沒有最低，只有更低，昆明公寓出現(xiàn)“踩踏式”恐慌性打折

最近這段時間，昆明公寓價格幾乎亂套，多個項目接二連三的推出了降價活動，只見這家推出“6字頭”的價格，轉(zhuǎn)眼那家就是第二套半價了，優(yōu)惠幅度一個比一個狠，但誰也不敢說自己是最低。

昆明公寓存量過大是造成價格快速下滑的主要原因

其實，昆明公寓市場早在去年就開始出現(xiàn)所謂“跳水價”，不過要么是尾盤，要么是遠(yuǎn)郊項目，或者是開發(fā)商偶發(fā)行動，雖然還不至于讓昆明公寓價格崩潰，但已經(jīng)有了“山雨欲來風(fēng)滿樓”的氣息。

我們來回顧下去年以來昆明公寓價格的“跳水史”——

去年8月，位于呈貢的實力蝶錦臺推出了4700元/平方米的精裝公寓，首次將呈貢的精裝公寓價格拉到了5000以下。

去年10月，巫家壩中南云境的公寓尾盤以8000多的價格出售，引起了巫家壩其他樓盤的恐慌，因為巫家壩是昆明公寓存量最大的區(qū)域。

去年12月，位于嵩明的恒大陽光半島有渠道銷售一批工程抵款公寓出售，且為精裝交付，但價格只要3700元/平方米。

今年春節(jié)收假后不久，位于呈貢的藍(lán)光天嬌城天樾項目就推出了單價不到7000的工程抵款公寓，且為70年產(chǎn)權(quán)公寓。

今年3月份時，位于巫家壩的保利天際項目推出了平層公寓第二套半價的優(yōu)惠活動，總價約45萬元即可買兩套公寓，當(dāng)時該優(yōu)惠活動還登上了央視財經(jīng)頻道。

如果說在今年6月以前，昆明公寓市場上的打折促銷還只是偶發(fā)現(xiàn)象，搞特價活動也還有些遮遮掩掩，大多以尾房、工程抵款房等名義進(jìn)行，對市場整體價格沖擊不算太大，但到了6月以后，開發(fā)商公寓促銷變得越來越密集，出現(xiàn)“踩踏式”降價的現(xiàn)象，宣傳上也不再遮遮掩掩，而是大張旗鼓，動用多個渠道。 

比如上個月，碧桂園云南映象推出6800元/平方米起的公寓，在朋友圈被瘋狂刷屏，售樓部里面都擠滿了人，據(jù)了解，項目4天就賣出了961套。

朋友圈里置業(yè)顧問發(fā)的碧桂園云南映象公寓廣告

幾乎在碧桂園打折賣公寓的同時，萬科也有三盤聯(lián)動推出了低價公寓，其中萬科大都會·星座推出建面約37-47平方米SOHO公寓，價格約5800-7800元/平方米；萬科五百里·海棠建面約42平方米的SOHO公寓，價格約5700-7700元/平方米；萬科翡翠濱江·江上建面約38平方米的SOHO公寓，價格約5500-7500元/平方米；建面約37平方米的LOFT公寓，價格約6500-9500元/平方米。

融創(chuàng)也不甘示弱，在融創(chuàng)文旅城推出第二套半價活動，建面約41-49平方米的公寓，38萬元/套起，第二套半價。

進(jìn)入7月，位于呈貢的華僑城花都時區(qū)推出了31-57平方米的平層公寓，價格約5000元/平方米起。

同一時期優(yōu)惠促銷的還有俊發(fā)陽光俊園、保利大家、佳兆業(yè)城市廣場、新希望白麓城等項目的公寓。這幾個樓盤的共同特點是位置很好，都在地鐵站附近，以往價格比較堅挺，但在其他公寓瘋狂特價優(yōu)惠的沖擊下，也坐不住了。

其中位于白龍路與新迎路交叉路口西側(cè)，靠近地鐵4號線白龍路站的俊發(fā)陽光俊園，打出廣告：建面約38-65平方米的SOHO/LOFT精裝修的準(zhǔn)現(xiàn)房，9000元/平起。

位于普吉路與二環(huán)北路交叉口西側(cè)靠近地鐵3號線昌源中路站的佳兆業(yè)城市廣場，推出了建面約40-58平的毛坯loft公寓，價格約7200元/平起。

位于西北新城緊鄰地鐵4號線金川路站的新希望白麓城推出建面約35-111平方米的平層公寓，價格約6666元/平方米起。

同樣位于西市區(qū)，緊鄰地鐵4號線小屯站的保利大家推出了建面約37平的平層公寓產(chǎn)品，價格約5888元/平起。

昆明公寓市場存量持續(xù)上漲

為何昆明的公寓越賣越便宜，最主要的原因還是昆明公寓產(chǎn)品實在太多，庫存量太大。

在今年銳理數(shù)據(jù)半年報中，統(tǒng)計了昆明2019-2021年6月公寓月度去化走勢，數(shù)據(jù)顯示昆明公寓市場存量持續(xù)上漲，去化周期不斷延長，截止2021年6月20日，商辦市場存量達(dá)448.77萬㎡，同比20年同期增長11%，去化周期達(dá)55個月。

由于存量太大，公寓產(chǎn)品又有土地期限短、交易成本高、水電昂貴等缺點，銷售比較緩慢，所以以往開發(fā)商為了回收資金，對公寓的定價本身就比較保守，對利潤要求不高，但這個愿望在去年下半年開始也越來越難以實現(xiàn)，許多項目退而求其次，推出只求覆蓋開發(fā)成本的特價公寓。但到了最近兩個月，有些公寓的銷售價格其實已經(jīng)低于成本價，有些開發(fā)商的訴求變成了哪怕少虧一點，只要能快速回款也行。

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