巫家壩的房價能否一直維持高位 明年是個關(guān)鍵點

要說昆明現(xiàn)在開發(fā)最火爆的區(qū)域，集萬眾寵愛為一身的巫家壩絕對首屈一指。從2017年10月，三大央企和中南控股集團、云南景成集團聯(lián)袂出手，拿下巫家壩片區(qū)近500畝土地以后，由他們和萬科組成的頭部方陣，正式吹響了巫家壩片區(qū)開發(fā)建設(shè)的“號角”，此后綠地、中交、金茂、中海等一眾大型房企也加入了巫家壩開發(fā)的陣營。

保利堂悅是巫家壩片區(qū)今年最早開盤銷售的項目（圖為樣板間）

巫家壩片區(qū)位置優(yōu)越，規(guī)劃上也是各種“高大上”，所以市場對巫家壩區(qū)域的房價預(yù)期也比較高，果然，今年投入銷售的幾個項目都保持了較高的定價，其中去年就已開盤的萬科翡翠盡管當(dāng)時均價不過14000元上下，但今年最新房源的售價就一下子摸高到了18000-20000元一線，上漲幅度頗大。保利堂悅8月開盤時曾有部分房源的售價在1萬6千左右，看似不算太高，但目前的售價其實已經(jīng)達到18400；至于中南云境，從前期宣傳看定價就不會低，實際開盤價格確實也達到了均價19000元上下，另外本周末巫家壩壹號將首次開盤，據(jù)悉均價也會在18000-21000元之間。巫家壩區(qū)域最后一個入市銷售的項目將是中鐵建的西派國樾，從前期展現(xiàn)的品質(zhì)看，售價也應(yīng)該接近2萬。

總的來看，目前巫家壩的房價基本和市場預(yù)期吻合，屬于目前昆明新興城區(qū)中房價較高的區(qū)域，但能不能一直維持高位，尤其是明年大量項目扎堆上市后，巫家壩還能不能保持房價支撐力，是當(dāng)前巫家壩區(qū)域開發(fā)企業(yè)都很關(guān)心的問題。因為目前巫家壩在售項目還不多，如果加上即將開盤的西派國樾，只有4個在售項目，市場供貨量并不算大，競爭還不算激烈，所以目前定價受到的市場阻力較小，可是明年的情況就不一樣了，巫家壩很有可能成為昆明住宅供應(yīng)量最大的區(qū)域，由于各個項目普遍定位較高，房價不低，對市場消化能力是個巨大考驗。

中鐵建西派國樾的品質(zhì)頗受市場認可（圖為項目樣板區(qū)）

據(jù)云南房網(wǎng)統(tǒng)計，除了今年開盤的四個項目之外，明年巫家壩很可能還有至少3個住宅項目上市銷售，包括中交金地中央公園、中海項目、金茂項目等，如果別樣幸福城重組成功，也將成為巫家壩片區(qū)的新增項目之一。上述樓盤加上今年開盤的四個項目，住宅開發(fā)總量將達到200萬平方米量級，明年新增住宅供應(yīng)量至少是今年的一倍以上，各個項目爭奪的又是改善型需求的頭部資源，購房人數(shù)相對較少，對維持房價構(gòu)成壓力。

除了供應(yīng)量大增帶來的壓力，考驗明年巫家壩房價的另一個重要因素是，區(qū)域基礎(chǔ)配套建設(shè)的進展。今年，巫家壩幾條重要道路的建設(shè)剛剛起步，按計劃2020年通車，所以明年的施工進度就顯得十分關(guān)鍵，如果道路建設(shè)速度按計劃進行，將給區(qū)域房價帶來信心。另外，巫家壩最具吸引力的城市公建——中央公園，前不久確定了勘測設(shè)計單位，要是順利的話明年應(yīng)該可以啟動建設(shè)，這項工程也是支撐巫家壩房價的關(guān)鍵基石，就看明年進展如何了。

目前，對于巫家壩片區(qū)保持當(dāng)前市場熱度稍顯不利的是，除了區(qū)域基礎(chǔ)配套建設(shè)略有滯后，周邊區(qū)域也部分分流了高端客源。在巫家壩整體規(guī)劃出臺后，周邊一些并不在巫家壩規(guī)劃核心區(qū)內(nèi)的項目，就已經(jīng)打出了昆明新中心、中央公園的招牌，而廣福路以南到滇池湖岸之間的廣大區(qū)域，與巫家壩片區(qū)只有一路之隔，也是目前昆明的開發(fā)熱點，項目眾多，其中不乏高端項目，尤其是會展中心及滇池半島區(qū)域，與巫家壩片區(qū)有很強的競爭關(guān)系。

另外，巫家壩近期多個地塊流拍，而這些地塊大多是商業(yè)配套用地，這對區(qū)域商業(yè)配套建設(shè)難免會帶來負面影響，不過好在前期巫家壩出讓的地塊中，已經(jīng)有大量商業(yè)、辦公規(guī)劃，其中昆明第一高樓已經(jīng)奠基，長遠看片區(qū)內(nèi)的商業(yè)、商務(wù)都不是問題，不過巫家壩片區(qū)最早的住宅項目可能2019年就要交房，重點商業(yè)配套如果明年能啟動開發(fā)，對區(qū)域住宅銷售和房價都會有很大支撐。

也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，如果明年中國經(jīng)濟持續(xù)走低，國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢惡化，巫家壩這種主打高端的開發(fā)模式可能會受到?jīng)_擊，但那是全國性全行業(yè)都將面臨的考驗，只有到時候再說了。

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