5月10日，巫家壩和甸營(yíng)兩宗84畝住宅用地在經(jīng)歷了兩次流拍降價(jià)后終于成功出讓。與前兩次黯淡流拍不同，此次競(jìng)拍在報(bào)名階段就吸引了招商蛇口、中海、中鐵建、金茂、中梁、花樣年、新希望等7家房企踴躍參與。
巫家壩“地王”大致位置示意
最后，KCGD2020-3-A1號(hào)地塊經(jīng)過(guò)19輪競(jìng)價(jià)，由中鐵建以8.6億元競(jìng)得，溢價(jià)率19.8%；KCGD2020-4-A1號(hào)地塊經(jīng)31輪競(jìng)價(jià)，由招商蛇口以8.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率30.4%。昔日“地王”能夠引起如此激烈的競(jìng)拍場(chǎng)面，無(wú)疑也宣告了巫家壩價(jià)值及市場(chǎng)信心的再次回歸。
值得注意的是，參與競(jìng)拍的招商蛇口、中海等4家房企均為巫家壩開(kāi)發(fā)的老手，此次不約而同再次出手競(jìng)拍，不僅顯示市場(chǎng)對(duì)巫家壩的信心依然非常充足，更反映出巫家壩住宅供應(yīng)的不足，以至于手上貨包短缺的房企急于補(bǔ)倉(cāng)。
巫家壩“老玩家”給了唱衰派一記響亮的耳光。
巫家壩“地王”5月10日網(wǎng)拍報(bào)名情況
但補(bǔ)倉(cāng)的重要前提是合適的地價(jià)，從巫家壩“地王”流拍到被搶的坎坷經(jīng)歷可以看出這一點(diǎn)。
地塊去年十月首次出讓的時(shí)候，起拍價(jià)高達(dá)19.63億元，折合樓面價(jià)約14425元/㎡，這一價(jià)格遠(yuǎn)超昆明住宅用地的樓面價(jià)紀(jì)錄，更不可忽視的是，和甸營(yíng)地塊雖然屬于巫家壩首次出讓的純住宅用地，但畢竟位置稍偏，周邊配套除了官渡區(qū)新院外大多沒(méi)有落實(shí)，因此難以支撐如此高價(jià)位。
經(jīng)歷了兩次降價(jià)后，此次拍賣這兩塊土地的交易起拍價(jià)約13.62億元，起始樓面價(jià)約1萬(wàn)/㎡。相比首次入市時(shí)，樓面價(jià)每平米降價(jià)4425元。誰(shuí)料到最終成交價(jià)竟又飆升至約17億元，真是早知今日搶破頭，還不如當(dāng)初早點(diǎn)拿。
激烈的競(jìng)拍再次證明，巫家壩的價(jià)值絕對(duì)不應(yīng)該被低估。關(guān)于這一點(diǎn)，巫家壩的“老玩家”心里比誰(shuí)都清楚。
但巫家壩“地王”此次重新受到市場(chǎng)的追捧，背后的原因也并非僅僅因?yàn)榻祪r(jià)而已。
巫家壩“地王”為何重新成為了市場(chǎng)的“寵兒”？
首先，今年的市場(chǎng)情況和去年相比已經(jīng)大不相同。
由于疫情的沖擊，2020年與2019年相比，昆明全年土地出讓面積下降近2成，成交金額下降近3成。眾多房企經(jīng)歷了近3個(gè)月的停擺，全年資金壓力都比較大，在拿地方面的積極性也就有所下降。
但今年的情況也去年相比已經(jīng)完全不同，渡過(guò)了艱難的2020年后，昆明市場(chǎng)后勁十足，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)上則是重新出現(xiàn)強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月昆明新房?jī)r(jià)格已連續(xù)上漲了12個(gè)月，創(chuàng)今年漲幅新高。
另外許多房企的資金情況有所好轉(zhuǎn)，尤其像招商蛇口、中海這樣早期進(jìn)駐巫家壩的央企，資金充裕，手中的房源基本上都賣的七七八八，自然不會(huì)放過(guò)拿地補(bǔ)倉(cāng)的良機(jī)。
其次，巫家壩重磅配套中央公園取得突破性進(jìn)展。
2019年以后巫家壩土地市場(chǎng)陷入了沉寂，最大原因還是配套兌現(xiàn)速度太慢，尤其是萬(wàn)眾矚目的中央公園，遲遲沒(méi)有動(dòng)工。
但根據(jù)最新的消息，巫家壩中央公園將于今年5月25日正式開(kāi)工，其中一標(biāo)段名字就叫官渡森林公園，本身就是在原官渡森林公園的基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)建。一標(biāo)段涉及的拆遷并不多，也最有可能率先開(kāi)工以及率先呈現(xiàn)。
中央公園第一標(biāo)段與巫家壩“地王”相隔數(shù)百米
