銳理2020年11月昆明房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

1宏觀環(huán)境

1.1.2昆明經(jīng)濟(jì)概況

2020年1-3季度昆明全市地區(qū)生產(chǎn)總值5022.73億元，同比上漲1.10%；2020年1-10月CPI增速3.70%，較1-9月下跌0.1 個(gè)百分點(diǎn)。

2020年1-10月昆明市社會消費(fèi)品零售總額為2442.20億元，同比下降4.90%；昆明市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額16336.48 億元，同比增長7.60%。

2020年1-10月昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成3667.82億元，同比上漲8.6%；房地產(chǎn)投資額1821.08億元，約占全昆明 規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的50%。

1.2.2 2020年11月昆明重要政策、資訊

1.2.4昆明政策解析

云南16州市征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出爐

摘要：11月10日，云南省自然資源廳發(fā)布《云南省自然資源廳關(guān)于公布實(shí)施全省征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)的通知》，從2020年1月1日起，云南省行政區(qū)域范圍內(nèi) 征收集體土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)測算，均按本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。新《土地管理法》將征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)規(guī)定為征收農(nóng)用地的唯一補(bǔ)償形式。《云南省征收農(nóng) 用地區(qū)片綜合地價(jià)》是在綜合考慮土地原用途、資源條件、產(chǎn)值、區(qū)位、供求關(guān)系以及人口、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素的基礎(chǔ)上測算得出的，具備科學(xué)性、合理性、 現(xiàn)勢性的特點(diǎn)，與我省現(xiàn)階段國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)。施行征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)，有利于我省加強(qiáng)和改進(jìn)征地管理，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組 織的合法權(quán)益，切實(shí)維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，切實(shí)保障我省經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展。各地、各有關(guān)部門要充分認(rèn)識實(shí)施征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)的重要性，加強(qiáng)宣傳力度， 營造良好的實(shí)施氛圍。征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)是測算征收集體農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不含青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，不包括被征地 農(nóng)民社會保障費(fèi)用。云南省行政區(qū)域范圍內(nèi)征收集體土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)測算，均按本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。①征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)在明確征收集體農(nóng)用地補(bǔ)償 標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，同時(shí)對征收集體建設(shè)用地與集體未利用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出了規(guī)定；②涉及其他農(nóng)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)片綜合地價(jià)已經(jīng)確定的，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； 區(qū)片綜合地價(jià)未確定的，參照相鄰集體農(nóng)用地地類補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；③林木補(bǔ)償費(fèi)用和森林植被恢復(fù)費(fèi)，按照國家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；④使用國有農(nóng)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 可參照相鄰集體農(nóng)用地同地類補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。本征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)自2020年1月1日起執(zhí)行。各地、各部門要高度重視征地補(bǔ)償安置工作，做好征收農(nóng)用地區(qū) 片綜合地價(jià)與原征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的銜接及相關(guān)工作，加強(qiáng)政策宣傳解釋，妥善解決實(shí)施過程中的有關(guān)問題，防止引發(fā)社會矛盾，確保征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)順利實(shí)施。 本征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)公布實(shí)施后，《云南省國土資源廳關(guān)于修訂云南省十五個(gè)州（市）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（云國土資〔2014〕27號）、《云南省國土資 源廳關(guān)于修訂云南省昆明市征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（云國土資〔2015〕109號）同步廢止。

銳評：征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的出爐與我省現(xiàn)階段國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)，綜合地價(jià)制定工作也是貫徹落實(shí)新《土地管理法》的重要舉措。依法合理做好征收土地的補(bǔ)償安置，有利于切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定，切實(shí)保障我省經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展。 對后續(xù)房地拿地也會提供一定的地價(jià)依據(jù)。

