1.1.2 昆明經(jīng)濟概況
2018年昆明全市地區(qū)生產(chǎn)總值達5206.90億元，同比增長8.40%；CPI增速1.70%；全市經(jīng)濟運行保持合理區(qū)間，社會消費 穩(wěn)中趨緩，企業(yè)效益較快增長，居民增收保持穩(wěn)定。
1.1.2 昆明經(jīng)濟概況
2018年昆明市社會消費品零售總額為2787.41億元，同比增長10.0%；金融機構(gòu)人民幣存款余額13618.77億元，同比增長 0.9%。
2018年昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成4449.93億元，同比上漲5.50%；房地產(chǎn)投資額為1839.88億元，約占全昆明規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的41.35%。
1.2.2 2019年3月昆明重要政策
1.2.4 昆明政策解析
昆明市出臺經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展“20條意見”
摘要：日前，昆明市政府印發(fā)《昆明市人民政府關(guān)于促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展20條措施的意見》，從持續(xù)擴大有效投資、堅決 打贏工業(yè)攻堅戰(zhàn)、加快培育增長新動能、充分挖掘消費市場潛力、持續(xù)擴大改革開放等5方面提出20條措施，進一步激發(fā)活力、釋放潛力、優(yōu)化環(huán)境，促進昆明經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。其中有關(guān)土地市場培育，昆明市提出今年要確保新增儲備土地3.8萬畝、供應(yīng)3.6萬畝以上，解決項目缺地、等地困境，其中主城區(qū)要完成不少于7400畝的住宅用地供應(yīng)。加大高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、呈貢 信息產(chǎn)業(yè)園等重點開發(fā)區(qū)規(guī)劃調(diào)整，挖掘用地潛力。加快“三舊”改造連片開發(fā)和城中村改造步伐，拓展城市發(fā)展空間，確保2019年完成800萬平方米“三舊”改造拆遷，拆除2500萬平方米違法違規(guī)建筑，加快實施“騰籠換鳥”。
銳評：如果能夠?qū)崿F(xiàn)，今年昆明主城的住宅用地供應(yīng)將比去年增 加25%，將解決項目缺地、等地困境，土地價格上漲的壓力也得到緩解；市場方面，這將大大緩解昆明市房價的上漲壓力，有利于穩(wěn)定市場供求；加大高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、呈貢信息產(chǎn)業(yè)園等重點 開發(fā)區(qū)的規(guī)劃調(diào)整，這些重點開發(fā)區(qū)的發(fā)展將得到提速；加快“三舊”改造連片開發(fā)和城中村改造步伐，停滯項目得以盤活，舊城改造提速，城市改頭換面，更多的企業(yè)將得到發(fā)展的機會。
1.2.4 昆明政策解析
昆明市下放土地審批權(quán)給主城5區(qū) 土地供應(yīng)或提速
摘要：昆明市政府公報，昆明最新的土地市場管理規(guī)定已經(jīng)生效。土地出讓新規(guī)亮點是，昆明市政府將把五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西 山區(qū)、呈貢區(qū)和陽宗海風景名勝區(qū)的具體建設(shè)項目土地供應(yīng)審批權(quán)授權(quán)給屬地政府（管委會），由屬地政府負責土地供應(yīng)審批和批后監(jiān) 管職責，繼續(xù)下放土地出讓審批權(quán)限；新規(guī)明確禁止為開發(fā)商“量身定制”土地，昆明市國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓條件由屬地政 府審批確定，禁止違規(guī)設(shè)定準入條件、競買人資質(zhì)等影響交易；禁止根據(jù)事先的招商、投資等協(xié)議為依據(jù)“量身定制”，擾亂土地出讓 程序。對擬出讓地提出了新的要求，如規(guī)定地塊必須達到“凈地”條件，確保地塊征收補償落實到位、土地權(quán)屬清晰、具備開發(fā)條件等 等。對于工業(yè)、商業(yè)綜合體、高檔酒店、高端商務(wù)辦公等項目用地，可以在保證公平公正前提下，結(jié)合產(chǎn)業(yè)特點、規(guī)劃建設(shè)、管理營運等要求設(shè)置出讓條件。同時鼓勵信譽好、有實力的房地產(chǎn)企業(yè)通過土地轉(zhuǎn)讓方式取得未動工項目土地使用權(quán)。
