62歲的河南人董文標(biāo)最終敗走上海外灘，取而代之的是土生土長的滬系“紅頂”商人張玉良。
2月14日晚間，綠地控股公告宣布，綠地集團(tuán)已正式接手中民投董家渡地王項(xiàng)目50%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)，交易對(duì)價(jià)最終定為121億元。
最新股權(quán)架構(gòu)中，國資背景的綠地持有董家渡項(xiàng)目50%股權(quán)，為第一大股東，安信信托持股45%，同樣有國資背景的上海外灘投資持股5%。
對(duì)此，綠地表示，通過此次收購，公司將主導(dǎo)開發(fā)標(biāo)的公司主要資產(chǎn)，負(fù)責(zé)標(biāo)的公司主要日常經(jīng)營事項(xiàng)。不過，由于標(biāo)的公司屬于合營項(xiàng)目，因此不納入合并報(bào)表范圍內(nèi)。
從今年1月曝出資金危機(jī)到交易落地，“缺錢”的中民投一直急于尋求意向買家。有知情人士透露，最早的框架協(xié)議簽訂于春節(jié)之前，只是一直在商談包括交易對(duì)價(jià)在內(nèi)的交易細(xì)節(jié)。
如此短時(shí)間內(nèi)確定對(duì)價(jià)超120億的交易，中民投對(duì)資金的渴求可想而知。中民投總裁呂本獻(xiàn)此前透露，中民投正通過引入戰(zhàn)略投資者、加快退出不符合戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向的項(xiàng)目等多方面舉措，緩解目前的流動(dòng)性問題。
據(jù)悉，在中民投地產(chǎn)開發(fā)板塊資產(chǎn)中，除董家渡項(xiàng)目外，2015年收購的上置集團(tuán)、2016年收購的億達(dá)中國也在計(jì)劃退出之列。
另一方面，對(duì)鮮少參與并購的綠地而言，通過該筆交易獲得上海核心區(qū)域超百萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地，也是對(duì)其上海土儲(chǔ)的有力補(bǔ)充。
至此，繼年初融創(chuàng)從泛海國際手中接過董家渡12號(hào)、14號(hào)兩宗地塊后，如今的董家渡區(qū)域已聚集包括綠地、融創(chuàng)、綠城、華潤及泛海在內(nèi)的5家開發(fā)商。
作為上海本土最大的房地產(chǎn)企業(yè)，綠地所持土地面積最大，是名副其實(shí)的董家渡地主。
張玉良接盤之后
董家渡的注腳中，始終不乏“鉆石地塊”、“金融不夜城”、“重塑上�！钡葮s耀加身的詞匯，但無論是泛海還是中民投，結(jié)局總是不那么輝煌。
雖然開發(fā)商困難重重，但作為上海整個(gè)城市規(guī)劃中重要的一部分，董家渡同樣擁有“大而不能倒”的特征。
有知情人士指出，在中民投曝出流動(dòng)性問題后，中央和上海層面有相關(guān)方曾組成專門的聯(lián)席會(huì)議，預(yù)示中民投的問題將會(huì)得到妥善解決，董家渡項(xiàng)目也將繼續(xù)推進(jìn)。
澎湃新聞透露，此前，恒基、CPPIB（加拿大養(yǎng)老基金投資公司）、龍湖、平安、正大等公司都參與過接手該項(xiàng)目的洽談，其中恒基、CPPIB等甚至已經(jīng)報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于121億元。而綠地是近幾日才介入，最終在政府部門的協(xié)調(diào)下，綠地以121億元價(jià)格拿下項(xiàng)目。
不過，在經(jīng)歷泛海、中民投等前車之鑒后，綠地能否順利吃下這個(gè)“燙手山芋”？
首先，就項(xiàng)目本身而言，巨大的體量意味著長期的資金投入，接盤方也會(huì)面臨著極大的開發(fā)難度。
資料顯示，該項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住辦，占地面積12.67萬平方米，容積率5.54，總建筑面積119.9萬平方米，其中地上建筑面積為76.2萬平方米，地下建筑面積為43.75萬平方米。
根據(jù)項(xiàng)目原有規(guī)劃，項(xiàng)目融匯地標(biāo)建筑群及國際辦公與生活環(huán)境，辦公部分包括4幢甲級(jí)寫字樓及7幢總部辦公樓，商業(yè)涵蓋高端購物中心及開放式休閑商街，另有超高層五星級(jí)酒店及8幢住宅樓。
商辦比例高，且受讓人須自持辦公部分地上建筑面積不低于60%，十年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金將是巨大考驗(yàn)。此前，中民投就曾預(yù)計(jì)，項(xiàng)目所有地塊加起來的總投資額將高達(dá)604億元。
