12月12日，在深圳大本營，郁亮出現(xiàn)為萬科物業(yè)站臺，同行的還有萬科物業(yè)集團首席執(zhí)行官朱保全。
活動現(xiàn)場，萬科物業(yè)宣布與戴德梁行聯(lián)合成立一家新公司——萬物戴德梁行資產(chǎn)服務(wù)有限公司，在大中華區(qū)整合商業(yè)物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)。
這是繼去年7月萬科物業(yè)宣布以首次公開募股定價的方式，購買戴德梁行4.9%的股份，成為其第四大戰(zhàn)略股東后，雙方合作的進一步動態(tài)。
戴德梁行方面表示，新公司由雙方股東注入資產(chǎn)包構(gòu)成，聚焦在商業(yè)物業(yè)與設(shè)施管理領(lǐng)域，主要業(yè)務(wù)包括商業(yè)物業(yè)及資產(chǎn)管理、綜合設(shè)施管理。
新公司管理層也分別來自雙方團隊，其中，首席執(zhí)行官由原戴德梁行大中華區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部主管葉世源擔(dān)任，首席財務(wù)官由原萬科物業(yè)政企商業(yè)服務(wù)事業(yè)部管理合伙人莫凡擔(dān)任。
此外，新公司是董事會持股，董事會由雙方都派人。股權(quán)比例上，則是萬科更大一些。
盡管郁亮罕有地出席了活動，但現(xiàn)場他并未發(fā)言，而由朱保全應(yīng)對一眾媒體。
朱保全將雙方的合作形容為大中華區(qū)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的一次重量級、里程碑式的整合，并認(rèn)為新的航母將會誕生，“雙方的合作不僅是業(yè)務(wù)整合，更是優(yōu)勢資源的聯(lián)盟。這個公司今天有多大不重要，雙方基因注入后，在中國會誕生新的航母。”
顯然，對于成立了29年并一直以住宅管理為主的萬科物業(yè)來說，和戴德梁行的合作意味著對其商辦業(yè)務(wù)缺陷的彌補。
而外界更關(guān)注的是，在物業(yè)公司上市成風(fēng)口時，這家全年營收規(guī)模位于行業(yè)第一的物業(yè)公司何時才會啟動上市？
對此，朱保全的回答依舊諱莫如深，“這當(dāng)然要看郁總的�！�
商辦缺陷
事實上，萬科物業(yè)并非沒有上市的目標(biāo)，去年底郁亮就曾提出，“萬科物業(yè)到千億級之前，不上市”。
這是一顆想要做物業(yè)股龍頭的野心，然而萬科物業(yè)的實力能否配得上郁亮的野心？
在商辦業(yè)態(tài)上的不足顯然給予了萬科物業(yè)否定的答案。
從管理規(guī)模和營收表現(xiàn)來看，成立于1990年的萬科物業(yè)一直都是行業(yè)的“領(lǐng)頭羊”。
數(shù)據(jù)顯示，萬科物業(yè)2018年的營業(yè)收入達到98億元，同比增長33%；2019年上半年，萬科物業(yè)服務(wù)收入達52.83億元，同比增長27.1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先所有已上市的物業(yè)公司。
但是，過于依賴萬科集團和單一的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，萬科物業(yè)也不免顯得有些偏科。
截至2018年12月底，萬科物業(yè)已布局中國83個大中城市，合同項目共計2844個，其中住宅項目2209個，商企項目635個，合同面積突破5.3億平方米。
有資深物業(yè)業(yè)內(nèi)人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，“萬科原來只做自己的業(yè)務(wù)，直到2015年才開始全面市場化，因此難免遇到一些問題�！�
上述人士舉例稱，原來萬科物業(yè)只做萬科的項目，這類樓盤品質(zhì)相對較好，但社會上的樓盤就千差萬別，所以萬科業(yè)務(wù)進入市場后也碰到一些困難和問題，從溫室中走出來肯定要面對風(fēng)雨，怎幺度過風(fēng)雨也是他們未來需要思考的。
與此同時，為了培育除住宅業(yè)務(wù)外新的經(jīng)濟增長點，2018年10月，萬科物業(yè)整合了商企物業(yè)的管理資源和專業(yè)能力，推出了“萬物商企”子品牌，并提出“住宅商企，兩翼齊飛”戰(zhàn)略。
