前幾天，昆明市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布了一條不起眼的調(diào)規(guī)信息，被調(diào)規(guī)的是盤龍區(qū)金星片區(qū)PL-JX2-G-01-01地塊，面積并不大，只有22.5畝，調(diào)規(guī)后地塊面積略有減小，少了約200平米；容積率則略有增加，從5.02提高到5.2；建筑密度也從25%增加到40%。但真正本質(zhì)的調(diào)整，是這塊地的性質(zhì)從交通站場用地變更為商務(wù)辦公和交通站場混合用地，而且商務(wù)辦公的比例占75%，成為大頭，交通站場反而變成了小頭。
昆明地鐵總部大樓所在地塊的土地性質(zhì)發(fā)生變更，商務(wù)辦公用地占絕大部分
由于被調(diào)規(guī)的地塊位置非常好，就在環(huán)城北路和北京路交叉口附近，火車北站南側(cè)，距離地鐵火車北站非常近，云南房網(wǎng)在網(wǎng)絡(luò)看到有人說調(diào)規(guī)以后意味著這里將建設(shè)一座高層寫字樓。
其實這種說法就屬于望文生義了，因為這個地塊早就有一幢高層辦公建筑，就是昆明軌道集團總部大樓，2020年就已投入使用。
投入使用不久的昆明軌道集團總部大樓
昆明地鐵總部大樓地塊原來是北站公交車場，在公交車場搬遷后原址建起了昆明軌道集團總部大樓和線網(wǎng)控制中心，所以土地性質(zhì)沒有變更，還是公共交通場站用地。這棟樓主樓有33層，屬于典型的高層商務(wù)建筑，當(dāng)年獲批的建筑面積就有10萬平米（地上地下），投入使用沒幾年，不可能在此地塊上再進行多大規(guī)模的建設(shè)。
既然地塊上已經(jīng)有超高建筑， 2016年項目建設(shè)行政審批公示上公布的建筑面積就已經(jīng)有77811平米（地上），已經(jīng)幾乎用盡了容積率，而且建成后大廈也早已作為昆明地鐵總部和線網(wǎng)控制中心使用，為什么規(guī)劃局又要調(diào)整地塊性質(zhì)，將原來純粹的交通場站用地，改為商務(wù)辦公混合交通場站用地，而且商務(wù)辦公的占比還高達75%？
綜合各方面信息看，這次土地性質(zhì)調(diào)整的真正原因可能只有一個，就是將昆明地鐵總部大樓從性質(zhì)上變更為一座真正的商務(wù)寫字樓，而占比25%的公共交通場站建筑，很可能只是裙樓部分，因為昆明地鐵線網(wǎng)控制中心其實就設(shè)在裙樓里，裙樓總共有5層，按照當(dāng)年的布局方案，現(xiàn)有6條線的TCC調(diào)度大廳設(shè)在裙樓4樓，將來建設(shè)的其余線路的調(diào)度大廳將設(shè)在2樓。
昆明地鐵火車北站就在昆明軌道集團總部大樓旁邊
如果原本屬于公共交通場站建筑的昆明軌道集團總部大樓變成一座商業(yè)寫字樓，出售、出租乃至抵押就變得名正言順，昆明地鐵對現(xiàn)有資產(chǎn)的運營處置就有了更靈活的選擇，但這并不意味著昆明軌道集團將另遷他處，要將這棟占據(jù)黃金位置的寫字樓進行市場化處置了，而是說在性質(zhì)上有了變化后，軌道集團確實在利用這棟寫字樓方面就有了更多方案。
昆明地鐵總部大樓投入使用不過4年，樓齡還非常年輕，交通條件極為優(yōu)越，旁邊的地鐵火車北站是目前昆明換乘線路最多的地鐵站，有3條線路在此換乘（2號線、4號線、5號線），大廈距離地鐵站口只有幾十米，可以說下樓即到，建筑本身也現(xiàn)代氣派，如果放在昆明寫字樓市場上也屬于比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，土地性質(zhì)變更后讓大樓本身的市場價值有了更充分體現(xiàn)，有利于昆明地鐵盤活資產(chǎn)。
雖然軌道集團總部大樓本來也有一部分樓層對外出租，今年10月軌道集團還發(fā)布過招租信息，將總部大樓的14樓、25樓和26樓的一部分拿出來出租，但是不是真正的寫字樓，市場價值是不一樣的。
對外出租的昆明軌道集團總部大樓25層
地還是那塊地，樓還是那棟樓，看上去多此一舉的調(diào)規(guī)背后，深層原因還是昆明地鐵債務(wù)負擔(dān)過重，資金壓力大。昆明軌道集團2023年度報告顯示，當(dāng)年底的負債總額達到1111.1億，今年截至前三季度的負債總額也達到了1029.3億。而房地產(chǎn)一直是各個城市地鐵營收和資產(chǎn)的重要組成部分，昆明地鐵從一開始建設(shè)，就同步獲得昆明諸多土地的開發(fā)資格，有些土地甚至并不在地鐵沿線，比如草海一帶的土地一級開發(fā)。土地開發(fā)委托收入一直是昆明地鐵營收的重要組成部分，投資性房產(chǎn)也是軌道集團的主要資產(chǎn)之一。
國內(nèi)多個城市的地鐵其實也非常依賴房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，深圳地鐵甚至是萬科集團的第一大股東。
但昆明地鐵的問題是如今房地產(chǎn)市場不景氣，土地一級開發(fā)投入很大可是營收卻在下降，所以盤活利用現(xiàn)有不動產(chǎn)就顯得非常重要，昆明地鐵總部大樓就屬于軌道集團手里相對比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。
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