美國貨幣政策調(diào)整對全球流動(dòng)性、利率水平、大宗商品價(jià)格、通脹壓力、各國貨幣政策、國際資本資產(chǎn)配置等等均產(chǎn)生了廣泛而深入的影響。
北京時(shí)間3月3日23時(shí)，美聯(lián)儲將基準(zhǔn)利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，還將IOER降低50基點(diǎn)至1.1%。美國聯(lián)邦公開市場委員會表示美國經(jīng)濟(jì)基本面依然強(qiáng)勁。
美元緊急降息，上一次先例還是在2008年雷曼兄弟倒閉后，以及2008年10月將利率下調(diào)了50個(gè)基點(diǎn)。
美聯(lián)儲在一份聲明中說：“新冠狀病毒對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)構(gòu)成了不斷變化的風(fēng)險(xiǎn)。““鑒于這些風(fēng)險(xiǎn)，為了支持實(shí)現(xiàn)其最大的就業(yè)率和價(jià)格穩(wěn)定目標(biāo)，聯(lián)邦公開市場委員會今天決定降低聯(lián)邦基金利率的目標(biāo)范圍�！贝饲笆袌鲆恢缕毡轭A(yù)期美聯(lián)儲將采取一些行動(dòng)，并預(yù)期在3月末的會議上宣布降息50個(gè)基點(diǎn)。
那么對于市場的影響如何？簡單的說：首先：這只是開始，全球降息潮出現(xiàn)。歐洲央行行長拉加德2日聲明稱，新冠病毒爆發(fā)是一個(gè)快速發(fā)展的狀況，給經(jīng)濟(jì)前景和金融市場的運(yùn)作帶來風(fēng)險(xiǎn)。歐洲央行正在密切監(jiān)視事態(tài)發(fā)展及其對經(jīng)濟(jì)，中期通脹和貨幣政策傳導(dǎo)的影響。拉加德說，“我們隨時(shí)準(zhǔn)備采取必要的針對性措施，并與潛在風(fēng)險(xiǎn)相稱。”
3月3日，兩家央行同步降息。澳大利亞聯(lián)儲宣布將3月現(xiàn)金利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至0.50%。該行稱3月當(dāng)季的GDP增長可能明顯較弱。馬來西亞央行將隔夜政策利率下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，至2.50%。新冠病毒疫情在第一季度將主要通過旅游業(yè)和制造業(yè)影響該國經(jīng)濟(jì)。
而普遍性預(yù)測，未來美國幾個(gè)月內(nèi)還將有50個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)空間。經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）3月2日發(fā)布最新世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告，將2020年經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期從2.9%下調(diào)至2.4%，并警告世界經(jīng)濟(jì)面臨金融危機(jī)以來的“最大危險(xiǎn)”。
各界對于中國進(jìn)一步定向降準(zhǔn)、降息的預(yù)期也在攀升。其實(shí)判斷美元降息對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響，主要就是判斷中國會不會跟隨降息！而這一點(diǎn)毋容置疑。前期央行針對疫情影響，在流動(dòng)性供給和利率水平能降低等方面已經(jīng)出臺了不少政策措施，當(dāng)前要做的是讓政策落實(shí)到位，并觀察政策效果如何。
各界對于中國進(jìn)一步定向降準(zhǔn)、降息的預(yù)期也在攀升。其實(shí)判斷美元降息對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響，主要就是判斷中國會不會跟隨降息！而這一點(diǎn)毋容置疑。前期央行針對疫情影響，在流動(dòng)性供給和利率水平能降低等方面已經(jīng)出臺了不少政策措施，當(dāng)前要做的是讓政策落實(shí)到位，并觀察政策效果如何。
當(dāng)然，如果數(shù)據(jù)太差，不排除在3月底出現(xiàn)明顯的降準(zhǔn)等政策。過去幾年的美元加息區(qū)間里，對于中國房地產(chǎn)利空居多，但如果美元進(jìn)入降息區(qū)間，對于中國房地產(chǎn)肯定利多。
那么美聯(lián)儲的降息對中國房地產(chǎn)市場的影響主要有幾點(diǎn)：
第一：國內(nèi)降息也是難免，很快會出現(xiàn)存款降息！當(dāng)下大部分市場都在討論貸款降息，但國內(nèi)整體看每個(gè)月的LPR降息緩慢，也不會突然暴跌影響市場情緒。但存款降息很可能會出現(xiàn)在市場。
后續(xù)國內(nèi)將繼續(xù)非對稱降息，一年期多降，5年期少降。有利于企業(yè)貸款，不排除部分流入房地產(chǎn)。但整體看，政策取向依然是不會全面放開房地產(chǎn)貸款。
第二：這只是開始，從趨勢看，降息還將持續(xù)央行公布的去年12月金融機(jī)構(gòu)貸款加權(quán)平均利率，較9月下降18bp至5.44%。其中一般貸款利率下行幅度較大，環(huán)比下降22bp至5.74%；票據(jù)利率環(huán)比下降7bp至3.26%，個(gè)人住房貸款利率環(huán)比上升7bp至5.62%。2019年末金融機(jī)構(gòu)超儲率為2.4%，與上年末持平。
