昆明西市區(qū)很值得說(shuō)道說(shuō)道。
如果算開(kāi)發(fā)歷史，西市區(qū)其實(shí)和北市區(qū)差不多，都是昆明最早啟動(dòng)建設(shè)的新興城區(qū)，都已有超過(guò)20年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間，但論成熟程度，西市區(qū)卻不及北市區(qū)。
之所以如此，主要有三個(gè)原因，一是北市區(qū)當(dāng)年曾被規(guī)劃為昆明副中心，地位較高，一開(kāi)始的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度超過(guò)西市區(qū)；二是北市區(qū)在地理上是個(gè)相對(duì)完整的區(qū)域，而西市區(qū)卻被高速公路、鐵路，滇池、山地等割裂為幾塊；三是西市區(qū)的區(qū)域管轄比較復(fù)雜，分別處于五華區(qū)、西山區(qū)、高新區(qū)和滇池度假區(qū)的管轄范圍，影響了統(tǒng)一開(kāi)發(fā)。
因此雖然從廣義上講，昆明一環(huán)以西，從草海兩岸到西北新城，都屬于西市區(qū)范圍，但大多數(shù)昆明人心目中純粹的西市區(qū)，大概也就是高新區(qū)到草海北岸這一塊，但因?yàn)椴莺Ｆ瑓^(qū)如今更多被看成是昆明環(huán)滇池的獨(dú)立開(kāi)發(fā)單元，所以狹義的西市區(qū)基本上包括一環(huán)以西，昆安高速以北到高新區(qū)這一片，再往北就屬于相對(duì)獨(dú)立的西北新城了。
西市區(qū)4大改善型樓盤(pán)的地理分布
按說(shuō)狹義的西市區(qū)范圍也不小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的歷史也頗早，昆明最早的連片商品房住宅小區(qū)就在西市區(qū)，比如有名的白馬小區(qū)、春苑小區(qū)、秋苑小區(qū)、豐寧小區(qū)、梁源小區(qū)等，這些小區(qū)建成至少有20年時(shí)間了，各種條件都比較落后，是目前昆明改善換房需求最旺盛的片區(qū)之一，但如果在西市區(qū)就近換房，長(zhǎng)期以來(lái)選擇余地卻并不多，今年以前，西市區(qū)在售的較大改善型住宅樓盤(pán)也就有海倫堡中央廣場(chǎng)等少數(shù)幾個(gè)。
但今年上半年，在狹義的西市區(qū)范圍內(nèi)，卻一下子新冒出了4個(gè)改善型樓盤(pán)，成為西市區(qū)居民改善換房的首選。這四個(gè)項(xiàng)目是金地商置開(kāi)發(fā)的金地昆悅、海倫堡地產(chǎn)繼海倫堡中央廣場(chǎng)后開(kāi)發(fā)的玖悅府、綠城在昆明的首作誠(chéng)園以及招商地產(chǎn)在黑林鋪開(kāi)發(fā)的雍和府。
之所以說(shuō)這4個(gè)樓盤(pán)是西市區(qū)改善換房的首選，是因?yàn)樗鼈儽任魇袇^(qū)已經(jīng)開(kāi)發(fā)幾十年的老小區(qū)在品質(zhì)上提升了好幾個(gè)數(shù)量級(jí)，同時(shí)又有幾個(gè)共同的優(yōu)質(zhì)特征，概括起來(lái)就兩句話(huà)：精裝板樓、地鐵物業(yè)、配套豐富。
上面提到的這幾個(gè)項(xiàng)目都是精裝板樓，也都在地鐵沿線(xiàn)，其中昆悅和玖悅府臨近已經(jīng)通車(chē)的地鐵3號(hào)線(xiàn)，而綠城誠(chéng)園和招商雍和府則在規(guī)劃中的地鐵7號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)，其中誠(chéng)園到地鐵3號(hào)線(xiàn)也不遠(yuǎn)。配套上，這幾個(gè)項(xiàng)目也各有特色，其中玖悅府和昆悅所在的西山區(qū)52號(hào)片區(qū)，教育規(guī)劃最為豐富，目前也已引進(jìn)春苑小區(qū)，商業(yè)上則有早已開(kāi)業(yè)的金地蘭亭廣場(chǎng)；誠(chéng)園附近也有多所名校，誠(chéng)園還配建游泳池，大大提升了配套水準(zhǔn)；雍和府旁邊則有西城COHO商業(yè)廣場(chǎng)。