中央公園一期開(kāi)工并將有望率先呈現(xiàn)后，巫家壩“地王”所處的和甸營(yíng)片區(qū)，雖然不在片區(qū)核心位置，但反而將成為整個(gè)巫家壩率先享有公園配套的地塊之一。在這一重磅利好因素的推動(dòng)下，“地王”的價(jià)值與過(guò)去相比已經(jīng)不可同日而語(yǔ)。
再者，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)政策的劇變也對(duì)昆明土地市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響。
今年2月下旬，網(wǎng)傳國(guó)內(nèi)22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行“兩集中”土地出讓政策，涵蓋4個(gè)一線城市和18個(gè)熱點(diǎn)二三線城市。
隨后的4月26日，廣州率先揭開(kāi)了集中供地的序幕，目前全國(guó)已有17個(gè)城市發(fā)布了土地集中出讓預(yù)告，將進(jìn)行單次、大批量、井噴式的賣地。并且，諸如上海、成都、杭州等城市，還實(shí)行了“限價(jià)競(jìng)價(jià)”、“封頂自持”的政策，對(duì)土地溢價(jià)成交進(jìn)行了“鎖喉”。
全國(guó)17城集中供地情況（圖源房車寶江蘇）
這一系列“組合拳”將許多全國(guó)性房企打的措手不及，許多房企不得不重新斟酌自己的全國(guó)戰(zhàn)略布局，選擇性地撤出一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度不高的城市。而這樣的政策背景就使得像昆明這樣還沒(méi)實(shí)施集中供地的城市更容易受到房企的青睞。
綜上所述，在內(nèi)外多種因素的交織影響下，巫家壩“地王”重新成為了市場(chǎng)的“寵兒”。
“地王”的最終成交價(jià)將成為巫家壩真實(shí)土地價(jià)值的標(biāo)尺
巫家壩從2017年10月首次供地，到最近一次龍湖拿地，片區(qū)樓面價(jià)在4000-7000元之間，與昆明其他熱門區(qū)域相比，這一價(jià)格乍看并不高。
但過(guò)去巫家壩的土地價(jià)格并沒(méi)有真正反映出該片區(qū)的土地價(jià)值，因?yàn)橐酝准覊蔚耐恋爻鲎�，往往都伴隨著堪稱昆明最苛刻的外掛條件。
諸如500強(qiáng)資格、千億資產(chǎn)、全國(guó)布局、總部大廈、商業(yè)中心等高門檻條件，配建學(xué)校、道路的要求，導(dǎo)致過(guò)去巫家壩眾多項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本遠(yuǎn)高于表面數(shù)字，因而導(dǎo)致巫家壩缺少較為真實(shí)的價(jià)值體現(xiàn)。
巫家壩城市設(shè)計(jì)效果圖
而巫家壩“地王”的樓面價(jià)雖然比過(guò)去其他項(xiàng)目高出不少，但“地王”是純住宅用地，沒(méi)有任何外掛條件和門檻，且3.8的容積率也比較適中。
這意味著“地王”成交的價(jià)格一定程度上“錨定”了巫家壩當(dāng)前的真實(shí)土地價(jià)值，也將為巫家壩后續(xù)的土地出讓制定一個(gè)價(jià)格標(biāo)尺。
昆明樓面價(jià)上萬(wàn)的區(qū)域其實(shí)寥寥無(wú)幾，而且這些片區(qū)房?jī)r(jià)基本都在2萬(wàn)以上，如草海、雙塔片區(qū)，如果以此次樓面價(jià)13046元來(lái)比較，巫家壩目前大致在2萬(wàn)上下的房?jī)r(jià)應(yīng)該還處在一個(gè)偏低的水平。
七雄爭(zhēng)鋒，招商蛇口與中鐵建笑到最后
在此次報(bào)名競(jìng)拍的7家房企中，除了新希望、中梁、花樣年是新面孔之外，其余四家都已經(jīng)是巫家壩的老“玩家”了。
過(guò)去想進(jìn)巫家壩，沒(méi)有“三板斧”是不行的，招商蛇口、中海、中鐵建、金茂這些央企巨頭，當(dāng)初為了擠進(jìn)巫家壩，都斥巨資在巫家壩配建了自己的總部大廈。
而此次“地王”的0門檻出讓，讓新希望、中梁、花樣年這幾家優(yōu)秀的新生代力量看到了機(jī)會(huì)。不過(guò)，無(wú)論是資金實(shí)力還是對(duì)巫家壩的熟悉程度，原先的開(kāi)發(fā)主力對(duì)于巫家壩要更有發(fā)言權(quán)。
尤其招商蛇口和中海這兩家全國(guó)TOP10房企，可以說(shuō)在扎根巫家壩之初，就已經(jīng)做好了打一場(chǎng)持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。
