平時謹行慎言的雅居樂管理層，在今年的中期業(yè)績發(fā)布會一起上陣，集中面對媒體，回答關于上半年公司的運營情況的提問。
8月29日，雅居樂主席兼總裁陳卓林帶著被他稱為雅居樂“史上最好”的半年報，與副總裁潘智勇、王海洋和首席財務官張森，在香港召開業(yè)績發(fā)布會。
數據顯示，上半年，雅居樂集團營業(yè)額為242.06億元，同比上升8.5%；集團毛利及期內利潤分別為120.18億元及42.8億元，同比上升44.4%及85.6%。
最令外界意外的則是毛利率和凈利率，過去三年，雅居樂的毛利率實現從25.1%、26.5%到40.1%的三級跳，凈利率則從5.4%、6.5%向13.1%不斷攀升；今年年中的數據再次“完爆”前三年，毛利率和凈利率分別達到49.6%和17.7%。
陳卓林對毛利率和凈利率的解釋是“主要是有賴于地產”，他表示，為雅居樂做了主要銷售貢獻的大灣區(qū)，利潤和銷售額都得到大幅提升。
盡管海南調控政策對雅居樂造成短期影響，但上半年海南區(qū)域依然實現了80億的銷售額，云南則在今年加大銷售力度，上半年去化30億元，預期下半年會繼續(xù)售出20-30億元；同時，上海和南京也為公司做出超過百億的銷售貢獻。
“今年確保質量的同時，降低了很大的費用，比如銷售等其他費用�！标愖苛掷m(xù)稱，近年來雅居樂布局的其它產業(yè)，今年也對營業(yè)額和利潤率有幾個點的貢獻。
在媒體提出將近50%的毛利率是否已經是雅居樂的天花板時，張森的回應則顯得比較審慎：“我們年初有一個關于毛利率的指引，至少會和去年全年毛利率持平，或是更好，去年是40%左右，這個預測是不會變動的�！�
隨后，陳卓林補充道：“凈利率目標大概是13%或是14%、15%左右，應該不錯了。”
在諸多推高利潤率的因素中，管理層似乎對土儲質量更為推崇。截至2018年6月30日，雅居樂擁有3540萬平方米的土儲面積，土地成本為2744元/平方米。兼任地產集團總裁的王海洋對此表示：“（土地成本）還是比較低的，具有較強的市場競爭力。”
據觀點地產新媒體了解，按照面積計算，雅居樂的總土儲中華南區(qū)域占比35.7%、海南及云南占比27.4%、華東區(qū)域是14.5%、華中區(qū)域占7.9%、西部區(qū)域9.6%、華北區(qū)域和東北區(qū)域均為2.0%、海外和香港則分別為0.9%和0.01%。
近年來，由于海南的調控政策以及在云南的去化問題，長期以來外界質疑雅居樂重倉海南及云南區(qū)域并靠明星項目拉動銷售的風險極高，過去雅居樂的回應是公司在加大在其他地區(qū)的布局。
這一次，王海洋表示，目前的成果是“海南及云南的土儲比去年下降了接近6個點”。
對于海南及云南的市場前景，管理層認為海南的影響是短期的，日后根據市場調整，希望會有穩(wěn)步上升。旅游地產，尤其是海南比例一年比一年少。
云南市場方面，雖然過去去化不如預期，但雅居樂表示今年將迎來銷售爆發(fā)期。
在所有的土地儲備中，大灣區(qū)是雅居樂最為重視的區(qū)域，管理層特別為此進行了介紹。
觀點地產新媒體獲悉，以面積計，雅居樂目前有將近1100萬平方米的土儲位于大灣區(qū)，占比達31%，平均土地成本則為3000元。
“土地儲備較大的中山和惠州兩個城市，連續(xù)三年毛利率已經上升到了50%以上，所以我們未來會持續(xù)加大對粵港澳大灣區(qū)的投資力度�！蓖鹾Ｑ笸嘎�。
對于未來的投資，王海洋表示雅居樂將保持“拿好地不拿錯地”的“積極審慎”態(tài)度，表現在重點拓展核心的城市以及周邊城市副中心地區(qū)、選擇具有潛力的二三線城市、推動產業(yè)小鎮(zhèn)和城市更新；產品方面則以剛需和改善為主同時兼顧旅游地產；通過招拍掛、收并購和合作等多元化方式進行投資拓展。
除了傳統(tǒng)的地產開發(fā)，在布局將近一年之后，雅居樂的產業(yè)小鎮(zhèn)和城市更新也初具規(guī)模，并開始對地產產生了貢獻。
