巫家壩的房?jī)r(jià)能否一直維持高位 明年是個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

要說昆明現(xiàn)在開發(fā)最火爆的區(qū)域，集萬眾寵愛為一身的巫家壩絕對(duì)首屈一指。從2017年10月，三大央企和中南控股集團(tuán)、云南景成集團(tuán)聯(lián)袂出手，拿下巫家壩片區(qū)近500畝土地以后，由他們和萬科組成的頭部方陣，正式吹響了巫家壩片區(qū)開發(fā)建設(shè)的“號(hào)角”，此后綠地、中交、金茂、中海等一眾大型房企也加入了巫家壩開發(fā)的陣營(yíng)。

保利堂悅是巫家壩片區(qū)今年最早開盤銷售的項(xiàng)目（圖為樣板間）

巫家壩片區(qū)位置優(yōu)越，規(guī)劃上也是各種“高大上”，所以市場(chǎng)對(duì)巫家壩區(qū)域的房?jī)r(jià)預(yù)期也比較高，果然，今年投入銷售的幾個(gè)項(xiàng)目都保持了較高的定價(jià)，其中去年就已開盤的萬科翡翠盡管當(dāng)時(shí)均價(jià)不過14000元上下，但今年最新房源的售價(jià)就一下子摸高到了18000-20000元一線，上漲幅度頗大。保利堂悅8月開盤時(shí)曾有部分房源的售價(jià)在1萬6千左右，看似不算太高，但目前的售價(jià)其實(shí)已經(jīng)達(dá)到18400；至于中南云境，從前期宣傳看定價(jià)就不會(huì)低，實(shí)際開盤價(jià)格確實(shí)也達(dá)到了均價(jià)19000元上下，另外本周末巫家壩壹號(hào)將首次開盤，據(jù)悉均價(jià)也會(huì)在18000-21000元之間。巫家壩區(qū)域最后一個(gè)入市銷售的項(xiàng)目將是中鐵建的西派國(guó)樾，從前期展現(xiàn)的品質(zhì)看，售價(jià)也應(yīng)該接近2萬。

總的來看，目前巫家壩的房?jī)r(jià)基本和市場(chǎng)預(yù)期吻合，屬于目前昆明新興城區(qū)中房?jī)r(jià)較高的區(qū)域，但能不能一直維持高位，尤其是明年大量項(xiàng)目扎堆上市后，巫家壩還能不能保持房?jī)r(jià)支撐力，是當(dāng)前巫家壩區(qū)域開發(fā)企業(yè)都很關(guān)心的問題。因?yàn)槟壳拔准覊卧谑垌?xiàng)目還不多，如果加上即將開盤的西派國(guó)樾，只有4個(gè)在售項(xiàng)目，市場(chǎng)供貨量并不算大，競(jìng)爭(zhēng)還不算激烈，所以目前定價(jià)受到的市場(chǎng)阻力較小，可是明年的情況就不一樣了，巫家壩很有可能成為昆明住宅供應(yīng)量最大的區(qū)域，由于各個(gè)項(xiàng)目普遍定位較高，房?jī)r(jià)不低，對(duì)市場(chǎng)消化能力是個(gè)巨大考驗(yàn)。

中鐵建西派國(guó)樾的品質(zhì)頗受市場(chǎng)認(rèn)可（圖為項(xiàng)目樣板區(qū)）

據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，除了今年開盤的四個(gè)項(xiàng)目之外，明年巫家壩很可能還有至少3個(gè)住宅項(xiàng)目上市銷售，包括中交金地中央公園、中海項(xiàng)目、金茂項(xiàng)目等，如果別樣幸福城重組成功，也將成為巫家壩片區(qū)的新增項(xiàng)目之一。上述樓盤加上今年開盤的四個(gè)項(xiàng)目，住宅開發(fā)總量將達(dá)到200萬平方米量級(jí)，明年新增住宅供應(yīng)量至少是今年的一倍以上，各個(gè)項(xiàng)目爭(zhēng)奪的又是改善型需求的頭部資源，購(gòu)房人數(shù)相對(duì)較少，對(duì)維持房?jī)r(jià)構(gòu)成壓力。

除了供應(yīng)量大增帶來的壓力，考驗(yàn)明年巫家壩房?jī)r(jià)的另一個(gè)重要因素是，區(qū)域基礎(chǔ)配套建設(shè)的進(jìn)展。今年，巫家壩幾條重要道路的建設(shè)剛剛起步，按計(jì)劃2020年通車，所以明年的施工進(jìn)度就顯得十分關(guān)鍵，如果道路建設(shè)速度按計(jì)劃進(jìn)行，將給區(qū)域房?jī)r(jià)帶來信心。另外，巫家壩最具吸引力的城市公建——中央公園，前不久確定了勘測(cè)設(shè)計(jì)單位，要是順利的話明年應(yīng)該可以啟動(dòng)建設(shè)，這項(xiàng)工程也是支撐巫家壩房?jī)r(jià)的關(guān)鍵基石，就看明年進(jìn)展如何了。

目前，對(duì)于巫家壩片區(qū)保持當(dāng)前市場(chǎng)熱度稍顯不利的是，除了區(qū)域基礎(chǔ)配套建設(shè)略有滯后，周邊區(qū)域也部分分流了高端客源。在巫家壩整體規(guī)劃出臺(tái)后，周邊一些并不在巫家壩規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，就已經(jīng)打出了昆明新中心、中央公園的招牌，而廣福路以南到滇池湖岸之間的廣大區(qū)域，與巫家壩片區(qū)只有一路之隔，也是目前昆明的開發(fā)熱點(diǎn)，項(xiàng)目眾多，其中不乏高端項(xiàng)目，尤其是會(huì)展中心及滇池半島區(qū)域，與巫家壩片區(qū)有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

另外，巫家壩近期多個(gè)地塊流拍，而這些地塊大多是商業(yè)配套用地，這對(duì)區(qū)域商業(yè)配套建設(shè)難免會(huì)帶來負(fù)面影響，不過好在前期巫家壩出讓的地塊中，已經(jīng)有大量商業(yè)、辦公規(guī)劃，其中昆明第一高樓已經(jīng)奠基，長(zhǎng)遠(yuǎn)看片區(qū)內(nèi)的商業(yè)、商務(wù)都不是問題，不過巫家壩片區(qū)最早的住宅項(xiàng)目可能2019年就要交房，重點(diǎn)商業(yè)配套如果明年能啟動(dòng)開發(fā)，對(duì)區(qū)域住宅銷售和房?jī)r(jià)都會(huì)有很大支撐。

也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，如果明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)走低，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)惡化，巫家壩這種主打高端的開發(fā)模式可能會(huì)受到?jīng)_擊，但那是全國(guó)性全行業(yè)都將面臨的考驗(yàn)，只有到時(shí)候再說了。

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