云南實(shí)施統(tǒng)一城鎮(zhèn)地區(qū)戶口遷移政策，構(gòu)建合理公正的社會性流動格局

摘要：近日，省委辦公廳、省政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)勞動力和人才社會性流動體制機(jī)制改革的實(shí)施意見》（下稱《意見》），《意見》旨在進(jìn)一步破除妨礙勞動力、人才社會性流 動的體制機(jī)制弊端，促進(jìn)云南省勞動力和人才社會性流動。全省實(shí)施統(tǒng)一城鎮(zhèn)地區(qū)戶口遷移政策�！兑庖姟诽岢�，以戶籍制度和公共服務(wù)引導(dǎo)跨區(qū)域流動，全面放開全省城鎮(zhèn)、城區(qū)戶口 遷移政策，實(shí)施全省統(tǒng)一的城鎮(zhèn)地區(qū)戶口遷移政策，制定具有可操作性的政策措施，加快推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口重點(diǎn)群體落戶城鎮(zhèn)。此外，全面落實(shí)居住證制度，推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住 人口全覆蓋。加快推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，常住人口享有與戶籍人口同等的教育、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、社會保險(xiǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障等基本公共服務(wù)。推進(jìn)跨省異地就醫(yī)門診直接結(jié)算工作， 為全省16個(gè)州市聯(lián)網(wǎng)直接結(jié)算提供高質(zhì)量的保障服務(wù)。全面落實(shí)支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財(cái)政政策，推動城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤，推動中央、省預(yù)算 內(nèi)投資安排向吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量較多的城鎮(zhèn)傾斜。支持專業(yè)、高技能人才合理流動 。促進(jìn)勞動力和人才社會性流動，完善用人制度促進(jìn)單位流動是關(guān)鍵�！兑庖姟诽岢觯�健全黨 政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位人才流動機(jī)制，暢通人才流動渠道，細(xì)化配套政策，支持引導(dǎo)黨政人才、企業(yè)經(jīng)營管理人才、專業(yè)技術(shù)人才、高技能人才合理流動。支持國有企事業(yè)單位打破身份、 行業(yè)、部門和所有制限制，公開招用各類人才。合理放寬艱苦邊遠(yuǎn)地區(qū)基層公務(wù)員和事業(yè)單位招錄招聘條件，對退役軍人、村（社區(qū)）干部等可進(jìn)行專項(xiàng)或單列計(jì)劃招錄招聘。落實(shí)好常 住人口與戶籍人口執(zhí)行相同的養(yǎng)老保險(xiǎn)政策，做好勞動力流動就業(yè)后職工養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系的轉(zhuǎn)移接續(xù)工作。構(gòu)建合理公正的社會性流動格局 。構(gòu)建合理、公正、暢通、有序的社會性流動格 局，必須發(fā)揮評價(jià)激勵(lì)機(jī)制作用，拓展社會性流動空間，提升基層人員發(fā)展空間�！兑庖姟芬�求，落實(shí)艱苦邊遠(yuǎn)地區(qū)津貼和高校畢業(yè)生到艱苦邊遠(yuǎn)地區(qū)高定工資政策。將服務(wù)基層經(jīng)歷作 為職稱申報(bào)評審的重要條件，對長期在艱苦邊遠(yuǎn)地區(qū)和基層單位工作的專業(yè)技術(shù)人員，適當(dāng)放寬職稱評聘條件。為增強(qiáng)農(nóng)村勞動力流動能力，云南省將促進(jìn)公平就業(yè)增加困難人員發(fā)展機(jī) 會，提升社會救助水平，全面落實(shí)特困人員救助供養(yǎng)制度，科學(xué)確定救助供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化救助供養(yǎng)形式，及時(shí)提高臨時(shí)救助水平，簡化優(yōu)化審核審批程序，切實(shí)保障困難群眾基本生活。

銳評：云南全面放開城鎮(zhèn)落戶限制，此舉是中央文件的落地。戶籍制度改革是城鄉(xiāng)融合的體現(xiàn)，新規(guī)旨在促進(jìn)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移。為促進(jìn)勞動力和人才社會性流動，此次明確全面放開城鎮(zhèn)、城區(qū)落戶限制，在取消落戶限制的同時(shí)，該文件還在落實(shí)居住證制度、基 本公共服務(wù)均等化等方面提出配套舉措。從《意見》到云南省的落地實(shí)施意見，戶籍 “松綁”均著眼于破除妨礙勞動力、人才社會性流動體制機(jī)制弊端，既廣泛吸引高素質(zhì) 人才，也促進(jìn)省內(nèi)年輕勞動力流動