然而，由于寫字樓和住宅管理的商業(yè)邏輯不同，缺乏商業(yè)基因的萬科想要做好商辦項目的資管服務(wù)并不容易。
朱保全對此也毫不諱言，“即便是萬物商企發(fā)展得很好，但外界對萬科物業(yè)的品牌認(rèn)知還是停留在住宅。我個人也還是更熟悉住宅，所以才跟別人合作商企�！�
與此同時，在做寫字樓物業(yè)管理時，由于沒有配套資產(chǎn)服務(wù)，萬科物業(yè)也一直沒有涉及租賃、大宗交易等業(yè)務(wù)。
“所以當(dāng)我們?yōu)檫@類客戶服務(wù)的時候，他們往往問我們能不能提供租賃和大宗交易，這個過程蠻尷尬的�！敝毂Ｈ缡钦f。
為此，萬科物業(yè)選擇與擁有相關(guān)產(chǎn)品線和人才團隊的戴德梁行合作。
資料顯示，新公司萬物戴德梁行資產(chǎn)服務(wù)有限公司在大中華區(qū)的商業(yè)物管和設(shè)施管理的項目覆蓋80多個城市，管理物業(yè)項目超1000個，員工人數(shù)超過2萬人。
對于新公司資產(chǎn)包的構(gòu)成，朱保全現(xiàn)場回應(yīng)稱，“資產(chǎn)包就是雙方原來服務(wù)的客戶，以企業(yè)辦公和寫字樓為主�！彼瑫r強調(diào)，雙方是以這個合資公司為主體，不會再各自拓展這個業(yè)務(wù)。
至于新公司資產(chǎn)包的規(guī)模，朱保全的并未直接回答，“這個在一點一點往里面裝。希望未來萬科物業(yè)商企和住宅業(yè)務(wù)比例可以做到1：1，并形成賽馬機制。”
上市籌碼
盡管郁亮曾強調(diào)要讓萬科物業(yè)與資本市場保持距離，但回顧萬科物業(yè)過去幾年的發(fā)展，從全面市場化開始，做大規(guī)模就一直是其追逐的目標(biāo)。
另一方面，在萬科提出要“穩(wěn)固基本盤，修枝剪葉”后，卻沒有修剪掉物業(yè)業(yè)務(wù)，也說明物業(yè)仍是萬科重要的基本盤。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，2015年，萬科物業(yè)開始走向市場化，并于當(dāng)年接管377個非萬科開發(fā)的住宅項目，合同管理面積達2.1億平方米。
2016年到2018年，萬科物業(yè)分別收購了16家、7家和3家地方型物業(yè)公司，擴大其管理面積、增加營收的同時也提升了管理成本。
而隨著收購規(guī)模的減少，近兩年萬科物業(yè)營收的增幅也逐漸縮小。
數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，萬科物業(yè)服務(wù)收入52.83億元，同比增長27.1%，漲幅較2016-2018年回落幅度較大。
因此，與戴德梁行合作開展商企業(yè)務(wù)也成為萬科物業(yè)擴大在管規(guī)模的重要渠道。
據(jù)朱保全透露，“目前雙方的合作還是以大中華區(qū)為主。而國際化更多是一種連接，比如外資公司想進中國，或者中資企業(yè)想出海，我們可以介紹到他們那邊�！�
至于能都推動萬科物業(yè)成為千億市值公司，朱保全并未正面回應(yīng)，“保利物業(yè)好像馬上要上市，看保利的表現(xiàn)。”
雖然新公司成立為萬科物業(yè)帶來了不少利好，但雙方的合作也曾經(jīng)歷一番坎坷。
一方面，由于雙方中資與外資的身份，尤其萬科是混合所有制企業(yè)，新公司的成立并不容易。
據(jù)朱保全透露，所謂“書同文，車同軌”，雙方是經(jīng)歷了18個月的談判才最終達成合作，“我們是包干制，他們是酬金制，雙方計算合同的價格很難，在發(fā)展的要求上也不太一樣。”
此外，有物業(yè)公司高層則對觀點地產(chǎn)新媒體稱，“外資的模式?jīng)Q定了戴德梁行并不會將所有業(yè)務(wù)都給萬科，而且國內(nèi)的商辦企業(yè)越來越成熟，外資在國內(nèi)已經(jīng)在退步，個人認(rèn)為這對萬科物業(yè)上市的推動意義不大。”
另外，從營收構(gòu)成上，增值服務(wù)性的占比和絕對值收入較少，也反映出萬科物業(yè)目前仍是一家傳統(tǒng)模式的物業(yè)公司。
要達到郁亮的要求，萬科物業(yè)仍需要面對更多市場的挑戰(zhàn)和磨合。
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