在得知海南全省限購(gòu)的消息后，今年3月已經(jīng)從海南轉(zhuǎn)戰(zhàn)云南，原本打算在騰沖開(kāi)展旅游地產(chǎn)策劃代理業(yè)務(wù)的四川人李仁杰，第一時(shí)間奔赴西雙版納，他決定今年先將業(yè)務(wù)重點(diǎn)放到景洪市。在李仁杰看來(lái)，海南全省限購(gòu)，最大的受益者毫無(wú)疑問(wèn)是西雙版納，因?yàn)槲麟p版納和海南是全國(guó)僅有的兩大避寒地帶，對(duì)絕大多數(shù)國(guó)土位于溫帶，冬天普遍較冷的中國(guó)來(lái)說(shuō)，熱帶氣候?qū)儆谙∪辟Y源。
融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)西雙版納國(guó)際度假區(qū)實(shí)景
其實(shí)，西雙版納2年前就開(kāi)始感受到從海南三亞外溢的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力了，當(dāng)時(shí)，西雙版納的房?jī)r(jià)僅有4000多，而三亞的房?jī)r(jià)是版納的4倍，兩地相差巨大。從2016年底開(kāi)始，原本走勢(shì)緩慢的西雙版納外銷(xiāo)旅居項(xiàng)目，逐漸變得炙手可熱，房?jī)r(jià)也扶搖直上，目前普通高層公寓已經(jīng)賣(mài)到了1萬(wàn)元左右。而在3年前，同類(lèi)產(chǎn)品還徘徊在4000元上下的水平上。
被冷落的普洱
但西雙版納旅游地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的景象并沒(méi)有波及臨近的普洱，盡管普洱市距離景洪市僅有130公里，兩地氣候接近，普洱一月氣溫為5-22 度，也屬于國(guó)內(nèi)難得的避寒地區(qū)。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，普洱市的森林覆蓋率甚至超過(guò)版納，空氣質(zhì)量并不亞于后者，可是在西雙版納迎來(lái)越來(lái)越多的全國(guó)知名房企，以及越來(lái)越多的全國(guó)購(gòu)房者時(shí)，普洱樓市卻波瀾不驚。上個(gè)月，海南全省限購(gòu)，東北人、華北人大批奔赴景洪，雖然無(wú)論是乘飛機(jī)還是搭汽車(chē)，普洱都是前往西雙版納的必經(jīng)之地，但蜂擁而來(lái)的投資者只是從普洱一掠而過(guò)，并無(wú)停下腳步的意思。
從目前的房?jī)r(jià)水平看，三四年前和景洪處在同一水平的普洱房?jī)r(jià)，如今已被后者大幅度甩開(kāi)。今年初，版納萬(wàn)達(dá)國(guó)際旅游度假區(qū)的公寓已經(jīng)賣(mài)到12000元，可是普洱最好的項(xiàng)目也不過(guò)7000元，差距巨大。在投資開(kāi)發(fā)方面，普洱和版納比也是冰火兩重天，截至4月底，在西雙版納投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的外來(lái)房企有萬(wàn)達(dá)、雅居樂(lè)、平安不動(dòng)產(chǎn)、云投、云南城投、俊發(fā)集團(tuán)、首創(chuàng)、綠城等，都是省內(nèi)外赫赫有名的企業(yè)，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目動(dòng)輒上千畝，但普洱的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅規(guī)模很小，而且基本是本地企業(yè)在進(jìn)行，項(xiàng)目名氣也都不大，普洱以外的人大多聞所未聞。
普洱茶馬古城旅游小鎮(zhèn)沙盤(pán)圖（圖來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）
外銷(xiāo)全靠走出去 本地購(gòu)買(mǎi)占主導(dǎo)
普洱當(dāng)?shù)卣@然并不滿足旅居地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，除了大力招攬知名企業(yè)，還積極走出去。2015年，普洱市就曾組織本地多家房企到北京賣(mài)房，據(jù)說(shuō)效果還不錯(cuò)�？墒亲叱鋈ネ其N(xiāo)成本很高，難以長(zhǎng)期堅(jiān)持，況且全國(guó)這么大，潛在購(gòu)房者幾乎分布在每一個(gè)省，無(wú)論是普洱市還是當(dāng)?shù)胤科�，不可能每個(gè)地方都上門(mén)推銷(xiāo)，所以必然會(huì)顧此失彼，也無(wú)法真正打響普洱旅游地產(chǎn)這張牌。