云南省人民政府關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)城市更新的指導(dǎo)意見

摘要：各州、市人民政府，省直各委、辦、廳、局：城市更新是城市發(fā)展的必然要求，是中國最美麗省份建設(shè)中提升城市美的重要抓手，對破解城市發(fā)展瓶頸、滿足人民群眾美好生活 需要、加快提升產(chǎn)城融合水平、推動新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義，為統(tǒng)籌推進(jìn)城市更新，提出以下意見�；�本原則：堅(jiān)持因地制宜、量力而行。結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué) 確定更新目標(biāo)，合理制定更新方案，依托更新項(xiàng)目資源稟賦和地塊周邊特色，通過開發(fā)重建、整治修繕、歷史文化保護(hù)等多種方式，統(tǒng)籌兼顧，突出重點(diǎn)，既盡力而為又量力而行�！兑� 見》提出，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）要求，建立健全各級政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、各部 門齊抓共管的工作機(jī)制，創(chuàng)新小區(qū)治理模式，圍繞“基礎(chǔ)類、完善類、提升類”改造內(nèi)容，科學(xué)編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度計(jì)劃，建立改造資金由政府與居民、社會力量合理共擔(dān) 機(jī)制，對城市或縣城建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的老舊住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）進(jìn)行改造，推動建設(shè)安全健康、設(shè) 施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。到2025年，全面完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。因地制宜開展城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造。以縣為單位，按照“前期先行、自下而上、 按需申報(bào)”的原則，儲備全省城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，加快項(xiàng)目前期工作，提高項(xiàng)目成熟度。進(jìn)一步完善政策機(jī)制，嚴(yán)格評估財(cái)政承受能力，統(tǒng)籌安排改造時(shí)序，從實(shí)際出發(fā)，多措并舉， 力爭“十四五”期間全省城鎮(zhèn)棚戶區(qū)存量應(yīng)改盡改。將符合條件的“城中村”改造項(xiàng)目納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計(jì)劃，支持昆明市加快推進(jìn)城中村存量改造，力爭3年全部完成。強(qiáng)化政策支 持。積極爭取中央補(bǔ)助資金，統(tǒng)籌省級資金，專項(xiàng)用于城市更新項(xiàng)目。省發(fā)展改革、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要加強(qiáng)與國家有關(guān)部委銜接，對符合專項(xiàng)債券發(fā)行條件的城市更新項(xiàng)目， 積極爭取新增地方政府專項(xiàng)債券資金支持。對納入城市更新項(xiàng)目庫的項(xiàng)目，按照國家有關(guān)規(guī)定減免行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。精簡城市更新項(xiàng)目審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程， 提高項(xiàng)目審批效率。加大城市更新項(xiàng)目用地保障，符合公共利益需要的，可按程序調(diào)整用地性質(zhì)和用途；符合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的，可執(zhí)行相關(guān)用地激勵(lì)政策，以劃撥、招拍掛或 協(xié)議出讓等方式予以保障。各地可結(jié)合實(shí)際，制定符合法律、法規(guī)和政策規(guī)定的建筑容積率獎勵(lì)、補(bǔ)助資金等激勵(lì)措施。

銳評：意見中依舊提及老舊小區(qū)和棚戶區(qū)改造，加快推進(jìn)老舊小區(qū)改造是2020年國家 推出的一項(xiàng)重大惠民工程，目的在于提高居民的居住品質(zhì)、消除危險(xiǎn)隱患、創(chuàng)造美麗的 居住環(huán)境、完善社區(qū)功能，改善城市面貌及提高城市形象。老舊小區(qū)改造也是推動城市 文明程度提升的一劑“良藥”，對于補(bǔ)齊城市文明程度的“短板”具有重要意義。

1.3宏觀環(huán)境小結(jié)

全國經(jīng)濟(jì)：1-3季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長0.7%，實(shí)現(xiàn)累計(jì)增速年內(nèi)首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，為實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)正增長打下 了基礎(chǔ)。消費(fèi)進(jìn)一步回暖、勞動力市場穩(wěn)步復(fù)蘇、金融市場流動性合理充裕。

