關(guān)上片區(qū)集中了萬興花園、銀海銀苑、銀海國貿(mào)花園、山水南苑等多個新老小區(qū)。業(yè)內(nèi)人士稱，關(guān)上片區(qū)內(nèi)國貿(mào)中心一帶房產(chǎn)的評估價值最高。該區(qū)域由于距離市中心較近，又緊鄰昆明機(jī)場，評估價有接近5000元/平方米的，其它區(qū)域每平方米的評估價值多在4000元上下。

據(jù)昆明滇信房地產(chǎn)評估有限公司估價師介紹，緊鄰寶海公園的萬興花園新一期房源評估價接近5000元/平方米，而舊的一期評估價則不到4500元/平方米。云南中信房地產(chǎn)評估有限公司滇中片區(qū)經(jīng)理鐘杰告訴記者，關(guān)上一帶平層的房子評估價基本在3600－4400元/平方米。以博源小區(qū)為例，一般裝修的房源，評估價位一般在3400－3600元/平方米。又比如，山水南苑一般裝修、面積在142平方米左右的房源，房齡大約四五年，評估價位比博源小區(qū)每平方米的價位高四五百元，大約在4000元/平方米。

案例一

房源基本情況

房源：華誼花園

位置：關(guān)上西路20號

建筑面積：107.05平方米

性質(zhì)：商品房

戶型：三房兩廳一廚一衛(wèi)

朝向：南北

總層數(shù)：7層

所在樓層：7層

結(jié)構(gòu)：混合

建成時間：2004年左右

裝修情況：低裝

評估價：單價3654.54元/平方米，評估總價值約39.12萬元

個因素分析

該房產(chǎn)位于頂層，房齡一長，容易出現(xiàn)漏水等問題，所在樓層狀況一般；室內(nèi)客廳、臥室地面均為地磚，墻面采用雙飛粉、乳膠漆，衛(wèi)生間和廚房用的是大地磚。分戶門為復(fù)合防盜門、分室門為實(shí)木門，屬于低等裝修；室內(nèi)水、電、煤氣、有線電視、電話、太陽能等基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全。

區(qū)域因素分析

小區(qū)內(nèi)綠化率較低一般，環(huán)境一般，不存在噪音污染和空氣污染；房產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)道路通暢，交通狀況良好，門口有57路、107路、110路等公交車線路經(jīng)過。此外，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較為濃郁，日常生活所需的郵局、銀行、電信、醫(yī)院、購物中心以及學(xué)校等各種配套一應(yīng)俱全，生活便利度較高。

綜合分析

采用市場比較法，選取近期成交的、與房產(chǎn)性質(zhì)相近、位于關(guān)上西路的案例A，建筑面積108.5平方米，成交均價為3800.99元/平方米；案例B建筑面積為105.96平方米，位于9層，成交均價為3510.27元/平方米。由于以上案例均為正常成交的價格，具有參考價值，故不用修正。通過對可比案例的環(huán)境、噪音、景觀、城市規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的優(yōu)劣等條件進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑鰷p價，做相應(yīng)的價格修正后，得出房產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀現(xiàn)時市場價格為3654.54元/平方米，總房價約為39.12萬元。

案例二

房源基本情況

房源：博源小區(qū)

位置：官渡區(qū)雙鳳路

建筑面積：92.85平方米

性質(zhì)：商品房

戶型：三房兩廳一廚一衛(wèi)

朝向：西北

總層數(shù)：6層

所在樓層：5層

結(jié)構(gòu)：鋼混

建成時間：2004年

裝修情況：中裝

評估價：單價3649.97元/平方米，評估總價約33.89萬元

個別因素分析

房產(chǎn)的房齡較新，保養(yǎng)得比較好；室內(nèi)裝修為中裝，地面為木地板，墻面采用雙飛粉、乳膠漆，衛(wèi)生間、廚房均為地磚，房間內(nèi)整體廚柜、衛(wèi)生三潔俱全；室內(nèi)水、電、煤氣、有線電視、太陽能、電話、寬帶等基礎(chǔ)配套入戶，較為便利。

區(qū)域因素分析

小區(qū)周邊道路通常，交通較為便利，門口有31、32、134等路公交線路經(jīng)過；區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套等較為齊全，商業(yè)較為繁華，郵局、中國銀行、交通銀行、電信、學(xué)校等配套較為齊全；此外，周邊有多個娛樂、餐飲機(jī)構(gòu)，更大大提升了片區(qū)的生活質(zhì)量。

綜合評定

通過市場比較法，選取與估價對象用途、規(guī)模、檔次、坐落位置等較為相近的博源小區(qū)案例：案例A建筑面積為103.01平方米，位于一樓，市場成交價為3650元/平方米；案例B建筑面積為92.85平方米，位于樓層的4層，成交價為3690元/平方米；案例C建筑面積也為103.01平方米，位于3層，成交價為3720元/平方米。通過對三個案例在個別因素方面的修正，最終得出被評估的房產(chǎn)評估價值為3650.3元/平方米，總價值約33.89萬元。

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