銳評：此舉的目的一：把土地審批權(quán)授予各區(qū)，這樣將會加速土地供應(yīng)速度，也會刺激各區(qū)之間的土地交易競爭，開發(fā)商將有更多拿地的機會；此舉的目的二：禁止為開發(fā)商“量身定制”，雖然土地類似的規(guī)定在以往的 土地出讓管理制度中早已有之，而實際上在具體的土地交易中，相關(guān)機構(gòu) 為大型開發(fā)商變相“量身定制”的做法卻屢見不鮮，中小企業(yè)往往知難而退，此次昆明市土地新規(guī)再次強調(diào)公平出讓，如果操作執(zhí)行到位，則有更多的中小企業(yè)能參與其中；此舉的目的三：昆明此前拿了地但久久沒有動工的擱淺項目，也將有機會通過轉(zhuǎn)讓土地的方式得以盤活。
1.2.4 昆明政策解析
昆明多家銀行首套房貸款利率下調(diào)至上浮10%
摘要：自深圳首套房貸款利率回調(diào)之后，記者從昆明市多家銀行了解到，首套房貸款利率已由此前的基準利率上浮15%降至 上浮10%。一國有商業(yè)銀行云南省分行個貸中心人士表示，由于供求關(guān)系發(fā)生變化，今年以來住房貸款利率已經(jīng)趨于平穩(wěn)，雖然部分銀行仍然對外表示首套房貸款利率為基準利率15%，但若是綜合條件達標的話，銀行也會酌情給予基準利率上浮10%的優(yōu)惠。在建行、郵儲銀行、中行等多家銀行網(wǎng)點，記者了解到，今年春節(jié)后，商業(yè)銀行首套房貸款利率已調(diào)整為基準 利率上浮10%�！叭羰强蛻舻男庞们闆r好、償貸能力強的話，向銀行申請后，首套房貸款利率能夠獲得基準利率上浮10%的優(yōu)惠。昆明市大多數(shù)國有商業(yè)銀行給予基準利率上浮10%的優(yōu)惠，但部分股份制商業(yè)銀行仍然是首套房首付20%，利率為基準利率上浮10%-15%。雖然各家銀行都紛紛對首套房貸款利率進行了調(diào)整，但卻并未對二套房貸款利率進行太大幅度的調(diào)整，仍為首付40%-45%，利率為基準利率上浮15%-20%。
銳評：今年房貸利率下降是大概率事件，目前雖然只有個別銀行能夠明確給予基準利率上浮10%的優(yōu)惠，但市場整體下調(diào)首套房、二套房貸款利率的時間應(yīng)該不會長，從現(xiàn)在市場的資金情況以及 樓市的成交量來看，未來，銀行在房貸上的資金會相對寬裕，剛性需求的人們可以趁此機會獲得較低成本的貸款。
1.3 宏觀環(huán)境小結(jié)
全國經(jīng)濟：國民經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級持續(xù)推進，發(fā)展質(zhì)量不斷提高。經(jīng)濟實力不斷增強，人民生活水平極大提高。2018年實現(xiàn)了總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進。
全國政策：雖然各地樓市政策出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整，但主要還是因地制宜，“房住不炒”的基本面并未出現(xiàn)變化。
昆明經(jīng)濟：從持續(xù)擴大有效投資、堅決打贏工業(yè)攻堅戰(zhàn)、加快培育增長新動能、充分挖掘消費市場潛力、持續(xù)擴大改革開放等5方面提出20條措施，進一步激發(fā)活力、釋放潛力、優(yōu)化環(huán)境，促進昆明經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。
昆明政策：昆明市房地產(chǎn)市場目前處于平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢，暫未出臺新的調(diào)控政策；目前主要從昆明市下放土地審批權(quán)給主城，新增儲備土地，緩解昆明市房價的上漲壓力，來穩(wěn)定市場預(yù)期。
2.1.1 土地供銷及樓面價月度走勢
本月土地供應(yīng)647.20畝，環(huán)比上漲283.48%，同比下降3.97%；成交291.64畝，環(huán)比下降28.05%，同比下降66.12%；樓 面價為8463.17元/㎡，環(huán)比上漲206.99%，同比上漲419.52%。
2.1.2 土地出讓金及單價走勢
本月土地成交單價1119.82萬元/畝，環(huán)比上漲58.50%，同比上漲164.33%。本月土地出讓金35.66億元，環(huán)比上漲 14.04%，同比下降10.43%。
2.2.1 各區(qū)域供銷對比
3月西市區(qū)、南市區(qū)、呈貢區(qū)、北市區(qū)、東市區(qū)有土地供 應(yīng)，共供應(yīng)14宗，面積647.20畝。
西市區(qū)供應(yīng)1宗，面積19.00畝，占比3%；南市區(qū)供應(yīng)7宗，面積227.72畝，占比35%；
呈貢區(qū)供應(yīng)3宗，面積208.02畝，占比32%；