央行指出，2019年MLF和逆回購操作中標(biāo)利率分別下行5個(gè)基點(diǎn)，貨幣市場利率中樞也有所下行。在解釋2月初的降息操作時(shí)，也提到流動(dòng)性投放推動(dòng)貨幣市場和債券市場利率下行，并將進(jìn)一步推動(dòng)貸款市場利率下行，有利于降低資金成本，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
在經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，貨幣政策仍會趨于寬松，中國的降息周期會繼續(xù)。而且隨著美國大幅度降低，國內(nèi)未來幾個(gè)月降息也會加速。
第三：LPR轉(zhuǎn)化的選擇。對于存量貸款來說，也就是以前買過房的貸款消費(fèi)者來說，還是盡量選擇轉(zhuǎn)化，但其實(shí)這個(gè)波動(dòng)影響有限。因?yàn)?年期的非對稱降息，未來幅度不會太大。按照房貸利率5計(jì)算，貸款100萬30年的月供是5368元，而按照4計(jì)算月供是4774元。影響不到600元，也就是100個(gè)基點(diǎn)的影響，每5個(gè)基點(diǎn)的變化大約影響30元每月。
第四：樓市的政策依然集中在“救企”。2020年2月份本來很可能是一個(gè)平淡的春節(jié)后月份，因?yàn)楸娝苤囊咔橛绊�，各行各業(yè)都陷入了政策多發(fā)井噴。房地產(chǎn)政策更是創(chuàng)造了單月高達(dá)75次的歷史月度記錄�。�1月份因?yàn)榇汗?jié)影響全月只有房地產(chǎn)調(diào)控36次）（2019年全年的月度調(diào)控：12月66次，11月72次，10月67次、9月單月48次，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次、7月份56次、8月份60次）
2月份的房地產(chǎn)市場多發(fā)，超過60城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控。其中主要以救房地產(chǎn)企業(yè)，減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供為主。
2月中旬前，2月份房地產(chǎn)政策多發(fā)，這些政策只是救房企資金鏈，大部分政策對市場沒什么影響，因?yàn)橹谎泳徠髽I(yè)支付土地出讓金，加快企業(yè)預(yù)售，在疫情下最多也就是緩和點(diǎn)企業(yè)壓力，實(shí)際對于一個(gè)年銷售額16萬億的行業(yè)，接近歸零入賬來說，不刺激需求，任何政策都毫無意義。但從下旬開始，個(gè)別城市開始調(diào)整了公積金首付政策。但是以駐馬店為代表的調(diào)整首付城市被約談，很可能影響3月份再次發(fā)布的政策。
第五：房企美元融資可能繼續(xù)井噴！2019年全年，房企海外融資高達(dá)752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲幅度高達(dá)52%。
2020年一月份，房企融資額高達(dá)120億美元，刷新最近幾年的高點(diǎn).春節(jié)疫情后，境內(nèi)外融資繼續(xù)高位運(yùn)行。2月來，房企發(fā)布的美元融資計(jì)劃就再次超過100美元。不僅僅是海外融資加速，更在內(nèi)地大量發(fā)布公募債等機(jī)會數(shù)百億！多家房企發(fā)行了過去很少見的短期債。
第六：短期看，房地產(chǎn)政策取向肯定會寬松。整體看，全社會貸款成本都有有所降低，這種情況下，房地產(chǎn)相對貸款成本上行可能性不大，但因?yàn)楦鞣N政策約束，預(yù)計(jì)下調(diào)的空間也有限，保持平穩(wěn)將是主流。整體看，房地產(chǎn)市場遇到了歷史性困難，這種情況下，僅僅降息對房地產(chǎn)市場的影響不大。降息的作用要低于沒有疫情下的市場。
后續(xù)市場針對首套房貸利率應(yīng)該有寬松的趨勢。如果說二套房貸款利率是涉嫌投資投機(jī)，按照現(xiàn)在國內(nèi)大部分城市針對首套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，首套房貸款的肯定都是沒有貸款過的剛需。從房住不炒看，針對首套房利率有所降低符合調(diào)控的方向。
第七：部分小銀行將率先試探政策底線在資本寬松下，大銀行相對謹(jǐn)慎，而部分股份制小銀行，之前房貸很少的，最近房貸政策可能會出現(xiàn)井噴寬松。
第八：依然要回歸核心城市圈老生常談，但依然一直管用，城市級別這個(gè)概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。全國除了20個(gè)左右城市，其他基本都沒有成熟的二手房市場。在二手房城市的市場才談得上是投資，在其他城市買房，房價(jià)看著有些是漲了，但能賣出去嗎？
第九：那些城市會相對活躍？
這些熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場，未來也會最容易活躍。
第十點(diǎn)：全球大放水時(shí)代來了！直接回到國內(nèi)來說，3月20日將肯定再次降息。這種情況下，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，有利于融資能力強(qiáng)的那種企業(yè)。對于個(gè)人來說，也有利于貸款能力強(qiáng)的那部分人。相比國外更看中股市，對于國內(nèi)來說，股市雖然也有行情，但房地產(chǎn)很可能會影響更大。疫情下，未來房地產(chǎn)不可能普漲，對于任何人任何企業(yè)來說，都是換倉時(shí)代。換好房子，好城市，好地塊，買好項(xiàng)目！
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