新基建的東風還在吹，現在又多了“數字化”標簽。
2018年12月，中央經濟工作會議對基礎設施建設進行了重新定義，把5G、人工智能、工業(yè)互聯網、物聯網歸入“新型基礎設施建設”，并將“加強新一代信息基礎設施建設”列入2019年政府工作報告。
新基建概念自此成為熱門。2020年，建設數字中國再被提到國家級戰(zhàn)略高度，中央正式提出“數字化新基建”戰(zhàn)略，用數字技術全方位改造傳統行業(yè)。
截至目前，全國開通5G基站累計已超70萬座，又在珠穆朗瑪峰海拔6500米處建成全球海拔最高的5G基站并投入使用；人工智能被廣泛應用于新冠肺炎抗疫，輔助快速檢測多人體溫、分析CT影像；工業(yè)互聯網不斷推動我國制造業(yè)數字化轉型升級，以實現更高質量的創(chuàng)新和發(fā)展；物聯網連接數迅速增長，市場規(guī)模預期將超萬億。
具體到居住領域，貝殼研究院院長李文杰也認為線上數字化技術與房地產業(yè)的融合將進一步深化�！拔覀円堰M入品質提升的新居住時代，下一個五年，是數字化技術對居住領域各行業(yè)、各環(huán)節(jié)重塑一次的五年。”
12月29日，貝殼研究院發(fā)布了年度報告《數字化居�。�2021年新居住展望》，并對2021年房地產行業(yè)的走向做出預判：數字化仍是至關重要的著力點。
存量與變革：居住領域數字化20年
公開資料顯示，我國的房屋資產已經積累300萬億元，且房屋資產占居民家庭資產六成，這代表著房屋資產實際上已經不僅僅只有居住功能。
如何推動購房需求回歸居住本質、促進住房健康消費，更好地推動存量資產的流動和利用？國家在思考，市場在思考，企業(yè)在思考，老百姓也在思考：一是盤活存量資產，加快老舊小區(qū)改造，解決核心城市新市民住房困難等結構失衡問題；二是提高居住服務品質，將數字化技術應用到新房、二手房、租賃、設計、裝修、物業(yè)、家居以及更多售前售后服務環(huán)節(jié)中。
前者也稱之為“城市更新”，旨在推動新型城鎮(zhèn)化發(fā)展、加快構建共建共享共治的社會治理制度。據住建部此前披露，各地計劃2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，占全國現存近16萬個老舊小區(qū)的比例接近四分之一。目前，就2020年1-11月，全國各類棚戶區(qū)改造已開工206.9萬套，超額完成年度計劃任務；城鎮(zhèn)老舊小區(qū)已新開工改造3.97萬個，惠及居民近725萬戶。
貝殼研究院在報告中指出，在以租賃為重心的供給結構下，預計5年內新房年銷售額將從15萬億往下穩(wěn)步回落，二手房市場交易規(guī)模保持在7萬億之上增長。REITs、ABS等住房金融化產品加速推出，租賃市場規(guī)模將進一步提升。
然而，目前老舊小區(qū)改造的居民出資意愿低，企業(yè)參與積極性不高，導致過度依賴財政資金，資金缺口大；企業(yè)參與老舊小區(qū)改造沒有可靠的融資機制，也沒有形成成熟的商業(yè)運營模式，社會力量參與意愿不高。這需要政策進一步加大支持力度，如明確老舊小區(qū)改造后的持續(xù)服務和運營的保障機制、以法律政策層面保障小區(qū)內低效空間資源的特許經營使用方式及使用時限、支持社會力量通過質押老舊小區(qū)更新改造項目的收益權的方式來申請金融機構貸款等等。
后者是我國人口數量紅利向人口質量紅利轉變、中高收入群體擴大所帶來的對房屋品質和居住綜合環(huán)境的更高要求，這帶來了改善住房需求的增長。在實現全國“兩不愁三保障”、人均居住面積得到基本滿足的情況下，品質住房不僅僅是居住面積的擴大，也代表著產品質量要高、配套設施要全、社區(qū)服務要好，這對開發(fā)商和服務者都提出了更高挑戰(zhàn)：根據不同消費者的個性需求采取定制化生產，提升房屋節(jié)能、環(huán)保、智能等品質；在房屋流通交易過程中提供更加專業(yè)的線上線下全周期服務。
通過數字化技術，開發(fā)商可以開拓消費場景，提振消費需求，提升企業(yè)抗風險能力；消費者可以獲得優(yōu)化的服務體驗，享受服務效率提升；服務者可以得到更多賦能，服務品質得到更多保障，并一齊推動供給端的升級改造——這是一舉多得的連貫利好。
而數字化居住也并非新事物，其變革已經發(fā)展20年。自2001年信息化元年以來，從房源存儲變革、企業(yè)內部ERP及OA系統上線，到2003年互聯網化時代房源信息平臺崛起、互聯網作業(yè)工具誕生，再到2014年移動化時代凸顯數據定義和積累，再到2018年智能化時代迎來云計算、大數據、AI、VR等數字化技術的全面推進，技術、數據、人才、市場都得到了充分的發(fā)展和壯大。