志在必得的競(jìng)拍者——招商蛇口
在今日下午這場(chǎng)競(jìng)拍中，招商蛇口無(wú)疑是最亮眼的角色。從拍賣開(kāi)始就積極參與，并一直角逐到了最后，被招商蛇口拿下的KCGD2020-4-A1號(hào)地塊也創(chuàng)下了昆明樓面價(jià)新高。積極投身巫家壩并持續(xù)參與后續(xù)開(kāi)發(fā)，體現(xiàn)出招商局集團(tuán)作為萬(wàn)億央企的社會(huì)責(zé)任擔(dān)當(dāng)。
招商局成立于1872年，總部設(shè)在香港，是中央直接管理的國(guó)有重要骨干企業(yè)，同時(shí)招商局也被列為香港四大中資企業(yè)之一。截止2020年底，總資產(chǎn)達(dá)到10.3萬(wàn)億元，凈利潤(rùn)1,371億元，資產(chǎn)總額和凈利潤(rùn)蟬聯(lián)央企第一。
招商局集團(tuán)整體特點(diǎn)可以概括為：百年招商、萬(wàn)億央企。
招商蛇口創(chuàng)立于1979年，是招商局集團(tuán)旗下城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋全球111個(gè)城市和地區(qū)，開(kāi)發(fā)精品項(xiàng)目超500個(gè)。以“中國(guó)領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，致力于成為“美好生活承載者”。
自2013年入昆以來(lái)，招商蛇口發(fā)展一直以低調(diào)穩(wěn)健著稱。從會(huì)展三個(gè)半島到呈貢、晉寧、巫家壩、空港再到安寧，8年來(lái)招商蛇口一直深度參與昆明的發(fā)展。在巫家壩，招商蛇口布局了品質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目——招商公園大道。
招商公園大道是招商蛇口入滇布局的第七子，項(xiàng)目位于飛虎大道與緯七路交叉口，總占地面積約66.2畝，是整個(gè)巫家壩規(guī)模最大且唯一坐擁雙地鐵站的居住社區(qū)。
招商·公園大道區(qū)位圖
據(jù)悉，今年6月，招商公園大道將推售新地塊住宅產(chǎn)品，面積段在99-125㎡之間。新地塊位于公園大道西側(cè)，距離中央公園僅約百米，直面公園景觀，占據(jù)公園景觀核心資源。
巫家壩開(kāi)發(fā)另一位深度參與者——中海集團(tuán)
值得一提的是，在成功開(kāi)發(fā)了巫家壩流量紅盤“中�！ゅ居钐煜隆焙螅泻＜瘓F(tuán)也積極參與到了此次巫家壩“地王”的競(jìng)拍當(dāng)中，雖然最后惜敗，但中海對(duì)巫家壩發(fā)展做出的貢獻(xiàn)有目共睹。
出身中國(guó)建筑集團(tuán)工程世家的“精工”中海地產(chǎn)，向來(lái)以施工品質(zhì)過(guò)硬，技術(shù)含量高聞名，享有“工科中海”的美譽(yù)。
奉行“藍(lán)海戰(zhàn)略”的中海地產(chǎn)，往往拿地時(shí)不惜以高價(jià)，入市時(shí)卻還之以平價(jià)，致力打造高性價(jià)比產(chǎn)品的中海在巫家壩布局時(shí)同樣延續(xù)了一貫風(fēng)格。
占據(jù)巫家壩CBD和中央公園商業(yè)&生態(tài)雙中心的中�！ゅ居钐煜�，是巫家壩教育資源最集中的樓盤之一，周邊共有16塊教育用地覆蓋了全齡段教育需求。
中�！ゅ居钐煜聟^(qū)位圖
目前項(xiàng)目一期住宅基本清盤，二期即將加推的28號(hào)地塊，與中央公園一標(biāo)段直線距離僅280米，同樣是第一批享受公園配套的項(xiàng)目之一。新推地塊產(chǎn)品面積段涵蓋110-170平米，為巫家壩置業(yè)者提供更多選擇。
看好巫家壩和唱衰巫家壩，兩種截然相反的論調(diào)一直存在，大致上，唱衰派更在意的是一時(shí)一地的得失，但如果是持長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度觀察，巫家壩和昆明其他任何片區(qū)不同之處在于，作為昆明的城市新中心，巫家壩擁有的是唯一的價(jià)值高地，地域廣闊，投資巨大，建設(shè)周期較長(zhǎng)，因其如此，才是如招商蛇口、中海這樣的大“玩家”堅(jiān)定長(zhǎng)期投入的最佳目標(biāo)。
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