于7月1日起施行的《昆明市閑置土地處置辦法》做出規(guī)定，土地閑置滿1年的，將按總價(jià)款的15%收取閑置費(fèi)；超過1年不滿2年的，按總價(jià)款20%的額度全年均攤后，按月計(jì)收閑置費(fèi)；滿2年的，將無償收回。

一方面是市場走勢不明，一方面是督促開發(fā)。此舉無疑讓部分開發(fā)商如芒在背，甚至有人認(rèn)為該《辦法》將讓開發(fā)商“雪上加霜”。而面對(duì)巨大壓力，一些開發(fā)商已在積極醞釀應(yīng)對(duì)措施。業(yè)界預(yù)測，賣地或者聯(lián)合開發(fā)或?qū)⒊蔀橹髁鹘鉀Q之道，一部分囤地過多或資金鏈緊張的中小企業(yè)甚至可能因此崩盤，造成行業(yè)洗牌，但對(duì)市場供應(yīng)不會(huì)產(chǎn)生太大影響。

業(yè)界反應(yīng)

開發(fā)商壓力加大

“原來的政策是閑置滿一年的從高限依法收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年的依法無償收回其土地使用權(quán)，現(xiàn)在改為按月收費(fèi)，在當(dāng)前形勢下，使得開發(fā)商的壓力更大。”風(fēng)之鈴市場咨詢機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理陸韜認(rèn)為，類似的政策出臺(tái)已不止一次，但都沒有很好執(zhí)行；本來開發(fā)商還想觀望一下，但現(xiàn)在政府已經(jīng)不允許開發(fā)商有更多的時(shí)間考慮。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授、房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認(rèn)為，對(duì)閑置土地的處置，從中央到地方，各級(jí)政府都已經(jīng)是三令五申過，過去只停留在表面，這次條款制定的很詳細(xì)，可操作性強(qiáng)，是真正踏踏實(shí)實(shí)的落地了。周教授同時(shí)表示，這個(gè)政策落實(shí)是好事，但在目前市場低迷狀況下，顯得有些不合時(shí)宜，尤其加上近期信貸、稅收等各個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)市場的打壓，確實(shí)給開發(fā)商形成了很大壓力。

解決之道賣地或聯(lián)合開發(fā)

對(duì)于閑置不滿2年的土地的處置，政府部門也給出了三種“出路”：經(jīng)批準(zhǔn)延長開發(fā)時(shí)間，但應(yīng)當(dāng)依法繳納土地閑置費(fèi)；依法重新確定新的土地使用權(quán)人；由政府按照土地取得價(jià)進(jìn)行收購，納入政府土地儲(chǔ)備。

“不具備開發(fā)條件的土地肯定只能申請延期開發(fā)，具備條件的開發(fā)商首先采取的措施還是加快開發(fā)速度，但目前抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的只能走聯(lián)合開發(fā)的道路。”針對(duì)上述三種解決方案，銀海地產(chǎn)副總經(jīng)理吳建云在接受記者采訪時(shí)表示，政府在制定政策時(shí)，還是充分考慮了市場情況，沒有搞“一刀切”，給了開發(fā)商出路。

“賣地是萬不得已的最后之舉，目前賣地也不見得能賣上好價(jià)錢，開發(fā)商肯定只能各顯神通尋求新的融資途徑，采取聯(lián)合開發(fā)方式的應(yīng)該會(huì)占多數(shù)�！标戫w的觀點(diǎn)是，有實(shí)力并且對(duì)后市有信心的開發(fā)商應(yīng)該加緊開發(fā)，有實(shí)力但對(duì)后市信心不足的開發(fā)商可以暫在開發(fā)和繳納閑置費(fèi)之間尋求平衡點(diǎn)，中小開發(fā)商只能尋找合作伙伴，甚至不排除部分開發(fā)商會(huì)采取分批開發(fā)的方式運(yùn)作。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在大的開發(fā)商手中基本都有囤地，而且資金鏈都不寬裕，在市場大環(huán)境不好的時(shí)候已經(jīng)自顧不暇。因此中小開發(fā)商如果不能有效融資，肯定只能無奈選擇低價(jià)賣地或者等待政府原價(jià)收購。

