閑置土地處置辦法》中的閑置土地指：土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。以下5種情況可認定為閑置：1、未經(jīng)原批準用地的政府同意，超過國土有償使用合同約定或者建設用地批準文件規(guī)定的動工開發(fā)日期未動工開發(fā)建設的；

2、國土使用權有償使用合同或者《建設用地批準書》未載明具體開發(fā)建設日期的，自國土使用權有償使用合同生效或者國土部門《建設用地批準書》頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的；3、已動工開發(fā)建設，但開發(fā)建設的土地面積占應動工開發(fā)建設土地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設滿1年的；4、已動工開發(fā)建設土地面積超過應動工開發(fā)建設土地總面積1/3或者已投資額超過總投資額25％，但在規(guī)定的建設工期結束時，仍未達到應動工開發(fā)建設土地總面積或者總投資額，經(jīng)市、縣（市）區(qū)國土部門督促限期達到而未達到的。

5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

3種處置方案供選擇

《昆明市閑置土地處置辦法》規(guī)定：因不可抗力或者政府及其有關部門的行為造成開發(fā)建設延遲的，土地使用權人應當主動或自收到《接受用地檢查通知書》15日內，向原審批國土資源行政主管部門申請延期開發(fā)，國土資源行政主管部門依據(jù)有關證明材料可順延計算動工開發(fā)建設日期。

土地閑置不滿2年的，國土部門將通知土地使用權人，擬訂該閑置土地處置方案；閑置土地依法設有抵押權或被司法機關采取查封等限制土地權利措施的，還將通知抵押權人和司法機關參與處置方案的擬訂。

在擬訂處置方案時，可以選擇3種方式：延長開發(fā)建設時間，一般不得超過1年，期間應當依法繳納土地閑置費；依法定程序重新確定新的土地使用權人，對原土地使用權人投資的地上建（構）筑物給予適當補償；由政府按照土地取得價進行收購，納入政府土地儲備。

土地閑置滿2年的，經(jīng)原批準用地人民政府批準無償收回土地使用權，并向社會公布閑置土地收回情況。

認定有閑置土地的用地單位，在閑置土地開發(fā)動工前或者被依法收回前，國土部門將不再受理該單位的新建項目用地申請。

本版稿件首席記者李先鋒

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