全國政策：自一線和熱點(diǎn)二線城市因地制宜、因城施策實(shí)施調(diào)控政策以來，房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制，房價(jià)走勢明顯趨 穩(wěn)，漲幅繼續(xù)下降，為進(jìn)一步穩(wěn)固房地產(chǎn)調(diào)控成果，保持政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性，“十四五”規(guī)劃里依舊強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房住不 炒定位總基調(diào)不變，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化；政府持續(xù)加大對資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，其中兩部門擬 規(guī)定“網(wǎng)絡(luò)小額貸款不得用于債券、股票等投資和購”、銀保監(jiān)會“禁止保險(xiǎn)資金直接從事開發(fā)或銷售商業(yè)住宅”，三部 門要求明年6月底前全面完成安置住房登記發(fā)證，做好搬遷安置工作。

昆明經(jīng)濟(jì)：2020年1-3季度昆明全市地區(qū)生產(chǎn)總值5022.73億元，同比上漲1.10%； 消費(fèi)市場逐步回暖，消費(fèi)升級態(tài)勢較 好，投資增長穩(wěn)中提速，重點(diǎn)行業(yè)基本實(shí)現(xiàn)正增長；全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)實(shí)現(xiàn)正增長，但經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇向好的基礎(chǔ)仍需鞏固。

云南政策：本月云南實(shí)施統(tǒng)一城鎮(zhèn)地區(qū)戶口遷移政策，構(gòu)建合理公正的社會性流動格局，戶籍制度改革是城鄉(xiāng)融合的體現(xiàn)， 該政策旨在促進(jìn)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移，既廣泛吸引高素質(zhì)人才，也促進(jìn)省內(nèi)年輕勞動力流動；云南省人民政府關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)城市 更新的指導(dǎo)意見，再提加快推進(jìn)老舊小區(qū)和棚戶區(qū)改造。

2土地市場

2.1.1土地供銷及樓面價(jià)月度走勢

本月土地供應(yīng)3970.30畝，環(huán)比上漲338.40%，同比上漲335.17%；成交785.04畝，環(huán)比上漲7.91%，同比上漲26.31%； 樓面價(jià)為2882元/㎡，環(huán)比下降29.87%，同比下降76.38%。

2.1.2土地出讓金及單價(jià)走勢

本月土地成交單價(jià)500萬元/畝，環(huán)比下降54.18%，同比下降50.66%。本月土地出讓金39.21億元，環(huán)比下降50.56%， 同比下降37.68%。

2.2.1各區(qū)域供銷對比

2.2.2各板塊供銷價(jià)對比

2.2.3各板塊土地供求熱度圖

2.2.4土地供應(yīng)分布圖

2.3.1各土地性質(zhì)供求占比

2.3.2成交樓面價(jià)及溢價(jià)率月度走勢

土地市場住宅用地樓面地價(jià)2897元/㎡，環(huán)比下降35.01%，同比下降74.88%；商業(yè)用地樓面地價(jià)2735元/㎡，環(huán)比上漲 126.71%，同比下降75.66%。本月住宅用地溢價(jià)78.75%，商業(yè)用地溢價(jià)125.29%。

2.4本月土地成交分析

11月2日，昆明西山區(qū)馬街街道辦事處1宗約55.28畝住宅用地在呈貢行政中心掛牌出讓，最終被昆明潤浩房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司以10.5億元底價(jià)攬入，樓面價(jià)約5275元/㎡。

11月6日，昆明西山區(qū)人民西路191號6宗約169.97畝地下空間用地在昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易網(wǎng)上拍賣，僅有1位競買人 報(bào)名參與，最終被云南卓越健康產(chǎn)業(yè)有限公司以7322.64萬元底價(jià)攬入，平均樓面價(jià)約646元/㎡ 。

11月25日，昆明呈貢區(qū)斗南片區(qū)中部16宗約559.79畝土地分為2個(gè)打包地塊在昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易網(wǎng)上掛牌出讓， 吸引了大華、綠城、新城、龍湖、華僑城、龍光、中海、新希望、恒大、卓越、綠地、深圳盈瑞東12家房企競價(jià)，最終均 被卓越摘牌，成交總價(jià)合計(jì)27.99億元，平均樓面價(jià)約2669元/㎡，溢價(jià)率172%，卓越正式落子昆明。

2.4本月土地成交明細(xì)

2.6 12月土地預(yù)成交明細(xì)

12月預(yù)計(jì)有88宗土地成交，面積為4058.38畝，其中純住宅用地50宗，面積為2688.49畝，商業(yè)用地28宗，面積為 935.58畝，商業(yè)兼容住宅用地6宗，面積為352.78畝，住宅兼容商業(yè)用地4宗，面積為81.53畝。