樓市影響供應(yīng)量不會(huì)增加

在當(dāng)前市場走勢不明朗的狀況下，是否會(huì)造成大量樓盤入市，從而對(duì)市場形成深度沖擊呢？業(yè)界資深人士分析，該《辦法》不會(huì)導(dǎo)致大量樓盤入市，影響最大的是前兩年到處拿地且目前資金吃緊的中小企業(yè)，如果貨幣政策依然緊縮，這部分企業(yè)只有走上賣地或坐以待斃的不歸路，帶來新一輪行業(yè)洗牌。此外，土地市場將進(jìn)一步降溫，相比前兩年的“地王”頻現(xiàn)，今年以來土地流拍時(shí)有發(fā)生，其根源就是市場信心受挫和貨幣緊縮政策，加之此《辦法》的限制，開發(fā)商更不敢輕易拿地。

銀海地產(chǎn)副總經(jīng)理吳建云認(rèn)為，即使多數(shù)開發(fā)商都選擇加快開發(fā)速度，短期內(nèi)供應(yīng)量也不會(huì)增大，因?yàn)槿魏我粋€(gè)項(xiàng)目都需要1—2年的開發(fā)周期，所以暫時(shí)不會(huì)對(duì)市場造成沖擊。

手中有囤地的某開發(fā)商表示，昆明市場的剛性需求依然存在、容量空間還很大，新盤大量上市對(duì)市場影響也不大。拿昆明與長沙兩個(gè)城市對(duì)比，城市規(guī)模、人口數(shù)量都差不多，但長沙現(xiàn)在在售樓盤有300多個(gè)，旁邊的貴陽也有七、八十個(gè)樓盤，而昆明目前只有幾十個(gè)，造成市場觀望的原因是價(jià)格偏離了價(jià)值，超出了購房者的承受能力。在現(xiàn)階段市場逐步回歸理性后，只要開發(fā)商靠品質(zhì)取勝，改變營銷策略，給購房者更多的實(shí)惠，昆明市場肯定還會(huì)是穩(wěn)步發(fā)展。

□相關(guān)新聞

“主城容積率3.0”引爭議

日前，昆明市人民政府法制辦公室公布的《昆明市城市用地與建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（草案）》明確，主城二環(huán)路內(nèi)大于10層高層居住建筑密度不得超過22%，容積率不得超過3.0。這一規(guī)定在房地產(chǎn)界產(chǎn)生強(qiáng)烈反響，許多參與城中村改造的開發(fā)商更是聲稱這一限制條件過于苛刻，不利于推進(jìn)城中村改造工作。

《草案》規(guī)定，主城二環(huán)路內(nèi)，用地性質(zhì)以金融、商業(yè)、商務(wù)等為主，主城二環(huán)路內(nèi)大于10層高層居住建筑建筑密度不得超過22%，容積率不得超過3.0；主城二環(huán)路外大于10層高層居住建筑建筑密度不得超過25%，容積率不得超過2.5。另外，主城中心城區(qū)內(nèi)小于0.67公頃的小地塊不得建商品房；凡新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)項(xiàng)目，二環(huán)路內(nèi)區(qū)域的商品住宅綠地率不得小于40％。

“二環(huán)路內(nèi)3.0的容積率，簡直沒法做�！币呀�(jīng)確定參與城中村改造的一開發(fā)商直言不諱地說，城中村改造成本本來就高，開發(fā)商要想盈利就只能在項(xiàng)目容積率上做文章，多建房子，如今這樣的規(guī)定更是大幅拉高成本，導(dǎo)致的結(jié)果就是推高房價(jià)。云南尚居地產(chǎn)此次也參加了城中村改造，該公司副總經(jīng)理黃志國表示，如果按3.0的容積率執(zhí)行，參與城中村改造的開發(fā)商真的很難辦，再加上城中村的土地還要走“招拍掛“”方式，將帶來成本消化不暢，可建的房子少，政府雖然鼓勵(lì)發(fā)展商業(yè)，但市場容量畢竟有限。