貝殼研究院高級分析師喻平提出，從山洞穴居、村落集聚、城市聚居再到城市的數字化變化階段，人類已經步入第四次農業(yè)居住革命，居住進入智能化階段是數字經濟發(fā)展必然的結果。
趨勢與藍海：智能化重塑下一個五年
在新冠肺炎疫情襲擊全球的這一年，因防疫管控要求導致階段性停工停產、居家辦公等，居住與人們的日常生活聯系更為緊密。在睡眠時間之外，人們的大多數時間原本用于辦公場所、市政公共空間，如今卻將更多時間回歸到居住場所。
喻平在發(fā)布會現場向觀眾們展示了三個數據：從年初到年末，貝殼平臺上VR看房的每周次數增長了10倍、在17分鐘內完成一次跨國客戶間的線上帶簽、在1000多公里外完成買賣雙方的線上交易。
數據化不等于數字化，前者代表了數據的積累，后者則代表了整個服務的重構。喻平認為，這就是智能化時代，也是未來的居�。焊嘀悄芄ぞ哌M入流程服務，AI/IOT不再陌生，各類終端傳感器在前臺交互，5G、云、芯片技術提供后臺支持，應用場景拓展至交易、供應鏈、生產的每一個環(huán)節(jié)，引申到線下服務、物流等種種產業(yè)。
2020年，隨著信息發(fā)現渠道的線上化與多元化、信息篩選的決策智能化、轉化體驗的線上線下一體化、交易閉環(huán)的線上化，房產交易服務數字化進程不斷深化。
在貝殼找房APP上，從搜索、委托、匹配、帶看、簽約、交易到交付，從裝修、入住、社區(qū)生活、出租到銷售，居住交易服務已經實現了全程數字化。其中，AI找房已經可以提供房屋檔案、戶型對比分析、用戶畫像/成交預測、裝修效果對比，金融薦客服務可以提供資金監(jiān)管、銀行預審批、系統直連，裝修可提供工程可視/小程序全程監(jiān)管，智能化已經成為大勢所趨。
這既為貝殼找房帶來了業(yè)績增長，也帶來了市場信心。因現有房屋交易服務和新房屋交易服務的GTV增加，2020年第三季度，貝殼找房凈營收同比增長70.9%至205億元，調整后的凈利潤同比增長210.6%至18.58億元；在四季度的重頭戲之一“11·11新房節(jié)”上，貝殼找房7天實際認購總額達367.9億元，實際認購24699套，發(fā)放購房福利總額9億元，幫助20多家品牌開發(fā)商去化1億元。截至2020年12月29日，其股價為62.25美元/股，較上市伊始漲幅已達七成。
2020年已經接近尾聲，智能化時代的下一個五年將會如何發(fā)展，又將怎樣為人們提供更好的居住體驗和服務？
對于前一個問題，貝殼研究院提出了三點設想：一是未來的居住服務會從交易服務開始向上下游延展，實現居住服務的全生命周期觸達；二是用戶體驗將從二維變成三維數字化體驗，即從數量到質量品質體驗的變化；三是從城市和社區(qū)的角度出發(fā)，未來居住數字化將成為智慧城市和智慧社區(qū)發(fā)展的必然。
對于后一個問題，作為居住服務提供者、生態(tài)的參與者管理者，貝殼研究院強調，數字化進程是一個長期的進程，需要從業(yè)者做好長期的心態(tài)建設和工作準備——人類居住仍將不斷往前發(fā)展，營銷和創(chuàng)新不是數字化的終結；現有產品和功能仍需要更多時間來見效、改進、落實，無法一蹴而就，需要長期的資源和投入。
認識到這一點的不僅僅是貝殼找房，還有很多電商巨頭和開發(fā)商。阿里陸續(xù)推出淘寶房產、法拍房、家居躺平計劃、天貓好房，投入已有10年；京東、蘇寧等亦紛紛入局新房銷售，協助房企掀起線上營銷浪潮。
在開發(fā)領域，恒大、富力為首的房企積極探索直播賣房等線上營銷手段。但在住宅建造、成本管控等距離消費者較遠的智能化系統，數字化應用仍較有限，仍限于工程建設實施節(jié)點性管控、裝配式建筑等少數嘗試。
在物業(yè)領域，萬科云、碧桂園服務等物業(yè)管理公司持續(xù)擴大了科技投入；同時，疫情助推了人臉識別等智能安防在社區(qū)的安裝，消費者線上繳費、線上工單滲透率大幅提升。
在《城市的勝利》一書中，哈佛大學經濟學教授愛德華？格萊澤指出，盡管存在種種問題，城市依然是人類最偉大的發(fā)明與最美好的希望，城市的未來將決定人類的未來。在城市發(fā)展的下一個五年，居住服務的智慧化進程還將繼續(xù)深化、加速、變革。
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