土地供銷價(jià)：本月土地供應(yīng)3970.30畝，成交785.04畝，樓面價(jià)為2882元/㎡，單價(jià)500萬元/畝，出讓金39.21億元。 Ø 土地溢價(jià)：本月住宅用地溢價(jià)78.75%，商業(yè)用地溢價(jià)125.29%。

土地流拍：本月無土地流拍。

12月土地預(yù)成交： 12月預(yù)計(jì)有88宗土地成交，面積為4058.38畝，其中純住宅用地50宗，面積為2688.49畝，商業(yè)用地 28宗，面積為935.58畝，商業(yè)兼容住宅用地6宗，面積為352.78畝，住宅兼容商業(yè)用地4宗，面積為81.53畝。

總結(jié)：年末政府集中放量，土地供應(yīng)爆發(fā)式增長，成交上漲，受土地區(qū)位、位置等影響，樓面價(jià)有所下滑；土地市場熱度 不減，多宗土地溢價(jià)成交。

3預(yù)售規(guī)劃

3.1.1月度走勢

本月昆明13個(gè)商品房項(xiàng)目過規(guī)15次，過規(guī)總建面393.02萬方，環(huán)比上漲2297.93%，同比上漲87.34%。

3.1.2過規(guī)分區(qū)

本月除中市區(qū)外，其他區(qū)域均有項(xiàng)目過規(guī)，其中北市區(qū)過規(guī)建面51.63萬方，占比13%；南市區(qū)過規(guī)建面85.35萬方，占比22%；東市區(qū)過規(guī)建面20.29萬方，占比5%；西市區(qū)過規(guī)建面14.55萬方，占比4%；呈貢區(qū)過規(guī)建面221.20萬方，占比56%。

3.1.3過規(guī)明細(xì)

本月13個(gè)商品房項(xiàng)目過規(guī)15次，其中美的云璟、公園壹號、滇池府和大華錦繡前城項(xiàng)目為首次過規(guī)，過規(guī)總建面393.02 萬方。

3.2.1預(yù)售月度走勢

本月昆明房地產(chǎn)市場公布了65塊預(yù)售證，新增供應(yīng)面積為195.69萬方，環(huán)比上漲92.40%，同比上漲5.14%。

3.2.2預(yù)售分區(qū)域分析

本月所有區(qū)域均有新增供應(yīng)，其中北市區(qū)供應(yīng)15.93萬方，占比8%；南市區(qū)供應(yīng)81.03萬方，占比41%；東市區(qū)供應(yīng)9.68 萬方，占比5%；中市區(qū)供應(yīng)2.02萬方，占比1%；西市區(qū)供應(yīng)37.68萬方，占比19%；呈貢區(qū)供應(yīng)49.35萬方，占比25%。

3.2.2預(yù)售分物業(yè)分析

本月新增供應(yīng)中，商品住宅供應(yīng)9862套，面積126.12萬方；辦公供應(yīng)4923套，面積24.97萬方；商業(yè)供應(yīng)793套，面積 8.07萬方；車庫供應(yīng)10012個(gè)，面積32.55萬方；其他供應(yīng)49套，面積3.98萬方。

3.3規(guī)劃預(yù)售小結(jié)

規(guī)劃：本月昆明13個(gè)商品房項(xiàng)目過規(guī)15次，過規(guī)總建面393.02萬方，本月過規(guī)項(xiàng)目較多，過規(guī)總建面達(dá) 到本年度峰值；除中市區(qū)外，其他區(qū)域均有項(xiàng)目過規(guī)，其中北市區(qū)過規(guī)建面51.63萬方，占比13%；南市區(qū) 過規(guī)建面85.35萬方，占比22%；東市區(qū)過規(guī)建面20.29萬方，占比5%；西市區(qū)過規(guī)建面14.55萬方，占比 4%；呈貢區(qū)過規(guī)建面221.20萬方，占比56%。

預(yù)售：本月所有區(qū)域均有新增供應(yīng)，其中北市區(qū)供應(yīng)15.93萬方，占比8%；南市區(qū)供應(yīng)81.03萬方，占比 41%；東市區(qū)供應(yīng)9.68萬方，占比5%；中市區(qū)供應(yīng)2.02萬方，占比1%；西市區(qū)供應(yīng)37.68萬方，占比19%； 呈貢區(qū)供應(yīng)49.35萬方，占比25%。