另外，截至2018年12月31日（未經(jīng)審計(jì)），標(biāo)的公司的總資產(chǎn)453.16億元，總負(fù)債則高達(dá)352.98億元。
綠地控股2018年三季報(bào)顯示，上市公司資產(chǎn)負(fù)債率同比上升至89.31%，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債及短期借款亦遠(yuǎn)高于現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物。
與此同時(shí)，隨著2018年土地市場轉(zhuǎn)冷，綠地也進(jìn)入加杠桿拿地節(jié)奏，2018年1-12月，綠地新增房地產(chǎn)項(xiàng)目118個(gè)，權(quán)益計(jì)容建筑面積約4336.78萬平方米，總地價(jià)917億元，較2017年同比翻番。
可以預(yù)見的是，隨著董家渡項(xiàng)目的啟動(dòng)，綠地還將面臨源源不斷的資金投入。
不過值得一提的是，作為合營項(xiàng)目，第二大股東安信信托亦持股45%，加上同樣有國資背景的上海外灘投資持股5%，不排除會(huì)為項(xiàng)目所需資金提供一定支持。
此外，從地塊區(qū)域來看，雖然緊鄰黃浦江，但南外灘地區(qū)整體成熟程度遠(yuǎn)不及南京西路、陸家嘴地區(qū)，未來的招商和銷售情況也存在一定考驗(yàn)。
不過對(duì)綠地而言，擁有多年商辦物業(yè)和超高層項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)，在開發(fā)上具備一定優(yōu)勢。
對(duì)此，張玉良立軍令狀般表示：“綠地將充分發(fā)揮綠地各方面優(yōu)勢，全力為上海打造一個(gè)國際金融中心的新地標(biāo)�！�
綠地上海土儲(chǔ)荒
董家渡的明天會(huì)如何尚不得而知，但對(duì)張玉良顯然意義重大，這意味綠地將重回上海城區(qū)。
財(cái)報(bào)顯示，截至2018年上半年，在綠地近200個(gè)持有待開發(fā)的項(xiàng)目中，上海僅有位于寶山、奉賢、崇明的5個(gè)項(xiàng)目，待開發(fā)土地面積已不足23萬平方米，是歷史最低點(diǎn)。
作為上海本土房企，綠地也曾在上海“一擲千金”。
2009年9月，綠地以72.45億元的價(jià)格拿下徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號(hào)地塊，第二次打破自己當(dāng)年在上海創(chuàng)造的拿地紀(jì)錄，成為彼時(shí)新晉的總價(jià)地王。
另有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年時(shí)，綠地在上海累計(jì)摘得9幅經(jīng)營性地塊，拿地金額超百億元，是上海土地市場表現(xiàn)最積極的房企。
進(jìn)入2015年，綠地依舊出手頻繁，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，僅上半年，綠地在上海共拿下了7宗地塊，合計(jì)總成交價(jià)46億元。
不過，在2015年借殼金豐上市，并組建上海格林蘭投資成為綠地最大單一控股股東后，綠地逐漸面臨在上海無地可拿的境況。在外界看來，張玉良甚至是被上海“拋棄”。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2016年綠地在上海僅獲得5宗地塊，2017年僅新增上海奉賢區(qū)一宗1.59萬平方米的土地，2018年拿下徐匯區(qū)一宗租賃地塊。
除此以外，綠地幾乎消失在上海公開土地市場，取而代之的是萬科、融創(chuàng)、中海等外來房企。
與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，綠地也開始調(diào)整拿地策略，更多往二線城市，甚至三四線城市傾斜，土地成本也逐年下降。
據(jù)綠地方面透露，以建面計(jì)算，2018年，綠地新增土儲(chǔ)約36%位于一二線城市及周邊直接輻射區(qū)域，64%位于三四線城市。以占比超30%的高鐵項(xiàng)目為例，基本都是位于類似安徽宿州、廣東陽江、重慶萬州、湖南長沙、江西贛州、湖北咸寧、四川宜賓等三四線城市。
如今，董家渡的交易塵埃落定，綠地不僅獲得超百萬平方米的土地儲(chǔ)備，某種程度上或許更意味著重新獲得國資委的信任，但亦是一個(gè)全新挑戰(zhàn)的開始。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請(qǐng)?jiān)?個(gè)月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評(píng)論