昆明寫(xiě)字樓遭開(kāi)發(fā)商集體“嫌棄” 去年投資額下降26.9%

日前，昆明市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2018昆明市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，其中提到2018年昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅和商業(yè)投資同比增長(zhǎng)，但辦公樓投資卻同比下降了26.9%。綜合分析來(lái)看，去年昆明寫(xiě)字樓投資下降，與目前昆明寫(xiě)字樓庫(kù)存大、去化慢等原因不無(wú)關(guān)系。

昆明近3年來(lái)寫(xiě)字樓的供應(yīng)、銷(xiāo)售和成交價(jià)格（圖來(lái)源銳理數(shù)據(jù)）

根據(jù)昆明銳理數(shù)據(jù)，最近幾年昆明寫(xiě)字樓銷(xiāo)量基本呈下降趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2015年昆明寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積65萬(wàn)平方米，2016年銷(xiāo)量為46萬(wàn)平方米，2017年銷(xiāo)量56萬(wàn)平方米，2018年銷(xiāo)量?jī)H為39萬(wàn)平方米，去年平均每個(gè)月只賣(mài)出去了3.25萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓，去化速度相當(dāng)緩慢。

銳理數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年底昆明寫(xiě)字樓存量面積還有274萬(wàn)平方米，按照2018年月均去化3.25萬(wàn)平方米計(jì)算，即便不新增供應(yīng)面積，全部賣(mài)完需要83個(gè)月（大約7年時(shí)間），問(wèn)題是昆明寫(xiě)字樓仍在不斷開(kāi)發(fā)中，尤其是巫家壩，一大堆總部項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)中。

由于銷(xiāo)售難度大，近幾年來(lái)昆明寫(xiě)字成交均價(jià)幾乎沒(méi)有變化，2017年甚至比上一年還有下降，與同期的住宅價(jià)格走勢(shì)完全不可同日而語(yǔ)。銳理數(shù)據(jù)顯示：2016年昆明寫(xiě)字樓成交均價(jià)13044元/平米，2017年12018元/平米，2018年為13537元/平米，目前的成交價(jià)格低于住宅。

同時(shí)，寫(xiě)字樓租金也是一直上不去，云南房網(wǎng)調(diào)查顯示，昆明已經(jīng)投入使用的頂級(jí)寫(xiě)字樓中，順城雙塔、萬(wàn)達(dá)雙塔、昆明廣場(chǎng)、昆鋼大廈、俊發(fā)中心等寫(xiě)字樓的租金價(jià)格基本在每月每平方80-150元的水平，和前些年相比，昆明頂級(jí)寫(xiě)字樓的租金其實(shí)有所降低。

即將投入使用的昆明頂級(jí)寫(xiě)字樓——恒隆廣場(chǎng)樣板間

在寫(xiě)字樓庫(kù)存面積大、去化周期長(zhǎng)的背景下，昆明市和房企都在主動(dòng)控制寫(xiě)字樓產(chǎn)開(kāi)發(fā)量。

首先，最近3年來(lái)昆明是在規(guī)劃上減少了寫(xiě)字樓的審批，在多個(gè)地塊和片區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整，其中涉及了大部分的商業(yè)改住宅，還有部分項(xiàng)目將原本規(guī)劃的寫(xiě)字樓產(chǎn)品調(diào)整為了公寓，比如雙鐵韻城、置信銀河廣場(chǎng)、實(shí)力心城、俊發(fā)逸天峰等均進(jìn)行過(guò)類似的規(guī)劃調(diào)整，都是將寫(xiě)字樓改成了公寓。

其次，在昆明的開(kāi)發(fā)商也主動(dòng)減少在寫(xiě)字樓方面的開(kāi)發(fā)投資，有些甚至干脆回避寫(xiě)字樓項(xiàng)目，比如國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)前四大巨頭碧桂園、萬(wàn)科、恒大和融創(chuàng)，除碧桂園外都沒(méi)有寫(xiě)字樓項(xiàng)目。碧桂園也只是在接盤(pán)的昆明中心有部分寫(xiě)字樓，但此項(xiàng)目卻處于停工狀態(tài)。進(jìn)入巫家壩的房企雖然受制于規(guī)劃條件不得不開(kāi)發(fā)總部大廈（寫(xiě)字樓），可也都普遍將開(kāi)發(fā)時(shí)間置后，觀望情緒濃厚。昆明市場(chǎng)老大俊發(fā)地產(chǎn)，目前有10來(lái)個(gè)項(xiàng)目，但只有春之眼有寫(xiě)字樓物業(yè)。

盡管去年昆明寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資比上一年下降27%，可是昆明寫(xiě)字樓的庫(kù)存高峰可能還沒(méi)有真正到來(lái)，尤其是頂級(jí)寫(xiě)字樓，未來(lái)供應(yīng)量仍然十分龐大，因?yàn)槔ッ魇�大超高建筑全部都是�?xiě)字樓——?jiǎng)倓傋尦隼ッ鞯谝桓邩堑匚坏娜f(wàn)達(dá)雙塔，寫(xiě)字樓消化尚在進(jìn)行，新落成的昆明第一高樓——恒隆廣場(chǎng)，很快就要推出體量龐大的寫(xiě)字樓，而在它旁邊，更高的春之眼正在建設(shè)中。至于巫家壩，未來(lái)昆明第一高樓綠地東南亞中心的主體是寫(xiě)字樓，巫家壩另一塊限高達(dá)600米的土地，應(yīng)該也是開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓。這也就是說(shuō)，昆明至少還有3棟高度超過(guò)恒隆廣場(chǎng)的超高寫(xiě)字樓等待入市，而即將推向市場(chǎng)的恒隆廣場(chǎng)，寫(xiě)字樓單層面積高達(dá)3200平方米以上，幾乎是普通寫(xiě)字樓單層面積的兩三倍。

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