天宇瀾山大幅度減少商業(yè)開發(fā)為接盤減少障礙 今年有望復(fù)活

停工3年的天宇瀾山在2017年迎來了股權(quán)轉(zhuǎn)讓，出現(xiàn)了復(fù)活的跡象，但截至去年底，項(xiàng)目并未真正復(fù)工。近日，已經(jīng)淡出房地產(chǎn)市場視線許久的天宇瀾山，有兩塊土地調(diào)整了規(guī)劃，根據(jù)市規(guī)劃局發(fā)布的《桃園村城中村改造項(xiàng)目6號(hào)、7號(hào)地塊建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件公示》，公天宇瀾山6號(hào)、7號(hào)地塊都進(jìn)行了大幅商改住調(diào)整，商業(yè)用地從93.05畝減少至38.3畝，剩余54.7畝地塊調(diào)整為住宅用地。用地性質(zhì)的調(diào)整，往往意味著項(xiàng)目接盤有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

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桃園村城改項(xiàng)目6號(hào)、7號(hào)地塊項(xiàng)目規(guī)劃條件審批公示 

天宇瀾山三期（桃園村城中村改造項(xiàng)目6號(hào)、7號(hào)地塊）位置圖

根據(jù)規(guī)劃公示：桃園村城中村改造項(xiàng)目6號(hào)地塊凈用地面積48.49畝，用地性質(zhì)為RB-商住混合用地，地塊容積率＞1≤4.7，建筑密度≤38%，綠地率≥28%，該地塊商住混合比例B:R=79:21，按照商住比例計(jì)算，6號(hào)地塊商業(yè)用地為38.3畝，住宅用地為10.2畝。7號(hào)地塊凈用地面積44.56畝，為R2-二類居住用地，容積率＞1≤4.2，建筑密度≤21%，綠地率≥40%，配建一所9班幼兒園。

桃園村城中村改造項(xiàng)目6號(hào)、7號(hào)地塊即為原天宇瀾山三期地塊。按照昆明市環(huán)保局2015年發(fā)布的《天琴廣場、天璽商業(yè)中心建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》，天琴廣場即為天宇瀾山三期6號(hào)地塊，總建面27.07萬方，整體擬建12棟建筑物，包括2棟29層辦公樓，1棟18層辦公樓，8棟4-5層獨(dú)立綜合商業(yè)樓，1棟31層商業(yè)辦公綜合樓；天璽商業(yè)中心即為天宇瀾山7號(hào)地塊，總建面7.75萬方，整體擬建12棟主體建筑物，包括1棟15層辦公樓，1棟20-21層辦公樓，10棟2-3層獨(dú)立綜合商業(yè)樓。

天宇瀾山一期未完全完工就已交付業(yè)主

可以看出，在2015年的規(guī)劃中，天宇瀾山三期（6號(hào)、7號(hào)地塊）為純商業(yè)用地，整體擬建34.8萬方的商業(yè)物業(yè)。對(duì)比此次新發(fā)布的6號(hào)、7號(hào)地塊建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件公示，原本93.05畝純商業(yè)用地中，有54.7畝的建設(shè)用地調(diào)整成了住宅用地，商業(yè)用地減少為38.3畝。

天宇瀾山位于北部山水新城瀑布公園旁，由云南農(nóng)科院神州天宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（現(xiàn)已更名為“云南瀾宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”）開發(fā)，但因神州天宇資金斷裂，天宇瀾山停工已有一段時(shí)間。按照早期的規(guī)劃，天宇瀾山總占地面積1090畝，分三期開發(fā)，一期占地260畝，主要建設(shè)多棟高層住宅，該地塊住宅在未完全完工的情況下交付了業(yè)主；二期“觀瀾郡”為洋房和別墅，洋房建了一部分后停工；三期即為天琴廣場和天璽商業(yè)中心，目前尚未啟動(dòng)建設(shè)。

天宇瀾山二期觀瀾郡建了一部分后停工

天宇瀾山停工后，2017年9月7日，神州天宇51%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，最終，昆明天宇商業(yè)管理有限公司（下稱“天宇商管”）受讓51%股權(quán)成為神州天宇的控股股東。

根據(jù)工商注冊(cè)信息，天宇商管是昆明明懿貿(mào)易有限公司（下稱“明懿貿(mào)易”）旗下的全資子公司，這是一家由兩個(gè)自然人共同出資成立的公司，明懿貿(mào)易控股的昆明達(dá)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，曾在2017年11月與云南碧桂園共同成立了云南碧宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。天宇瀾山看似復(fù)雜的股權(quán)關(guān)系背后，隱約有云南碧桂園的身影�？紤]到碧桂園近兩年在昆明接盤甚多，與神州天宇也早有合作，此前已接盤天宇時(shí)代廣場，因此碧桂園如果最終成為天宇瀾山的實(shí)際接盤方，并不會(huì)出人意料。

天宇瀾山是昆明北部山水新城的大盤之一，雖然神州天宇早就無力推進(jìn)，但感興趣的開發(fā)商其實(shí)不少，之所以一直未能成功盤活，一方面是神州天宇債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，另一方面是因?yàn)?a href="http://www.kihtmr.com/house/view-1196.html" target="_blank">天宇瀾山早先的規(guī)劃中商業(yè)體量過大，此次調(diào)規(guī)后，天宇瀾山當(dāng)年規(guī)劃的大型區(qū)域商業(yè)中心大幅度縮水，成為一個(gè)社區(qū)商業(yè)，這將大大降低項(xiàng)目接盤與開發(fā)的難度。

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