特意來看你，（希望）把股價搞上去�！�
作為上海本地最大的上市房企，張玉良有一批“忠實”的小股東，面對股東們的強烈渴求，他則是雙手合十，微笑以示感謝。
5月16日下午，綠地控股在上海召開2018年度股東大會，主席臺上僅有張玉良一人，監(jiān)事會、財務(wù)部、董秘等管理層和部分獨董則分別坐在一邊與臺下，另外有22名股東及股東代表出席現(xiàn)場。
不少股東都是連續(xù)幾年都來參加股東大會，不時交頭分享各自的持股數(shù)和入手價，也有從外地趕來的股東，他們需要通過每年的年度股東大會向管理層傳達各自的訴求。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，本次股東大會共計審議11項議案，包括向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利3.00元的2018年度分紅方案；2019年，綠地房地產(chǎn)項目儲備權(quán)益土地總投資額計劃為1300億元。
此外，第9個和第10議案顯示，2019年綠地還計劃為下屬公司、下屬公司計劃互相之間提供總額不超過980億元的擔(dān)保額度，以及為董家渡項目公司提供300億元貸款擔(dān)保。
晚間發(fā)布的公告顯示，盡管上述議案全部通過股東審議，但對公司2019年度980億元的擔(dān)保額度，以及為董家渡項目提供300億擔(dān)保的兩個議案，均有超過1%的股東投出了反對票。
股民反對董家渡項目
股東會開場，依舊是由董秘王曉東介紹綠地2018年的業(yè)績表現(xiàn)及2019年展望。
數(shù)據(jù)顯示，2018年綠地控股實現(xiàn)營業(yè)收入3484億元，同比增長20%；利潤總額243億元，同比增長26%；歸母凈利潤114億元，同比增長26%。
其中，2018年房地產(chǎn)銷售額3875億元，其中67%是住宅，33%是商辦，年內(nèi)回款2968億元，回款率77%；大基建業(yè)務(wù)全年實現(xiàn)經(jīng)營收入1481億元，同比增長41%；新簽合同金額3162億元，同比增長63%。
截至目前，綠地共計擁有土地儲備1.5億平方米，其中在建1億平方米，擬開發(fā)5000萬平方米，2018年新增土地權(quán)益計容建筑面積4337萬平方米，其中75%為住宅，25%為商辦。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，對于2019年的市場走向，張玉良認為，雖然市場的走勢仍在高位且總體看穩(wěn)，但市區(qū)區(qū)域分化會日益嚴重，目前綠地的重點布局是在大都市城市群、中部六省和西南、西北兩個城市圈。
被問及年初121億元收購董家渡項目50%股權(quán)時，張玉良回應(yīng)稱，項目預(yù)計可銷售貨值約700億，會在今年三季度開始銷售，雖然自持比例高，但平衡現(xiàn)金流沒有問題，綠地還計劃為該項目提供300億元貸款擔(dān)保。
然而這種暢想并不能讓所有股東買賬。根據(jù)當天股東會決議公告，《關(guān)于為中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供擔(dān)保額度的議案》總同意票占比達98.7020%，但5%以下股東的表決情況中，該議案反對票合計達到了29.1059%。
數(shù)據(jù)顯示，綠地董家渡項目須自持辦公部分地上建筑面積不低于60%，十年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，項目的總投資預(yù)計高達700億元，目前項目已被命名為“綠地外灘中心”
盡管股東希望綠地的規(guī)模、利潤能更進一步，但在張玉良看來，近三年，綠地已經(jīng)進入了一個穩(wěn)定、健康，并保持相對較高增長的階段，“我們每年公告計劃是20%-30%的增長，但內(nèi)部落實的目標還會高10%-15%。”
控負債、利潤率與基建質(zhì)疑
另外，較低的利潤率和高負債也是綠地一直被質(zhì)疑的表現(xiàn)，現(xiàn)場也有小股東提問“如何平衡規(guī)模與現(xiàn)金流”“房價上漲利潤率卻反而下降”等問題。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，據(jù)董秘介紹，2018年綠地的有息負債2689億元，同時較年初減少71億元。張玉良也表示未來會繼續(xù)控制負債，但他也指出公司很大部分負債是預(yù)收賬款。
