劉水：新時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)之“因城施策”

“新時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”由“因城施策”、“房住不炒”、“購租并舉”、“住有所居”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具”等，一系列新理念新措施共同組成的政策框架體系。毫無疑問，“因城施策”是新時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要組成部分，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要?jiǎng)?chuàng)新，必將對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生影響�！耙虺鞘┎摺蹦軠p小不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)共振、減小房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，拉長房地產(chǎn)周期，但潛藏風(fēng)險(xiǎn)蔓延特性。

1、新時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

“十八大”以來，中央實(shí)施了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的新理念、新政策，如“房住不炒”、“購租并舉”、“住有所居”、“全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具”，這些共同構(gòu)成了“新時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”政策框架。政策框架，通常指在一定時(shí)期、一定的政策目標(biāo)下，由相互聯(lián)系、相互影響的政策構(gòu)成的完整有機(jī)體系�！白∮兴�居”是房地產(chǎn)政策目標(biāo)，“房住不炒”是對(duì)房地產(chǎn)的新定位，“購租并舉”是房地產(chǎn)新發(fā)展理念，“因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是長效管理機(jī)制，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具”是短期管理措施，由這些房地產(chǎn)政策目標(biāo)、定位、發(fā)展理念、長效機(jī)制、短期措施共同組成了“新時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”。與之前房地產(chǎn)政策相比，“新時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)”有新的房地產(chǎn)目標(biāo)、定位、有新的發(fā)展理念，并且是長效機(jī)制和短期管理相結(jié)合，對(duì)這些都有清晰明確的表述。新的定位、新發(fā)展理念、長效機(jī)制和短期管理為達(dá)成“目標(biāo)”服務(wù)，長效機(jī)制和短期管理是對(duì)新定位和新發(fā)展理念的貫徹和落實(shí)，這些就構(gòu)成了一個(gè)相互聯(lián)系的、有內(nèi)在邏輯的政策體系。對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)者來說，要全面把握和理解新時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

2、“因城施策”政策沿革

“因城施策”政策演化路徑為：分類指導(dǎo)-分類調(diào)控-因地施策-因城施策。毫無疑問，“因城施策”是新時(shí)代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要組成部分，是新一屆領(lǐng)導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策的重要?jiǎng)?chuàng)新。通過梳理近幾年住建部的“全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”、《政府工作報(bào)告》、“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”，這些重要事件是觀察房地產(chǎn)政策形勢(shì)動(dòng)向的重要窗口，發(fā)現(xiàn)“因城施策”政策的形成有一個(gè)明顯脈絡(luò)。在2013年12月“全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”上，時(shí)任住建部部長的姜偉新部署2014年工作時(shí)指出：“要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對(duì)性，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導(dǎo)。房?jī)r(jià)上漲過快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房?jī)r(jià)開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量�！边@是官方首次提出“分類指導(dǎo)”調(diào)控思路。

2014年3月《政府工作報(bào)告》指出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求”，進(jìn)化為“分類調(diào)控”。 2015年3月《政府工作報(bào)告》指出“堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”又進(jìn)化為“因地施策”。2015年12月“全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”上，時(shí)任住建部部長陳政高指出“進(jìn)一步落實(shí)地方調(diào)控的主體責(zé)任，實(shí)施分城施策、分類調(diào)控�！苯�(jīng)過分類調(diào)控-因地施策，2015年12月“分城施策 ”調(diào)控思想初步形成。

其后，2016年-2018年，中央政府《政府工作報(bào)告》、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)調(diào)控“因城施策”。2019年“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”指出，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制”。

