年底火了一把的躍層，為何在昆明越賣越少？

上月開盤入市的恒大城，可謂年底本地市場(chǎng)上的一大熱盤。來自相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目開盤當(dāng)天共推出了1308套房源，去化824套，現(xiàn)場(chǎng)銷售情況火熱。

這一項(xiàng)目的熱銷，與其所推出的躍層產(chǎn)品及開盤價(jià)格有密切聯(lián)系：項(xiàng)目開盤推出的94-158平米空中墅產(chǎn)品，涵蓋了不少復(fù)式躍層，最高達(dá)147%的可拓展空間，搭配約1.52萬元/平米的開盤單價(jià)，極具吸引力。

恒大城躍層戶型的樣板間

什么是躍層？其通常指一套住宅占據(jù)了兩個(gè)樓層，同時(shí)擁有完整的上下兩層樓面，且由樓板進(jìn)行分隔，通過樓梯進(jìn)行上下聯(lián)系的戶型。其具有高拓展、功能分區(qū)明確、更能滿足個(gè)性化需求等優(yōu)勢(shì)。

但躍層戶型的最大優(yōu)勢(shì)其實(shí)是所謂的“偷面積”、“高贈(zèng)送”，得房率比一般平層戶型要高，甚至實(shí)得面積會(huì)超過銷售面積，給人以占了便宜的感覺，所以像恒大城之類有大量高贈(zèng)送躍層戶型的樓盤，銷售從來都比較火爆。

然而高贈(zèng)送的躍層產(chǎn)品雖然在昆明市場(chǎng)上非常受歡迎，開發(fā)量卻不大，否則也不會(huì)出現(xiàn)恒大城一房難求的局面。甚至從趨勢(shì)上看，昆明的躍層住宅其實(shí)越來越少，來自克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2015年以來，昆明躍層產(chǎn)品供應(yīng)量逐年走低，近兩年僅有個(gè)位數(shù)，在整體商品住宅中的占比大幅下滑。

昆明躍層市場(chǎng)供應(yīng)量逐漸降低

為什么市場(chǎng)追捧躍層，昆明房企卻開發(fā)得越來越少呢？原來，躍層的魅力其實(shí)來自于高贈(zèng)送，可是從兩年前開始，昆明嚴(yán)格控制躍層住宅的贈(zèng)送面積，躍層的優(yōu)勢(shì)隨即消失殆盡。2018年11月，昆明市規(guī)劃局曾下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范躍層住宅戶型設(shè)置的通知》，針對(duì)躍層住宅戶型設(shè)計(jì)做出了嚴(yán)格規(guī)范。

通知內(nèi)容顯示，昆明新建多、高層住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層原則上不得設(shè)置躍層住宅戶型。此外，低層住宅，多、高層住宅建筑的非標(biāo)準(zhǔn)層（底層、頂層、避難層等）設(shè)置躍層住宅戶型的，室內(nèi)中空部分面積不得超過30平方米，且不得超過單層建筑面積的30%；躍層住宅戶型室內(nèi)中空部分只能設(shè)置在住宅建筑的客廳位置，且每套戶型只能設(shè)置一個(gè)中空。

《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范躍層住宅戶型設(shè)置的通知》文件

政策層面的收緊，使得躍層產(chǎn)品高贈(zèng)送的優(yōu)勢(shì)大大縮水，可是原有的例如銜接樓層的樓梯會(huì)占用一定室內(nèi)面積，樓梯坡度較大，上下行有一定困難，疏散安全隱患等問題被放大。兩相結(jié)合下，使得新開發(fā)項(xiàng)目逐漸“拋棄”了這一產(chǎn)品，反映在供應(yīng)量上便是相關(guān)數(shù)據(jù)逐年走低。

目前昆明市場(chǎng)上在售的躍層住宅項(xiàng)目，基本是2018年政策施行之前規(guī)劃通過的樓盤，2018年之后的新項(xiàng)目已經(jīng)很少開發(fā)躍層。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，主城范圍內(nèi)僅有5個(gè)樓盤還有躍層在售，分別為俊發(fā)藍(lán)湖俊園、中南云境、瑞鼎城、隆盛府以及恒大城。

這其中，除了俊發(fā)藍(lán)湖俊園和恒大城主推躍層產(chǎn)品外，其余樓盤均是以平層住宅產(chǎn)品為主，其躍層產(chǎn)品只占據(jù)了少部分比列。

昆明在售躍層住宅的項(xiàng)目（不完全統(tǒng)計(jì)）

其中，俊發(fā)藍(lán)湖俊園地處呈貢經(jīng)開區(qū)，位于呈貢區(qū)石龍路旁，緊鄰石龍湖。這一項(xiàng)目在售躍層戶型建筑面積約60-90平方米，帶裝修交付，價(jià)格約1.1萬元/平方米，預(yù)計(jì)明年年底交房。

中南云境位于巫家壩片區(qū)北部飛虎大道與春城路交匯處，是中南置地在云南開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目當(dāng)前在售躍層戶型建筑面積約233-315平方米，毛坯交付，價(jià)格約1.9萬元/平方米，明年6月份交房。

瑞鼎城位于白龍路與白云路交匯處（石閘立交橋旁），是由尊良地產(chǎn)和紅星集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造的大型城市綜合體。項(xiàng)目當(dāng)前在售躍層戶型建筑面積約121-157平方米，毛坯交付，價(jià)格約2-2.4萬元/平方米。

隆盛府位于昆明環(huán)城南路與南壩路交匯處，大悅城購物中心旁。項(xiàng)目在售躍層戶型建筑面積約105-241平方米，毛坯交付，價(jià)格約2.6-2.7萬元/平方米，交房時(shí)間為2022年12月份。

恒大城位于官渡區(qū)珥季路西側(cè)，緊鄰五甲塘濕地公園，為恒大滇池國際灣區(qū)組成項(xiàng)目之一。項(xiàng)目在售躍層戶型建筑面積約94-158平方米，毛坯交付，目前價(jià)格約1.65萬元/平方米，交房時(shí)間在2022年12月。

除上述5個(gè)項(xiàng)目外，類似位于西北新城的新希望白麓城等也曾主推過躍層住宅產(chǎn)品，不過當(dāng)前相關(guān)產(chǎn)品已售罄。

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