北市區(qū)供應(yīng)2宗，面積122.59畝，占比19%；
東市區(qū)供應(yīng)1宗，面積69.59畝，占比11%。
3月僅北市區(qū)有4宗土地成交，面積291.64畝。
2.2.2 各板塊供銷價對比
本月北市、東市、官南、西山和呈貢板塊有土地供應(yīng)，供應(yīng)量最多的是官南板塊，為227.72畝；僅北市板塊成交291.64畝，樓面地價為8463.17元/㎡，因有2宗土地遭17家開發(fā)商哄搶，溢價率高達129.20%，所以整體樓面價較高。
2.3.1 各土地性質(zhì)供求占比
3月昆明純住宅用地供應(yīng)9宗，面積502.95畝，占比78%；3月昆明商業(yè)用地供應(yīng)4宗，面積107.61畝，占比16%；3月昆明商業(yè)兼容住宅用地無供應(yīng)；3月昆明住宅兼容商業(yè)用地供應(yīng)1宗，面積36.64畝，占比6%。
3月昆明純住宅用地成交2宗，面積122.87畝，占比42%；3月昆明商業(yè)用地成交1宗，面積24.61畝，占比9%；3月昆明商業(yè)兼容住宅無成交；3月昆明住宅兼容商業(yè)用地成交1宗，面積144.16畝，占比49%。
2.3.2 成交樓面價及溢價率月度走勢
土地市場住宅用地樓面地價8594.96元/㎡，環(huán)比上漲203.00%，同比上漲472.69%；商業(yè)用地樓面地價5361.88元/㎡，環(huán) 比上漲131.37%，同比上漲62.20%。本月住宅類用地溢價129.20%，商業(yè)類用地無溢價。
2.4 成交土地明細
3月29日，位于昆明市盤龍區(qū)龍泉街道辦事處的2宗土地，現(xiàn)場17家企業(yè)展開了激烈的競價爭奪，最終經(jīng)過105輪的競價，被 雅居樂不惜一切代價拿下，總價22.53億元，整體溢價率129.20%，標志著雅居樂正式入昆；3月27日，位于昆明市盤龍區(qū)龍泉街道辦事處的2宗土地，被恒大集團旗下子公司“云南德毅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”競得，預(yù) 計為恒大翡翠華庭后期地塊；昆明市盤龍區(qū)龍泉街道辦事處的1宗土地，由昆明龍溪華堂置業(yè)有限公司競得。
2.6 4月土地預(yù)成交明細
Ø4月預(yù)計4宗土地成交，面積為181.52畝，其中純住宅用地2宗，面積為88.59畝，住宅兼容商業(yè)用地1宗，面積為49.46畝， 商業(yè)兼容住宅用地1宗，面積為43.47畝。
2.7 4月土地已成交明細
4月已有10宗土地成交，面積為435.74畝，其中純住宅用地5宗，面積為291.50畝，住宅兼容商業(yè)用地1宗，面積為36.64畝， 商業(yè)用地4宗，面積為107.61畝。
2.8 土地市場小結(jié)
土地供銷價：本月土地供應(yīng)647.20畝，成交291.64畝，樓面價為8463.17元/㎡，單價1119.82萬元/畝，出讓金35.66億元。
區(qū)域情況：本月西市區(qū)、南市區(qū)、呈貢區(qū)、北市區(qū)、東市區(qū)有土地供應(yīng)，共供應(yīng)14宗，面積647.20畝；西市區(qū)供應(yīng)1宗，面 積19.00畝；南市區(qū)供應(yīng)7宗，面積227.72畝；呈貢區(qū)供應(yīng)3宗，面積208.02畝；北市區(qū)供應(yīng)2宗，面積122.59畝；東市區(qū)供 應(yīng)1宗，面積69.59畝。東市區(qū)、西市區(qū)、南市區(qū)和呈貢區(qū)有土地成交，共成交16宗，面積405.33畝，東市區(qū)成交4宗，面積 212.85畝；僅北市區(qū)有4宗土地成交，面積291.64畝。
板塊情況：本月北市、東市、官南板塊有土地供應(yīng)，供應(yīng)量最多的是官南板塊，為227.72畝；僅北市板塊成交291.64畝，樓 面地價為8463.17元/㎡，因有2宗土地遭17家開發(fā)商哄搶，溢價率高達129.20%，所以整體樓面價較高。
土地溢價：本月土地整體溢價63.63%。住宅類用地溢價129.20%，商業(yè)類用地無溢價。
土地流拍：本月無土地流拍。
4月土地預(yù)成交：4月預(yù)計4宗土地成交，面積為181.52畝，其中純住宅用地2宗，面積為88.59畝，住宅兼容商業(yè)用地1宗， 面積為49.46畝，商業(yè)兼容住宅用地1宗，面積為43.47畝。
4月土地已成交：4月已有10宗土地成交，面積為435.74畝，其中純住宅用地5宗，面積為291.50畝，住宅兼容商業(yè)用地1宗， 面積為36.64畝，商業(yè)用地4宗，面積為107.61畝。 總結(jié)：本月土地成交量處于低谷，但北部山水新城2宗土地受熱捧，遭17家開發(fā)商哄搶，最終被雅居樂不惜 一切代價拿下，溢價率129.20%，使得成交樓面價上漲。
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