4商品房市場

4.1月度供銷價(jià)走勢

本月商品房新增面積159.16萬方，環(huán)比上漲110.56%，同比上漲10.29%；銷售面積96.92萬方，環(huán)比下降0.82%，同比下降 0.01%；供求比為1.64。

4.2分物業(yè)供銷存價(jià)對比

截止2020年11月30日，商品房庫存增加至2297.70萬方，按照近一年銷售1023.08萬方的去化速度，需2.25年去化；本月商 品住宅、商業(yè)、辦公庫存均增加。

4.3存量及去化周期走勢

4.4各區(qū)域月度供銷對比

供應(yīng)：本月南市區(qū)供應(yīng)量最多，為66.30萬方；中市區(qū)供應(yīng)最少，為2.02萬方；

成交：本月南市區(qū)成交量最多，為39.24萬方；中市區(qū)成交最少，為1.68萬方;

4.5各板塊供銷存對比

新增：新增面積前三為呈貢、官南和東南板塊，分別為40.85、31.12和25.40萬方； 

成交：成交面積前三為官南、東南和呈貢板塊，分別為18.61、15.62和15.57萬方；

存量：存量面積前三為呈貢、官南和東南板塊，分別為402.64、342.73和267.97萬方。

4.6商品房市場小結(jié)

供銷價(jià)：本月商品房新增面積159.16萬方，銷售面積96.92萬方，成交均價(jià)14246元/㎡。

分物業(yè)情況：截止2020年11月30日，商品房庫存增加至2297.90萬方，按照近一年銷售1023.08萬方的去化速度，需2.25 年去化；本月各物業(yè)庫存均增加。商品住宅去化周期1.04年，辦公去化5.82年，商業(yè)去化15.75年。 

總結(jié)：本月供應(yīng)上漲，成交持平，價(jià)格小幅下滑，存量上升，去化周期持續(xù)延長。

5聚焦·世博生態(tài)城藍(lán)湖鄰里

開盤概述：2020年11月19日世博生態(tài)城藍(lán)湖鄰里開盤，本次開盤推出A1地塊1-13#（1-2單元，7-9層，1T1/1T2）全部房源，A2地塊 12/13#（1-2單元，11層，1T1/1T2），1-6#別墅全部房源，毛坯交付，小高層共計(jì)296套，別墅共計(jì)24套，合計(jì)推出房源320套；本次 開盤下午18:00開始簽到，19:38開始搖號選房，前期認(rèn)籌790組（一人多卡），到場人數(shù)約700人。

推售情況：截止22:00現(xiàn)場選房結(jié)束，銷控顯示小高層認(rèn)購243套，去化率為82%，別墅認(rèn)購24套，去化率100%，整體去化率83%；小 高層整體惠后均價(jià)為19661元/㎡，別墅整體惠后均價(jià)為35100元/㎡ 。 Ø優(yōu)惠情況：按時(shí)付款簽約優(yōu)惠2%，開盤優(yōu)惠1%，一次性付款優(yōu)惠1%，小高層同時(shí)購買一個(gè)車位總價(jià)優(yōu)惠15萬。

客戶分析：客戶以本地高端改善客戶為主，云南地州客戶為輔（玉溪、曲靖等），年齡40-65歲居多，多為煙草系統(tǒng)資源客戶。

去化分析：項(xiàng)目位于世博生態(tài)城萬頃林海間的世博湖畔，周邊自然環(huán)境優(yōu)越，隨著華僑城新世博藍(lán)圖形象的推廣，片區(qū)未來發(fā)展可期；項(xiàng)目產(chǎn)品多元化，從116-304㎡二十多個(gè)戶型產(chǎn)品，滿足多種客戶需求；世博生態(tài)城品牌在本地高端人群中口碑已形成，品牌號召力的影響， 外加項(xiàng)目針對大客戶營銷，特別針對煙草企業(yè)，如開盤對中煙、紅塔、紅云紅河進(jìn)行巡展推薦，組團(tuán)購買客戶較多，整體開盤去化良好。

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