利潤表現(xiàn)方面，張玉良解釋稱，房地產(chǎn)的結(jié)算具有滯后性，因此并不是房價上漲就能立即反映在企業(yè)的數(shù)據(jù)上。他透露綠地有6000億已售正在結(jié)算，其中有33%甚至是已經(jīng)竣工的物業(yè)。
不過，相對于同行，綠地27%的毛利率表現(xiàn)確實難以稱得上優(yōu)秀，更有不少觀點質(zhì)疑基建業(yè)務(wù)低毛利率拉低了綠地的整體表現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示去年基建業(yè)務(wù)全年營收1481億元，利潤卻僅有30多億元。
對此，張玉良不以為然，他一再指出綠地多元化戰(zhàn)略發(fā)揮的協(xié)同作用，同時強調(diào)基建業(yè)務(wù)收款的可靠性。
“基建項目的收款很快，很可靠，另外ROE也有一定保證，在14%-15%，不然公司也不會投。”
對于綠地控股整體的ROE，張玉良也十分滿意，“2018年公司凈資產(chǎn)收益率有17.14%，這個數(shù)字是央企的4倍，是上海國有企業(yè)的2倍，當然綠地還有很大成長空間�！�
他同時補充到，相比民營企業(yè)，綠地由于機制問題，效率還是較低，另外產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也是導(dǎo)致利潤較同行低的因素。
值得一提的是，過去幾年，綠地大基建業(yè)務(wù)的快速發(fā)展基本圍繞參與國企混改展開，一方面是響應(yīng)中央政策，另一方面也為綠地擴大迅速營收提供幫助。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2015年至今，綠地一共斥資約47億元收購省屬建工集團，張玉良透露未來綠地還會參加更高層面的混改，目前正在推進，以公告發(fā)出為準。
“刺激股價需要非常規(guī)措施”
“今年分紅比去年多了五毛錢，也可以了�！憋@然對于大多數(shù)小股東而言，股價、分紅或許才是他們最關(guān)心的事，對市值的管理也成為綠地股東會必被問及的問題。
一位成都來的股民就表示，入手綠地兩年，公司的利潤表現(xiàn)和股價并沒有隨著房地市場的上漲而提升，言語間帶著不滿與“怨氣”。
頗為無奈的張玉良則始終保持笑容，“很遺憾股價沒漲，表示歉意。”他坦言，綠地市值確實與公司表現(xiàn)不匹配，一直在努力改善，但同時指出有些改善需要非常規(guī)性措施。
具體而言，張玉良表示，“品牌的發(fā)展，加強與資本市場對接，這些都需要去做。另外有一點，綠地的股東一直比較穩(wěn)定，所以市值的增長也不大，如果能有重要股東的變化或許會更有幫助。”
為此，他還舉例稱，“昨天紅星美凱龍剛剛宣布獲得阿里的增資，今天一天就漲了10%�！�
事實上，自2015年上市以來，除平安大量減持并退出外，綠地的股東結(jié)構(gòu)一直比較穩(wěn)定，盡管2018年6月30日有89.45億股的限售股份解除了限售，但持有者上海格林蘭、上海地產(chǎn)集團、上海城投集團并未減持，依舊維綠地的前三大股東，共計持股超過75%。
另外持股超過1%的股東則為天宸股份、中國證券金融股份、香港中央結(jié)算有限公司，分別持有2.29%、2.9%和1.5%。
此外，2016年綠地提出的定增計劃，管理層表示也還在努力中，“目前已提交了第八次的更新材料，排隊相對靠前，如果監(jiān)管層面放開，希望可以早點順利通過，不過價格肯定是按最新的市場價格�！�
資料顯示，2016年初，剛上市不久的綠地曾提出募資規(guī)模達301.5億元的定增方案，發(fā)行價格14.51元/股，隨后綠地下調(diào)融資金額至157億元。
但由于A股監(jiān)管層面的因素，非空開發(fā)行股票一直處于暫停階段，包括陽光城在內(nèi)的千億規(guī)模房企也有尚待通過的定增發(fā)行計劃。
本站轉(zhuǎn)載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權(quán)異議，請在3個月內(nèi)與本站聯(lián)系刪除或協(xié)商處理。凡署名"云南房網(wǎng)"的文章未經(jīng)本站授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載。爆料、授權(quán)：news@ynhouse.com。
熱門評論