觀點(diǎn)網(wǎng) 上海浦東新區(qū)又一大型租賃社區(qū)上新。
最新消息顯示，“城方·仁恒派”世博璟尚社區(qū)正式開業(yè)，提供1898套租賃住宅。
據(jù)了解，上述項(xiàng)目由上海地產(chǎn)旗下租賃品牌城方聯(lián)手仁恒置地共同推出。
不可否認(rèn)，近兩千套房源集中入市，將在很大程度緩解周邊區(qū)域的租房壓力問題，從而起到穩(wěn)定市場的作用。
但對企業(yè)而言，這種大型租賃社區(qū)的打造，不僅僅要求房源體量的提升，對項(xiàng)目的業(yè)態(tài)集合、經(jīng)營能力亦有著很高的要求。
新房入市
2024年，上海住房租賃市場迎來交付大年。
最新消息顯示，“城方·仁恒派”世博璟尚社區(qū)正式開業(yè)，提供1898套租賃住宅。
資料顯示，世博璟尚社區(qū)位于浦東世博濱江帶的雪野路華豐路交界處，該項(xiàng)目總建筑面積約20萬平方米，總配套面積約1.9萬平方米，含1.4萬方配套商業(yè)空間，共提供租賃住宅1898套，最高樓層33層，機(jī)動車位1172個。
目前，該項(xiàng)目設(shè)計(jì)了48-150平方米的全生命周期戶型，共有六種選擇，可滿足單身白領(lǐng)、新婚夫婦、三代同堂、三代二孩等不同家庭的需求。
世博璟尚社區(qū)一次性釋放近2000套房源，無疑將進(jìn)一步緩解區(qū)域租賃住房結(jié)構(gòu)性供給不足的問題，滿足市場居住需求。
從市場透露的消息來看，目前世博璟尚社區(qū)項(xiàng)目正處于申請狀態(tài)，至于具體的申請情況、租賃價格等，暫未披露。
觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，目前多平臺已上架城方公寓·世博璟尚社區(qū)項(xiàng)目，在租房源類型共三種，包含70平方米的二居室，租金8780元/月起，其次95平方米的二居室租金11407元/月起步，125平方米的三居室租金最低則需16902元/平方米。
另據(jù)第三方平臺數(shù)據(jù)顯示，浦東新區(qū)世博板塊可租賃房源的單價從95元/平方米/月至187元/平方米/月不等，具體價格根據(jù)房源位置、配套的差異，出現(xiàn)一定的浮動。
對比來看，世博璟尚社區(qū)項(xiàng)目整體價格處于中等位置，平臺工作人員透露，項(xiàng)目剛剛上新，已經(jīng)有不少潛在租戶咨詢。
不可否認(rèn)，這種大型租賃社區(qū)的入市將對規(guī)范市場起到一定的作用，對穩(wěn)定區(qū)域租賃房源價格也將起到“壓艙石”的作用。
不過，從運(yùn)營商的角度看，這種大型租賃社區(qū)不同于以往的分散式公寓、集中式公寓，規(guī)模更大、業(yè)態(tài)更繁雜，對企業(yè)的運(yùn)營能力亦提出了更高要求。
據(jù)了解，世博璟尚社區(qū)內(nèi)規(guī)劃約1.4萬平方米的商業(yè)空間，打造了品質(zhì)生活、美食天地、泳池運(yùn)動中心、親子娛樂四大業(yè)態(tài)主題。除此之外，還規(guī)劃了35%綠化率功能性景觀，包含戶外陽光草坪、樂動王國、運(yùn)動天地等。
這也意味著，除了提供近兩千套房源以外，項(xiàng)目還擁有多重業(yè)態(tài)的集合，場景更加豐富，管理難度也將呈數(shù)量級增長。
城方模式
自2017年以來，上海便加快了住房租賃市場的建設(shè)，采用的措施則是從供應(yīng)的“龍頭”著手，推動租賃用地、集體土地建設(shè)住房租賃項(xiàng)目。
觀點(diǎn)新媒體了解到，截至去年年末，上海已累計(jì)供應(yīng)租賃住房用地222幅，總建筑面積近1900萬平方米，可提供超過25萬套租賃住房，其中大部分為保障性租賃住房。
前些年供應(yīng)的租賃用地，經(jīng)過幾年的建設(shè)周期，亦于近兩年加快了入市步伐。
本次新開業(yè)的世博璟尚社區(qū)，正是2017年推出的租賃住房用地項(xiàng)目之一。
2017年10月31日，上海中心城區(qū)共計(jì)出讓5宗租賃住宅用地，總面積為16.3萬平方米，合計(jì)建筑面積約為44.81萬平方米，最終地塊均由上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司拿下，成交金額為37億元。
其中，彼時成交的浦東新區(qū)南碼頭社區(qū)Z000301單元15街坊15-01地塊，正式此次上新的世博璟尚社區(qū)建設(shè)用地。
次年8月20日，上海地產(chǎn)集團(tuán)拉來了仁恒置地集團(tuán)，雙方代表共同簽署了《世博2租賃住房項(xiàng)目建設(shè)委托管理合同》，共同打造上述項(xiàng)目。
經(jīng)過了六年時間，世博璟尚社區(qū)正式面向市場。
實(shí)際上，這種以租賃社區(qū)為主的重資產(chǎn)模式，是上海地產(chǎn)集團(tuán)及城方公寓的主要打法。
據(jù)了解，城方是國有企業(yè)上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下租賃業(yè)務(wù)品牌。自2017年下半年以來，上海地產(chǎn)集團(tuán)開始涉足住房租賃業(yè)務(wù)，2018年1月20日正式發(fā)布“城方”這一品牌，并不斷加大租賃住房用地的儲備力度。
2017年，上海地產(chǎn)集團(tuán)共獲取9幅租賃住房用地，面積總計(jì)66.6萬平方米，平均樓板價僅8079元/平方米；2018年，又于公開市場競得靜安區(qū)、楊浦區(qū)、青浦區(qū)和浦東區(qū)等六個區(qū)共10宗租賃住宅用地，2020年、2021年繼續(xù)斬獲四宗地塊。
根據(jù)城方官微此前披露的數(shù)據(jù)顯示，截止到2023年10月，該公司累計(jì)在運(yùn)營項(xiàng)目23個，房源規(guī)模約2.2萬套；在運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目16個，約8.5萬平方米。
就租賃市場而言，城方這種重資產(chǎn)模式不僅能夠起到盤活存量土地資源的效果，在增加住房租賃供給、促進(jìn)租賃住房市場發(fā)展等方面，更起到了積極作用。
除此之外，從上海地產(chǎn)集團(tuán)此前拿下的租賃住房用地情況來看，價格普遍較低，且大多為零溢價成交，無疑能夠進(jìn)一步企業(yè)降低土地成本、提高后續(xù)項(xiàng)目的租金回報水平。
更重要的是，雖然重資產(chǎn)模式下企業(yè)面臨的資金壓力較大、項(xiàng)目的盈利周期亦較長，但隨著保租房公募REITs落地，城方公寓亦能實(shí)現(xiàn)順利退出。
據(jù)市場消息稱，2023年10月，上海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)布保障性租賃住房公募REITs基金管理服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)公告，根據(jù)相關(guān)文件透露，此次上海地產(chǎn)集團(tuán)保租房REIT的發(fā)行總額不低于10億元。
不過，上述REITs的底層資產(chǎn)暫未披露，目前并未在交易所查詢到相關(guān)的申報信息。
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