觀點(diǎn)網(wǎng) 上海浦東新區(qū)又一大型租賃社區(qū)上新。
最新消息顯示,“城方·仁恒派”世博璟尚社區(qū)正式開業(yè),提供1898套租賃住宅。
據(jù)了解,上述項(xiàng)目由上海地產(chǎn)旗下租賃品牌城方聯(lián)手仁恒置地共同推出。
不可否認(rèn),近兩千套房源集中入市,將在很大程度緩解周邊區(qū)域的租房壓力問題,從而起到穩(wěn)定市場的作用。
但對企業(yè)而言,這種大型租賃社區(qū)的打造,不僅僅要求房源體量的提升,對項(xiàng)目的業(yè)態(tài)集合、經(jīng)營能力亦有著很高的要求。
新房入市
2024年,上海住房租賃市場迎來交付大年。
最新消息顯示,“城方·仁恒派”世博璟尚社區(qū)正式開業(yè),提供1898套租賃住宅。
資料顯示,世博璟尚社區(qū)位于浦東世博濱江帶的雪野路華豐路交界處,該項(xiàng)目總建筑面積約20萬平方米,總配套面積約1.9萬平方米,含1.4萬方配套商業(yè)空間,共提供租賃住宅1898套,最高樓層33層,機(jī)動車位1172個。
目前,該項(xiàng)目設(shè)計(jì)了48-150平方米的全生命周期戶型,共有六種選擇,可滿足單身白領(lǐng)、新婚夫婦、三代同堂、三代二孩等不同家庭的需求。
世博璟尚社區(qū)一次性釋放近2000套房源,無疑將進(jìn)一步緩解區(qū)域租賃住房結(jié)構(gòu)性供給不足的問題,滿足市場居住需求。
從市場透露的消息來看,目前世博璟尚社區(qū)項(xiàng)目正處于申請狀態(tài),至于具體的申請情況、租賃價格等,暫未披露。
觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn),目前多平臺已上架城方公寓·世博璟尚社區(qū)項(xiàng)目,在租房源類型共三種,包含70平方米的二居室,租金8780元/月起,其次95平方米的二居室租金11407元/月起步,125平方米的三居室租金最低則需16902元/平方米。
另據(jù)第三方平臺數(shù)據(jù)顯示,浦東新區(qū)世博板塊可租賃房源的單價從95元/平方米/月至187元/平方米/月不等,具體價格根據(jù)房源位置、配套的差異,出現(xiàn)一定的浮動。
對比來看,世博璟尚社區(qū)項(xiàng)目整體價格處于中等位置,平臺工作人員透露,項(xiàng)目剛剛上新,已經(jīng)有不少潛在租戶咨詢。
不可否認(rèn),這種大型租賃社區(qū)的入市將對規(guī)范市場起到一定的作用,對穩(wěn)定區(qū)域租賃房源價格也將起到“壓艙石”的作用。
不過,從運(yùn)營商的角度看,這種大型租賃社區(qū)不同于以往的分散式公寓、集中式公寓,規(guī)模更大、業(yè)態(tài)更繁雜,對企業(yè)的運(yùn)營能力亦提出了更高要求。
據(jù)了解,世博璟尚社區(qū)內(nèi)規(guī)劃約1.4萬平方米的商業(yè)空間,打造了品質(zhì)生活、美食天地、泳池運(yùn)動中心、親子娛樂四大業(yè)態(tài)主題。除此之外,還規(guī)劃了35%綠化率功能性景觀,包含戶外陽光草坪、樂動王國、運(yùn)動天地等。
這也意味著,除了提供近兩千套房源以外,項(xiàng)目還擁有多重業(yè)態(tài)的集合,場景更加豐富,管理難度也將呈數(shù)量級增長。
城方模式
自2017年以來,上海便加快了住房租賃市場的建設(shè),采用的措施則是從供應(yīng)的“龍頭”著手,推動租賃用地、集體土地建設(shè)住房租賃項(xiàng)目。
觀點(diǎn)新媒體了解到,截至去年年末,上海已累計(jì)供應(yīng)租賃住房用地222幅,總建筑面積近1900萬平方米,可提供超過25萬套租賃住房,其中大部分為保障性租賃住房。
前些年供應(yīng)的租賃用地,經(jīng)過幾年的建設(shè)周期,亦于近兩年加快了入市步伐。
本次新開業(yè)的世博璟尚社區(qū),正是2017年推出的租賃住房用地項(xiàng)目之一。
2017年10月31日,上海中心城區(qū)共計(jì)出讓5宗租賃住宅用地,總面積為16.3萬平方米,合計(jì)建筑面積約為44.81萬平方米,最終地塊均由上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司拿下,成交金額為37億元。
其中,彼時成交的浦東新區(qū)南碼頭社區(qū)Z000301單元15街坊15-01地塊,正式此次上新的世博璟尚社區(qū)建設(shè)用地。
次年8月20日,上海地產(chǎn)集團(tuán)拉來了仁恒置地集團(tuán),雙方代表共同簽署了《世博2租賃住房項(xiàng)目建設(shè)委托管理合同》,共同打造上述項(xiàng)目。
經(jīng)過了六年時間,世博璟尚社區(qū)正式面向市場。
實(shí)際上,這種以租賃社區(qū)為主的重資產(chǎn)模式,是上海地產(chǎn)集團(tuán)及城方公寓的主要打法。
據(jù)了解,城方是國有企業(yè)上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下租賃業(yè)務(wù)品牌。自2017年下半年以來,上海地產(chǎn)集團(tuán)開始涉足住房租賃業(yè)務(wù),2018年1月20日正式發(fā)布“城方”這一品牌,并不斷加大租賃住房用地的儲備力度。
2017年,上海地產(chǎn)集團(tuán)共獲取9幅租賃住房用地,面積總計(jì)66.6萬平方米,平均樓板價僅8079元/平方米;2018年,又于公開市場競得靜安區(qū)、楊浦區(qū)、青浦區(qū)和浦東區(qū)等六個區(qū)共10宗租賃住宅用地,2020年、2021年繼續(xù)斬獲四宗地塊。
根據(jù)城方官微此前披露的數(shù)據(jù)顯示,截止到2023年10月,該公司累計(jì)在運(yùn)營項(xiàng)目23個,房源規(guī)模約2.2萬套;在運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目16個,約8.5萬平方米。
就租賃市場而言,城方這種重資產(chǎn)模式不僅能夠起到盤活存量土地資源的效果,在增加住房租賃供給、促進(jìn)租賃住房市場發(fā)展等方面,更起到了積極作用。
除此之外,從上海地產(chǎn)集團(tuán)此前拿下的租賃住房用地情況來看,價格普遍較低,且大多為零溢價成交,無疑能夠進(jìn)一步企業(yè)降低土地成本、提高后續(xù)項(xiàng)目的租金回報水平。
更重要的是,雖然重資產(chǎn)模式下企業(yè)面臨的資金壓力較大、項(xiàng)目的盈利周期亦較長,但隨著保租房公募REITs落地,城方公寓亦能實(shí)現(xiàn)順利退出。
據(jù)市場消息稱,2023年10月,上海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布保障性租賃住房公募REITs基金管理服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)公告,根據(jù)相關(guān)文件透露,此次上海地產(chǎn)集團(tuán)保租房REIT的發(fā)行總額不低于10億元。
不過,上述REITs的底層資產(chǎn)暫未披露,目前并未在交易所查詢到相關(guān)的申報信息。
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