在吸引外來(lái)投資方面，普洱數(shù)年前曾引入中坤集團(tuán)，打算大規(guī)模開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，可是此項(xiàng)目數(shù)年沒(méi)有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)，考慮到中坤集團(tuán)目前的實(shí)力，恐怕已經(jīng)不了了之。云南本地知名企業(yè)柏聯(lián)集團(tuán)，多年前在普洱投資開(kāi)發(fā)景邁山度假項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)數(shù)年運(yùn)營(yíng)也有了一定知名度，可是景邁山交通不便，柏聯(lián)集團(tuán)自身也狀況頻出，無(wú)力在原來(lái)度假山莊的基礎(chǔ)上繼續(xù)推進(jìn)普洱旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，甚是可惜。
在普洱多年從事房地產(chǎn)策劃與代理業(yè)務(wù)的昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)，曾經(jīng)向云南房網(wǎng)透露，普洱市的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本以內(nèi)銷(xiāo)為主，只不過(guò)普洱市房產(chǎn)內(nèi)銷(xiāo)的對(duì)象除了當(dāng)?shù)厥忻瘢�包括普洱下轄各縣的購(gòu)房者。普洱市下轄1區(qū)9縣，人口近300萬(wàn)，是云南轄區(qū)面積和人口較多的州市，所以本地購(gòu)買(mǎi)力遠(yuǎn)大于西雙版納。
版納水滿自溢 普洱將成下一個(gè)熱點(diǎn)
但普洱開(kāi)發(fā)外銷(xiāo)型旅居地產(chǎn)的潛力其實(shí)非常大，昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)專(zhuān)家鄧曉盈教授多次公開(kāi)宣傳普洱，她曾對(duì)媒體說(shuō)：“普洱市的氣候、空氣質(zhì)量、植被、景色以及旅游資源，其實(shí)一點(diǎn)不亞于西雙版納�！敝悦麣鉀](méi)有版納高，主要是普洱的旅游業(yè)開(kāi)發(fā)比較晚，特色也不夠鮮明。
的確，和西雙版納相比，雖然普洱也有少數(shù)民族風(fēng)情、熱帶雨林、珍稀動(dòng)物、連綿山水，但是從旅游的角度看，普洱旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)比較晚，知名度不高，獨(dú)特性不夠，所以長(zhǎng)期以來(lái)，普洱的旅游業(yè)不僅遠(yuǎn)不如麗江、大理，比起相鄰的西雙版納，也遜色得多。而旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首先是靠旅游業(yè)帶動(dòng)，普洱旅游業(yè)不發(fā)達(dá)，旅游地產(chǎn)就不容易形成全國(guó)吸引力。
不過(guò)，隨著西雙版納旅游地產(chǎn)越來(lái)越火爆，房?jī)r(jià)飆升，資源條件類(lèi)似的普洱，很可能成為下一個(gè)旅居熱點(diǎn)。從海南的例子看，旅游發(fā)達(dá)的三亞最早成為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，但在三亞房?jī)r(jià)急劇上漲，優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)資源很快被瓜分之后，與三亞相鄰，旅游名氣不大的陵水、萬(wàn)寧等地，逐漸成為海南旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第二梯隊(duì)，并逐漸過(guò)渡到海南環(huán)島東線、西線，甚至中部的五指山等城市。以目前西雙版納旅游地產(chǎn)上漲的勢(shì)頭，普洱房?jī)r(jià)較低的優(yōu)勢(shì)正在逐漸顯現(xiàn)。
普洱房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也看好當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的成長(zhǎng)性，長(zhǎng)期在普洱從事地產(chǎn)銷(xiāo)售的劉政宏說(shuō)，在交通條件方面，普洱同樣有高速、飛機(jī)以及未來(lái)的泛亞鐵路，而且由于更靠近昆明，交通成本甚至比版納還要低。另外，普洱地域廣大，可開(kāi)發(fā)空間更廣，相比之下，西雙版納只有兩縣一市，景洪周邊的優(yōu)質(zhì)可開(kāi)發(fā)資源已經(jīng)所剩不多，有些投資者甚至到勐臘縣、勐�？h尋找機(jī)會(huì)，但這兩個(gè)地方的基礎(chǔ)條件和交通便利程度，其實(shí)遠(yuǎn)不如普洱市區(qū)。
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