3、“因城施策”減小市場(chǎng)共振，降低房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整深度相比前幾輪明顯較小。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變化明顯，根據(jù)全國商品房銷售面積增速變化，前幾次周期的“谷底”分別是2008年Q4、2012年Q1和2015年Q1，同比降幅分別為19.7%、13.6%和9.2%，也是市場(chǎng)調(diào)整深度。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，自2016年Q3房地產(chǎn)政策調(diào)控以來，銷售面積增速持續(xù)下降（見下圖），2019年Q2降幅達(dá)到1.8%。從政策來看，2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)再繼續(xù)加碼，很可能是邊際調(diào)整，“政策底”以出現(xiàn)�！罢�策底”預(yù)示著馬上到來“市場(chǎng)底”。根據(jù)數(shù)據(jù)，2019年Q3全國商品房銷售面積降幅為0.1%，降幅比二季度明顯縮小，表示本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底回穩(wěn)。也就是說本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整深度是“下降1.8%”，前幾輪的市場(chǎng)調(diào)整深度下降幅度接近10%，甚至是接近20%，相比前幾個(gè)周期，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整深度明顯較小。

“因城施策”是本輪房地產(chǎn)調(diào)整深度較小的最重要原因，“因城施策”減小市場(chǎng)共振。前幾輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控都是采取“一刀切”措施，無論是大城小城還是有病沒病全同時(shí)一起吃藥，造成大中小城市以及一二三線、四五線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)調(diào)整，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)共振。物理學(xué)中，物體出現(xiàn)共振，振幅就會(huì)加大。同樣，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)共振，也會(huì)加大市場(chǎng)振幅，也即是加大市場(chǎng)調(diào)整深度。本輪房地產(chǎn)政策調(diào)控主題思路是“因城施策”，也是與之前調(diào)控最大的不同，避免了政策“一刀切”，也避免了市場(chǎng)共振，以至于振幅較小，本輪市場(chǎng)調(diào)整深度也較小。另外，減小市場(chǎng)共振，能降低全國整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)的張力，減小對(duì)金融系統(tǒng)的壓力，能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

4、“因城施策”拉長房地產(chǎn)周期

觀察商品房銷售面積增速曲線（見上圖），按照谷-谷的原則劃分周期，最近這個(gè)周期為2015年Q1-2019年Q2，分為上行階段和下行階段，共經(jīng)歷了18個(gè)季度，而下行階段有13個(gè)季度，3年多時(shí)間。而前兩個(gè)周期分別是2008年Q4-2012年Q1,2012年Q1-2015年Q1，經(jīng)歷時(shí)間分別是14個(gè)季度和10個(gè)季度�？梢钥闯霰据喎康禺a(chǎn)周期明顯較長，單單下行階段（13個(gè)季度）的時(shí)間就相當(dāng)于之前一個(gè)周期的時(shí)間�！耙虺鞘┎摺弊尫康禺a(chǎn)市場(chǎng)更加有韌性，放慢了市場(chǎng)調(diào)整速度，因城拉長了市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間。

5、“因城施策”副作用：潛藏風(fēng)險(xiǎn)蔓延

“因城施策”就是各個(gè)城市根據(jù)自己房地產(chǎn)市場(chǎng)情況出臺(tái)實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策�！耙虺鞘┎摺必瀼亓司珳�(zhǔn)調(diào)控的思維，是具體問題具體分析，不是胡子眉毛一把抓，不是簡(jiǎn)單粗暴“一刀切”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控治理的進(jìn)步。實(shí)際中的“因城施策”，都屬于“亡羊補(bǔ)牢”式，只有羊丟了才會(huì)修理羊圈，有滯后性，是事后補(bǔ)救，也就是只有房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)過快上漲、房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過熱，地方政府才會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱往往是從一線城市先開始，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱，一線城市調(diào)控，投資投機(jī)套利需求就會(huì)外溢到二線城市，然后二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，繼而出臺(tái)調(diào)控政策。依次類推，三線過熱-三線調(diào)控，四五線過熱-四五線調(diào)控。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱就會(huì)從一二線城市蔓延遍及三四五線城市，也會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由一二線城市蔓延遍及三四五線城市，甚至全國。“因城施策”潛藏風(fēng)險(xiǎn)蔓延特性。

劉水 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士  觀點(diǎn)地產(chǎn)專欄作者

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