截至目前，雅居樂已經在9個省12個城市簽訂了3個產業(yè)小鎮(zhèn)投資協議及15個產業(yè)小鎮(zhèn)以及城市更新項目的框架協議，威海體育休閑特色小鎮(zhèn)項目已獲取715畝土地。王海洋透露：“今年如果是正常的情況下，我們可以通過產業(yè)小鎮(zhèn)獲取3000畝以上的土地，未來還會持續(xù)投入�！�
值得注意的是，在發(fā)展了雅生活、環(huán)保、教育、建設等多元業(yè)務之后，雅居樂對對商業(yè)現有的業(yè)務和新的業(yè)務進行重新整改，并在今年的中期業(yè)績會上，向外推出商業(yè)業(yè)務板塊；同時增添立足三四線城市、以代建為主業(yè)的房管板塊。
“估計明年開始會見效，尤其是剛才所提到的環(huán)保和建設和房管三方面�！标愖苛直硎尽�
以下為雅居樂集團控股有限公司2018年度中期業(yè)績發(fā)布會現場問答實錄：
現場提問：毛利率50%左右，已經到頂還是還有提升空間？下半年毛利率能否維持這么高的水平嗎？之后也可以維持這么高的派息？下半年負債率會不會繼續(xù)提高？會不會覺得下半年買地的機會好，加大投入？
陳卓林：雅居樂這幾年都是保持派息40%-45%，這次派息是45%，未來也是按照這個政策。
今年投資有600億，500億投入地產，100億投入其它產業(yè)。上半年是用剩下的300億會有投資計劃。現在看回地產和其它的產業(yè)，我們覺得是有機會的，但拿地要小心。
張森：我們年初有一個關于毛利率的指引，至少會和去年全年毛利率持平，或是更好，去年是40%左右，這個預測是不會變動的。
雖然我們增加了負債，但沒有影響我們的財務表現，有空間可以加負債在財務報表中，預計全年維持85%-90%左右，不會有很大的變動。
現場提問：雅居樂產業(yè)小鎮(zhèn)的模式是什么？員工跟投計劃實施得怎么樣？
王海洋：這些產業(yè)小鎮(zhèn)都有一個共同特點，首先是有文旅元素。
我們現在產業(yè)本身在發(fā)展“3+3”的產業(yè)投入，就是文化旅游、休閑體育、教育，在這些方面本身就有我們的優(yōu)勢；另外會結合我們的一些產業(yè)資源，就是強強聯合的產業(yè)資源，包括智能科技、新能源、新材料，還有其它包括文化娛樂，都能夠相結合起來。
潘智勇：跟投目前來說進展是比較正常的，而且效果比較明顯。第一就是促進全員對投資項目的關注度，整個開發(fā)周期和取得項目的質量和效率是提高了。
現場提問：大灣區(qū)的面積占比是31%左右，貨值占比多少？全年毛利率是多少？另外想問一下在香港的策略。
陳卓林：大灣區(qū)土地儲備接近1000平方米左右，大概的貨值是一千多億，當然還會繼續(xù)加大投入，比如合并、收購、舊改。
香港這幾年都在布置，我們其實也在英皇道買了一塊地，其它地方還在談。我們一定要找到一個好的項目�，F在占的比例也很小，但未來一定會關注香港的投入。
張森：毛利率今年全年預計40%左右。
陳卓林：純利大概目標是13%或是14%、15%左右，應該不錯了。
現場提問：海南調控對雅居樂有什么影響？上半年在海南的銷售是有多少？過去雅居樂在云南的去化不理想是什么原因？上半年50億的銷售是代表市場趨勢好轉嗎？關于多元化，雅居樂是不是想把多元化產業(yè)作為地產的延伸？
王海洋：今年上半年海南的銷售還是不錯的，應該有80億左右的預售額。未來整個海南島的趨勢是比較好，因為是自由貿易港，還是國際旅游島，包括國家現在一系列政策的支撐，所以我們對海南的未來發(fā)展是看好的。
我們云南土地儲備主要是在兩個地方，一個是西雙版納，還有一個是在騰沖。騰沖也是打造文旅地產的一個項目，這個項目就像一個璞玉一樣，需要慢慢去打琢，可能前幾年需要一個時間段�，F在遇到了一個好的機會，已經呈現出來的效果非常好，形成了爆發(fā)性的銷售。
西雙版納的土地儲備量，通過一到兩年的基本上可以開發(fā)完，后續(xù)我們還會有些投入�，F在是遇到包括國家“一帶一路”交通網絡等很多利好消息的市場，未來這個板塊對我們來說升值價值非常大的。
