“限墅令”下的昆明別墅市場(chǎng) “最后的晚餐”還有幾個(gè)席位？

擁有一棟別墅，遠(yuǎn)離塵囂、清靜閑適、庭院花香彌漫、遠(yuǎn)處湖光山色……閑來(lái)無(wú)事邀朋喚友小聚酌情，愜意的別墅生活是許多人的夢(mèng)想。但作為住宅產(chǎn)品中最特別存在，別墅也一直面臨著諸多政策方面的限制，加上低密屬性的土地資源日益稀缺，大有要讓別墅告別市場(chǎng)的趨勢(shì)。

“限墅令”后昆明別墅產(chǎn)品供應(yīng)堪憂(yōu)

2019年4月，住建部下發(fā)的《關(guān)于別墅項(xiàng)目建設(shè)審批有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確提出：“各省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，同時(shí)，對(duì)已建、在建、在批、特批的別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理�！�

云南省隨后按照住建部要求，也要求各市各地開(kāi)始梳理獨(dú)棟、雙拼別墅項(xiàng)目。這一次清查整治被媒體稱(chēng)為再次發(fā)布“限墅令”，未來(lái)別墅項(xiàng)目的審批會(huì)越來(lái)越難，別墅產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越稀缺。

盡管別墅越來(lái)越少，但昆明人對(duì)高品質(zhì)人居的需求依舊沒(méi)有減少。縱觀昆明過(guò)去四年別墅市場(chǎng)，2015-2018四年里別墅市場(chǎng)供應(yīng)量總和為148萬(wàn)方，成交量總和為173萬(wàn)方，其中2017年別墅供需不平衡最為明顯，供需比幾乎接近1比2，昆明別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片供不應(yīng)求的普遍態(tài)勢(shì)。

2017年以來(lái)昆明別墅市場(chǎng)供需逆轉(zhuǎn)：2019年供應(yīng)持續(xù)下降、需求不減反增

在別墅審批趨于嚴(yán)格的政策背景下，昆明的別墅產(chǎn)品后續(xù)供應(yīng)堪憂(yōu)，而對(duì)于不多的存量別墅來(lái)說(shuō)，物業(yè)價(jià)值將更進(jìn)一步提升。

別墅要靠著“�！�

昆明城區(qū)市場(chǎng)在售的別墅項(xiàng)目本身就少，主要集中在東南、滇池、呈貢、官南、東白沙、世博片區(qū)，除去東南板塊外，其他區(qū)域的供求關(guān)系明顯失衡，普遍是需求量大于供給量。其中滇池和呈貢板塊最為明顯，供銷(xiāo)比甚至接近1比3，另外，官南板塊也出現(xiàn)供不應(yīng)求狀況，足見(jiàn)滇池周邊別墅的受歡迎程度。

當(dāng)然滇池片區(qū)出現(xiàn)這樣的供需不平衡實(shí)屬正常，由于別墅產(chǎn)品對(duì)于優(yōu)質(zhì)環(huán)境資源的高標(biāo)準(zhǔn)要求，導(dǎo)致昆明最好的別墅項(xiàng)目一定要靠近滇池，從早年的度假區(qū)到三個(gè)半島，再到度假區(qū)大漁片區(qū)和古滇片區(qū)，一個(gè)奔來(lái)眼底的五百里滇池，遠(yuǎn)眺秀美的睡美人山，滇池沿岸別墅依山傍水，正是上天賦予昆明最適合打造高端別墅的風(fēng)水寶地，靠近滇池的別墅自然成為購(gòu)買(mǎi)別墅的首選，因此滇池周邊尤其是沿湖岸區(qū)域就是昆明別墅毫無(wú)疑問(wèn)的主力供銷(xiāo)區(qū)域。

有需求自然會(huì)有供給，因此，昆明城區(qū)不算多的別墅產(chǎn)品，占據(jù)區(qū)位和生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，價(jià)格偏高，但是數(shù)量相對(duì)較少。一方面，滇池周邊產(chǎn)品在“限墅令”的疊加作用下，明顯更受歡迎，另一方面，昆明市以“大健康之城”為核心定位，日后別墅類(lèi)產(chǎn)品將備受青睞，而距離昆明主城不遠(yuǎn)同時(shí)又能緊靠滇池的別墅勢(shì)必成為搶手產(chǎn)品。

最稀缺：滇池東岸最后兩片別墅用地之一

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前昆明主城滇池周邊在售和待售別墅產(chǎn)品屈指可數(shù)，其中區(qū)位、景觀、環(huán)境、配套、產(chǎn)品各方面均不錯(cuò)的項(xiàng)目更是鳳毛菱角，北大資源紫境府主打的中式合院就是其中的佼佼者。

紫境府作為千億國(guó)企北大資源首個(gè)入昆紫境系產(chǎn)品，以《徐霞客游記》為原型，于滇池邊打造純墅作物業(yè)，構(gòu)建新中式墅作院落，距離擴(kuò)建后的國(guó)家準(zhǔn)4A級(jí)撈魚(yú)河濕地公園約300米，距離滇池600米左右。

項(xiàng)目在保證高品質(zhì)人居條件的情況下，避免了別墅普遍存在的居住功能單一性，不僅可以享受富氧氣候，森林綠地，憑借獨(dú)一無(wú)二的前排視野眺望滇池，同時(shí)還與城市中心保持較近距離。項(xiàng)目配套餐飲服務(wù)中心、高端會(huì)談中心、游泳館健身房，娛樂(lè)中心、購(gòu)物中心與私人影院，另有品牌美容機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，醫(yī)療保健中心、北大醫(yī)療相結(jié)合提供醫(yī)療保障，區(qū)位、配套、環(huán)境等方方面面都決定了它的不可復(fù)制性和稀缺性。

同時(shí)，項(xiàng)目采用新派云法打造園林景觀，融入皇家御苑的人文禮序新中式風(fēng)格，將傳統(tǒng)造園技藝融合現(xiàn)代設(shè)計(jì)，以明代《徐霞客游記·滇游日記》中的曼妙場(chǎng)景為原型，將山、水、云、畫(huà)、石、林、溪，幻化到府院場(chǎng)景中去，設(shè)計(jì)五大水中庭，并利用水溪，將其串聯(lián)。

北大資源紫境府首推的約228—240平米中式合院的產(chǎn)品定位也很有殺傷力，拓展后使用面積約442—570平米，贈(zèng)送約50㎡觀景露臺(tái)，無(wú)論是從使用面積還是設(shè)計(jì)理念都貼合了昆明的別墅主流需求，從近年來(lái)昆明別墅成交情況看，總價(jià)在400-600萬(wàn)之間的合院產(chǎn)品已成為別墅市場(chǎng)主打。

從整體看，昆明未來(lái)新的別墅項(xiàng)目肯定越來(lái)越少，畢竟別墅的存在約等于低容積率低密度的土地供應(yīng)，基于土地集約利用的政策，未來(lái)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度必然持續(xù)收緊，而對(duì)于滇池沿岸這樣的熱點(diǎn)區(qū)域更是如此。同時(shí)隨著對(duì)別墅產(chǎn)品的審批趨于嚴(yán)格，勢(shì)必影響昆明主城的別墅供應(yīng)量，“最后的晚餐”也因稀缺而珍貴，有意出手的話(huà)，宜早不宜遲，目前北大資源紫境府VIP客戶(hù)全城火熱招募中，辦理即可享2%優(yōu)惠。

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