這幾個(gè)改善型樓盤(pán)中，來(lái)的最早的是位于人民西路南側(cè)西山區(qū)城改52號(hào)片區(qū)的金地商置昆悅，去年10月份率先面世，大部分房源都在1.6萬(wàn)元/平米左右，產(chǎn)品線(xiàn)十分豐富，截至目前，77-130平米住宅戶(hù)型都有在售，面世半年來(lái)價(jià)格有小幅上漲，但總體來(lái)說(shuō)變化不大。
在緊靠金地商置昆悅的東側(cè)位置，由金地和海倫堡聯(lián)合開(kāi)發(fā)的玖悅府也于今年6月首次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)1.68萬(wàn)元/平米，從價(jià)格上看，該項(xiàng)目比金地商置昆悅稍高一些，顯然是由于玖悅府擁有更低的居住密度和更升級(jí)的產(chǎn)品質(zhì)量，不過(guò)該項(xiàng)目體量不算大，目前在售戶(hù)型也只有110-125平米兩種，從成交情況看，似乎110平米戶(hù)型更受購(gòu)房者歡迎。
玖悅府整個(gè)地塊不算大，住宅樓具有很明顯的板式風(fēng)格
目光移向北，在黑林鋪片區(qū)昆十四中的正北側(cè)，央企招商蛇口在這里推出了招商雍和府，預(yù)計(jì)8月內(nèi)開(kāi)盤(pán)，首批推出的產(chǎn)品從98平米三房到138平米四房都有。
值得一提的是，招商雍和府一期地塊的樓間距較寬，平均樓間距在60米左右，改善屬性明顯，而且項(xiàng)目周邊配套豐富，臨近西城時(shí)代購(gòu)物中心，生活配套一應(yīng)俱全，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)應(yīng)該在1.7萬(wàn)元/平米以上。
在招商雍和府售樓部開(kāi)放半個(gè)月之后，位于科醫(yī)路與昌源中路交匯處的綠城誠(chéng)園也正式面世，從該項(xiàng)目效果圖看出，社區(qū)中央設(shè)置了游泳池，而且各棟住宅樓之間綠化豐富，密度較低，顯然是瞄準(zhǔn)了改善、再改型客群。
從已公開(kāi)的資料看，項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品線(xiàn)也是從89-143平米戶(hù)型都有覆蓋，而且多以橫廳設(shè)計(jì)為主，再加上項(xiàng)目距離地鐵3號(hào)線(xiàn)昌源中路站僅約1.3公里，因此項(xiàng)目的預(yù)計(jì)價(jià)格也達(dá)到了1.8萬(wàn)元/平米以上，屆時(shí)將成為西市區(qū)新建樓盤(pán)中均價(jià)最高的項(xiàng)目。
配建了泳池的綠城誠(chéng)園預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格將達(dá)到1.8萬(wàn)元/平米
其實(shí)西市核心區(qū)也不是沒(méi)有過(guò)這個(gè)價(jià)位的產(chǎn)品，早在2019年秋季，位于綠城誠(chéng)園北側(cè)位置的老項(xiàng)目——假日城市二期芳華推出了5棟樓王產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)部分房源單價(jià)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元/平米，一舉打破了西市區(qū)房?jī)r(jià)天花板。
不過(guò)當(dāng)時(shí)芳華的樓王產(chǎn)品僅為個(gè)例，但如今西市核心區(qū)接連出現(xiàn)了金地商置昆悅、玖悅府、招商雍和府、綠城誠(chéng)園四個(gè)改善型樓盤(pán)，清一色的板式建筑設(shè)計(jì)和品質(zhì)較高的精裝修，不僅為購(gòu)房者提供了豐富的選擇，而且也促使西市核心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體水準(zhǔn)不斷向上提升。
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