潘智勇：為什么多元化？我覺得我們沒有放棄地產，地產還是未來5到10年重點的行業(yè)。
但有兩個問題我們要考量：第一，協同效應怎么發(fā)揮？你看我們所布局的產業(yè)基本是圍繞主業(yè)來開展；第二，風險如何有效分散？按照地產和其它產業(yè)平衡計劃，我們也做了計劃，未來3年到5年能做到30%-50%收入的平衡。
怎么樣多元化？脈絡是圍繞主業(yè)多元化，我們是主業(yè)相關多元化，而不是非相關多元化，我們的環(huán)保、教育、房管、商業(yè)基本都是圍繞主業(yè)來發(fā)展。這種相關多元化發(fā)展，是整個多元化發(fā)展戰(zhàn)略里面風險最低的一種。
我們選最穩(wěn)健的做法，還有我們選擇的行業(yè)，首先是選擇符合國家的策略和國家政策方向。
剛才提到是不是產業(yè)地產有關聯地去拿地，這肯定是有關聯，這是上下的衍生，也是一種協同效應的發(fā)揮。
現場提問：公司的貨幣結構里面，外債比例是將近4成，最近匯率的問題會不會使得公司利率成本方面會有一定的增加？大家認為下半年房地產融資是比較收緊，公司對接下來融資方面有什么樣的看法？
剛才介紹業(yè)務時提到房管業(yè)務，看到之前公司介紹時說是不排除會幫助合作公司做資本方面的融資，成立基金。這個基金目前是不是在成立中？預計金額是多少？房管業(yè)務有什么樣的發(fā)展目標嗎？
公司對于小鎮(zhèn)業(yè)務未來發(fā)展目標是怎么樣？會不會也有分開上市的想法？
張森：今年其實在融資方面，我們在境外已經是提前做完，特別是從3月份也發(fā)了永續(xù)債，9月份做了一個比較大的銀團，也做了一些債券的發(fā)行，所以在融資方面今年是提前完成。今年上半年到期的銀行貸款，基本上所有已經做完再融資的安排。
現在的外幣占比是37%左右，人民幣波動肯定會有一些影響，但我們也會積極做一些對沖的安排，所以也不會對財務上造成比較大影響。
潘智勇：房管業(yè)務是今年著力打造的新增長點，這是全新輕資產的運作模式，這是除了不投資拿地，其實房地產的事都干了，從規(guī)劃設計到施工建設，在銷售到最后的物業(yè)管理，是一個輕資產的模式。
現在已經在建有2個項目，簽了3個，共5個項目，按政府這5個項目來做貨值超過100億。今年的目標是確保200億，力爭300億，這是我們的整個目標。
我們這個賺錢的模式是什么？第一，品牌輸出；第二，團隊管理；第三，如果項目比較好，會考慮小額融資和小額股權合作，這一部分獲利可能會更加好一些。
什么叫好？就是銷售沒有問題，股權結構很清晰，而且融資很低。
剛才問題提到會不會成立一個基金去操作這個事情，我們是有這樣的打算，也在籌備之中，今年的目標是20-30億，也會看市場資金的情況和業(yè)務發(fā)展的需求，配備資金為房管業(yè)務發(fā)展提供比較強的資金支撐。
王海洋：產業(yè)小鎮(zhèn)發(fā)展是有3年計劃的，希望產業(yè)小鎮(zhèn)未來隨著國家的推動包括公司的發(fā)展，希望在傳統(tǒng)地產占到一定的比例，而且在產業(yè)小鎮(zhèn)發(fā)展方面是比較聚焦本身的產業(yè)優(yōu)勢，而不是盲目地擴展。
首先會聚焦在重點城市群，然后結合政府的痛點和我們的優(yōu)勢，要算帳，要達到一個雙贏，企業(yè)要有利潤，政府也得到應該得到的一些東西。
正常的情況下，我們今年在土地獲取方面，可以通過產業(yè)小鎮(zhèn)獲得3000畝以上的土地，未來還會持續(xù)投入。
本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯系刪除或協商處理。凡署名"云南房網"的文章未經本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。
熱門評論