呈貢高鐵站片區(qū)作為呈貢熱點開發(fā)區(qū)，除了平安不動產(chǎn)、鵬瑞利集團在去年先后落子項目外，近日又有一家新房企強勢進駐。上月底，高鐵站旁162畝地進行拍賣，土地最終溢價84%成交，價格幾近翻倍，再次刷新大眾對呈貢高鐵片區(qū)的認知。云南房網(wǎng)現(xiàn)就對昆明南站旁這一宗遭3家房企激烈哄搶的地塊做一次具體分析。
地價雖高但樓面價卻更低
高鐵片區(qū)本次交易地塊約162畝，起拍價為66874.8萬元，成交價格為123124.8萬元，競價76輪、溢價率84%。平均土地單價約761萬元/畝，樓面價約2467.7元/平米。在地塊南面，鵬瑞利項目首批用地于去年成交，土地單價約350萬元/畝。在高鐵站北側(cè)，平安不動產(chǎn)項目地塊土地單價約460萬元/畝，住宅樓面價約3450元-6272元/平米。相比下來，錦藝置業(yè)項目土地單價相比平安、鵬瑞利項目要高出很多，但由于地塊容積率偏高，樓面價相對更低。
呈貢高鐵站周邊近一年內(nèi)三次成交地塊基本信息對比
通地鐵、臨高鐵、靠公園，位置確實不能再好了
該批土地位于呈貢高鐵片區(qū)白龍?zhí)端畮煳鱾?cè)，祥園街和清河路交匯處，有地鐵1號線輔線途經(jīng)，設(shè)有白龍?zhí)墩军c。地塊靠近白龍?zhí)端畮�，至高鐵站也僅500米左右的距離。具備地鐵、高鐵、公園三大優(yōu)勢，屬于片區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，不僅交通便利，且環(huán)境不錯。
這個地塊總面積162畝，本身雖然不會有太多配套，但就在項目南側(cè)隔一條祥園街就是鵬瑞利大健康項目。近距離范圍內(nèi)還有孔雀鎮(zhèn)、涌鑫哈佛中心、中交錦繡雅郡、滇池明珠廣場、中通世紀廣場、中鐵總部大廈等項目分布，商業(yè)配套相當豐富，醫(yī)療、教育也沒有多大問題。
自持商業(yè)10萬，這個挑戰(zhàn)可不小
錦藝置業(yè)斬獲地塊面積162畝，含4宗約86畝商住混合用地和3宗約76畝的商業(yè)用地。容積率2.8-6，最大可建面積約50萬方。根據(jù)規(guī)劃，要求A1、A6地塊居�。荷虡I(yè)=80%：20%，A4、A7的居�。荷虡I(yè)=85%：15%�；旌系貕K容積率為2.8-4，粗略計算，可建住宅面積約16.4萬方，適宜打造公寓、高層、洋房類產(chǎn)品。
由于有地鐵，靠公園，周邊配套豐富，這個地點的住宅競爭力很強，這也正是此地塊被哄搶的重要原因。但也必須看到，根據(jù)拍賣條件，競得者須自持商業(yè)建筑面積不得低于10萬方，要求建設(shè)五星級酒店、超五A級甲級寫字樓、高端大型商業(yè)MALL及街區(qū)等商業(yè)內(nèi)容。作為高鐵站附近黃金地塊，規(guī)劃要求建設(shè)商業(yè)也在情理之中，但要求自持面積不少于10萬平方米，而且包括五星級酒店、甲級寫字樓等，意味著這一部分商業(yè)開發(fā)無法通過銷售變現(xiàn)，只能出租或自己經(jīng)營，而眾所周知，目前昆明寫字樓過剩，商場大多慘淡度日，五星級酒店也很難賺錢，呈貢不少寫字樓不得不改造成公寓出售，更何況這個地塊周邊同類商業(yè)開發(fā)已經(jīng)不少，所以未來自持的10萬平方米商業(yè)對開發(fā)商的資金實力提出很高要求。
錦藝置業(yè)溢價84%競得地塊位置，地鐵、高鐵、公園資源優(yōu)越
開發(fā)商來頭不小，欲在呈貢下一盤大旗
本次溢價競得土地的錦藝置業(yè)，是昆明房地產(chǎn)市場上的新角色，此前并不為人熟知，但實際上這家公司來頭不小。公開資料顯示，錦藝置業(yè)為香港錦藝集團下屬公司。香港錦藝集團創(chuàng)辦于1994年，為一家多元化控股集團公司，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)、商業(yè)、紡織、金融等六大產(chǎn)業(yè)板塊，其地產(chǎn)投資覆蓋河南、浙江、重慶、深圳等地，開發(fā)有錦藝新時代、龍湖錦藝城、錦藝四季城等項目。到目前，公司持續(xù)開發(fā)大型綜合性地產(chǎn)項目超過1000萬平方米，擁有土地儲備數(shù)千畝。
除了本次溢價拿地外，錦藝集團在呈貢還將開發(fā)另一個項目。擬開發(fā)地塊位于大漁片區(qū)撈魚河濕地公園旁，為泰國帕塔拉大健康項目。據(jù)悉，錦藝集團將和帕塔拉集團一同合作開發(fā)。云南房網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，錦藝置業(yè)旗下的錦藝安貞（廣州）投資合伙企業(yè)，在帕塔拉項目拿地公司昆明帕塔泰健康管理發(fā)展有限公司中持有56%的股權(quán)�？雌饋�，初來乍到的錦藝集團，對呈貢情有獨鐘，正在雄心勃勃地下一盤大旗。
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