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授、房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認(rèn)為，從長遠(yuǎn)發(fā)展看，城市項(xiàng)目開發(fā)是應(yīng)該有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)要求，但目前昆明正在大力改造城中村，一個(gè)村一個(gè)情況，有的城中村容積率已經(jīng)很高，再出臺(tái)這樣的規(guī)定不利于加快改造步伐，即使執(zhí)行對(duì)城中村改造項(xiàng)目也應(yīng)該有特例。

□新聞鏈接

閑置土地按月收費(fèi)

《昆明市閑置土地處置辦法》規(guī)定，土地閑置1年以上不滿2年的，由國土資源行政主管部門向土地使用權(quán)人送達(dá)《土地閑置費(fèi)繳款通知書》，收取土地閑置費(fèi)。

以劃撥方式取得的土地閑置滿1年的，按取得該土地價(jià)款的15%收取閑置費(fèi)；超過1年不滿2年的，以取得該土地價(jià)款的20%的額度全年均攤后，按月計(jì)收閑置費(fèi)，閑置不足一個(gè)月的，按一個(gè)月計(jì)算。

以出讓方式取得的土地閑置滿1年的，按該土地出讓價(jià)款的15%收取閑置費(fèi)；超過1年不滿2年的，以該土地出讓價(jià)款20%的額度全年均攤后，按月計(jì)收閑置費(fèi)，閑置不足一個(gè)月的，按一個(gè)月計(jì)算。

5種土地認(rèn)定為“閑置”

《昆明市閑置土地處置辦法》中的閑置土地指：土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。以下5種情況可認(rèn)定為閑置：1、未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的政府同意，超過國土有償使用合同約定或者建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；

2、國土使用權(quán)有償使用合同或者《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》未載明具體開發(fā)建設(shè)日期的，自國土使用權(quán)有償使用合同生效或者國土部門《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；3、已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的土地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)土地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿1年的；4、已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)土地面積超過應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)土地總面積1/3或者已投資額超過總投資額25％，但在規(guī)定的建設(shè)工期結(jié)束時(shí)，仍未達(dá)到應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)土地總面積或者總投資額，經(jīng)市、縣（市）區(qū)國土部門督促限期達(dá)到而未達(dá)到的。

5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

3種處置方案供選擇

《昆明市閑置土地處置辦法》規(guī)定：因不可抗力或者政府及其有關(guān)部門的行為造成開發(fā)建設(shè)延遲的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)或自收到《接受用地檢查通知書》15日內(nèi)，向原審批國土資源行政主管部門申請延期開發(fā)，國土資源行政主管部門依據(jù)有關(guān)證明材料可順延計(jì)算動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期。

土地閑置不滿2年的，國土部門將通知土地使用權(quán)人，擬訂該閑置土地處置方案；閑置土地依法設(shè)有抵押權(quán)或被司法機(jī)關(guān)采取查封等限制土地權(quán)利措施的，還將通知抵押權(quán)人和司法機(jī)關(guān)參與處置方案的擬訂。

在擬訂處置方案時(shí)，可以選擇3種方式：延長開發(fā)建設(shè)時(shí)間，一般不得超過1年，期間應(yīng)當(dāng)依法繳納土地閑置費(fèi)；依法定程序重新確定新的土地使用權(quán)人，對(duì)原土地使用權(quán)人投資的地上建（構(gòu)）筑物給予適當(dāng)補(bǔ)償；由政府按照土地取得價(jià)進(jìn)行收購，納入政府土地儲(chǔ)備。

土地閑置滿2年的，經(jīng)原批準(zhǔn)用地人民政府批準(zhǔn)無償收回土地使用權(quán)，并向社會(huì)公布閑置土地收回情況。

認(rèn)定有閑置土地的用地單位，在閑置土地開發(fā)動(dòng)工前或者被依法收回前，國土部門將不再受理該單位的新建項(xiàng)目用地申請。

本版稿件首席記者李先鋒

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